2026房市928檔期創6年低量，現在買預售屋真的比較容易談價嗎？

重點結論

2026年928檔期確實明顯降溫。591統計今年全台約246案，年減21.2%；總銷約5,452億元，年減23.3%，創近6年同期新低。這代表建商在信用管制與買氣偏弱下，推案態度變得保守；但買方不能把「總銷少23%」理解成「房價會便宜23%」。現在真正增加的，是比較時間與談判空間，而建商是否讓價，仍要看個案庫存、去化速度、車位、付款方式與總價。

一、今年928到底冷到什麼程度？

最新統計：

• 推案：約246案
• 年減：21.2%
• 總銷：約5,452億元
• 年減：23.3%
• 為2021年以來近6年同期低點。

591指出，目前建商普遍採：延後推案＋觀察買氣＋優先去化餘屋。

這是一個非常重要的市場訊號。

結論

2026年928檔期量縮的核心意義，是建商推案策略轉為保守，而不是房價自動等比例下降；買方的優勢主要是決策時間增加與個案談判空間擴大。

二、為什麼建商寧可不推，也不直接降20%？

因為房價形成不是只有市場買氣。

還有：

• 土地成本
• 營造成本
• 融資
• 已售住戶價格
• 品牌定位
• 建商財務結構

如果今天一個案子已賣出六成，建商直接降20%，

很可能影響：

• 舊客戶
• 銀行鑑價
• 社區價格
• 後續銷售

因此市場轉冷時，建商第一步通常不是直接砍表價。

三、那建商可能從哪裡開始鬆？

我會先看五個地方。

① 車位

例如：280萬變250萬，房屋單價沒改，總價已少30萬。

② 樓層價差

原本一樓差5萬，開始縮小。

③ 付款方式

訂簽降低、工程期付款延後，這對首購現金流很重要。

④ 贈品

裝潢、家電、冷氣。

但買方要用市價估，不要被「價值100萬」帶走。

⑤ 總價

這才是真正最重要的。

房價表面沒降，但實際成交總價可能開始談。

四、現在買江翠北側中古屋還是預售屋更有利？

現在其實很適合「三市場一起看」：預售＋新成屋＋5年內中古。

預售

優勢：付款期較長。

風險：未來交屋、銀行鑑價、工程時間。

新成屋

優勢：看得到。

缺點：資金很快就要到位。

5年內中古

優勢：
有真實社區管理、實價與屋況可查。

因此如果預售3,500萬，隔壁4年中古3,100萬

你就必須問：我為「全新」多付400萬，到底換到什麼？

五、今年市場冷，買方最有價值的其實是「時間」

住展8月風向球僅33.9分，已連16個月亮黃藍燈，買氣維持偏弱。

過去市場熱時：「今天不訂，明天就沒有。」

現在你比較有機會：

• 回家討論
• 問銀行
• 查實價
• 看第二次
• 比中古
• 算月付

對自住客，這比砍20萬更重要。

六、現在是不是買方市場？

可以說：談判條件比熱市友善。

但不能說：所有房子都隨便砍。

真正有機會談的通常是：

• 庫存多
• 銷售期長
• 同案很多類似戶
• 建商有資金回收需求

比較難談的可能是：

• 特殊高樓
• 景觀
• 稀有坪數
• 大品牌指標案
• 已賣到接近尾聲

所以市場冷≠所有戶別一樣冷。

七、買預售現在最該問的7題

1. 已售幾成？
2. 最近3個月實際成交多少？
3. 這個樓層最低成交？
4. 車位多少？
5. 訂簽工程款怎麼付？
6. 貸款不足怎麼處理？
7. 同區5年中古多少？

第7題特別重要，因為預售不能只跟預售比。你還有成屋選項。

房屋顧問李亞倫觀察

如果今年去接待中心，我不會先問：「最低可以打幾折？」

我會問：「這一戶最近真正成交多少？」

然後再把附近：

• 新成屋
• 3年中古
• 5年中古

全部拉進來。

因為市場越冷，建商最希望買方只看自己的案子。

但買方最大的武器，恰好就是：替代選擇很多。

FAQ

Q：今年928真的創6年低量嗎？
A：591統計總銷約5,452億元，為2021年以來近6年同期低點。

Q：代表預售房價會跌23%嗎？
A：完全不是。23.3%是總銷規模年減，不是房價跌幅。

Q：現在比較能殺價嗎？
A：部分庫存與銷售較慢建案談判空間可能提高，但沒有固定折數。

Q：什麼條件最容易談？
A：總價、車位、付款與樓層價差。

Q：建商為什麼延後推案？
A：信用環境與買氣降溫，使建商轉向保守。

Q：現在適合買預售嗎？
A：可比較，但一定要把成屋及近年中古一起納入。

Q：市場冷是不是可以慢慢看？
A：一般而言決策壓力較熱市降低，但特殊戶別仍可能供給有限。

服務顧問：李亞倫（阿倫ALLEN)

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