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李亞倫｜看懂房再決定買房
我是亞倫 Allen。 我不會叫你趕快下斡旋， 而是先幫你判斷： ✔ 這間房值不值得買？ ✔ 有沒有漏水、壁癌、嫌惡設施等隱藏問題？ ✔ 價格是否合理？ ✔ 未來好不好轉手？ 因為買房是人生大事， 我的工作不是成交，而是讓你買得安心。 專營板橋、江翠北側重劃區。 有想看的房子，都可以先傳給我，我幫你免費分析。
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發佈時間：Sep 07, 2026 最後編輯時間：Sep 07, 2026
重點結論
江翠ONE適合想買江翠北側捷運步行可及、總價相對容易控制、1～3房選擇多，而且希望生活機能不要離既有江子翠商圈太遠的買方。依2026年9月7日查詢永慶資料，近半年成交均價約59.1萬元／坪；但其他實價資料可看到不同時間、樓層及房型成交落差很大，因此「59萬」只能作為近期市場參考，不能直接拿來估每一戶。
一、江翠ONE基本資料先看懂
依目前公開社區資料：
| 項目 | 江翠ONE |
| 位置 | 新北市板橋區華江一路 |
| 建設 | 漢翔開發／茂德機構 |
| 屋齡 | 約7.6年 |
| 樓高 | 19樓 |
| 棟數 | 3棟 |
| 總戶數 | 471戶 |
| 格局 | 1～3房為主 |
| 坪數 | 約17.3～34.93坪 |
| 公設比 | 約33% |
| 管理 | 24小時物業管理 |
| 土地分區 | 商業區 |
| 結構 | RC |
| 管理費 | 約70元／坪／月 |
其他平台資料則指出，社區住宅、店面及辦公用途混合，因此買方看房時應進一步確認實際棟別與產權用途，不要只看到「江翠ONE」就認為所有戶別完全相同。
結論
江翠ONE是江翠北側約8年屋齡的大型複合式社區，由漢翔開發、茂德機構興建，樓高19樓，住宅主力約17～35坪；目前永慶近半年平均成交約59.1萬元／坪，但不同房型、樓層與交易條件價格差異明顯。
二、為什麼江翠ONE的「平均價」特別容易看錯？
原因之一就是產品很多。
社區有：
- 1房
- 2房
- 3房
- 不同棟別
- 住宅
- 店面
- 辦公空間
- 不同車位
所以你如果查到一筆：1房單價70萬
不能直接拿來估：30坪3房。
反過來，大坪數3房的成交單價較低，也不能說小2房屋主開價一定不合理。
目前BPM資料顯示，江翠ONE近3年成交單價中位數約64.9萬元／坪，2024～2026約45筆樣本；永慶近半年則顯示約59.1萬元／坪。不同平台期間與樣本定義不同，因此兩個數字不能直接判定誰「錯」。
真正應做的是：同坪數 → 同棟 → 相近樓層 → 相近成交時間。
三、江翠ONE最大的優勢之一：捷運距離有競爭力
目前591租售資訊顯示，部分戶別到江子翠站約619公尺；PLEX則依建案位置估計步行約11分鐘。兩種資料因起點、出口與測量方式不同而有落差。
所以我不會說：「一定7分鐘。」
也不會說：「一定11分鐘。」
最準的方法只有一個：你自己從要買的那一棟門口走到你平常會用的捷運出口。
如果每天上班都搭板南線，這10分鐘左右的差距長期非常重要。
四、小坪數是優點，也是最容易後悔的地方
江翠ONE的市場辨識度之一就是小坪數。
對首購族而言優點很明顯：
- 總價較容易控制
- 1房、2房選擇多
- 捷運條件不差
- 社區已有生活機能
但小坪數最怕：「房間數看起來夠，但室內真的不夠用。」
例如一間權狀約28坪、含平面車位的出租案例，平台顯示不含公設的建物面積約11.31坪。雖然出租資料不能直接拿來判斷所有同型戶室內坪數，但它提醒買方：總權狀、車位、公設與真正住宅使用空間必須分開看。
五、買江翠ONE一定要確認「住宅還是其他用途」
永慶資料將整體社區用途登記為住宅，但相關建案資料也記載社區內另有店面與辦公空間。
因此實際承購時應確認：
- 建物謄本用途
- 使用執照
- 所在棟別
- 管理規約
- 銀行鑑價
這不是說複合式社區不好。
而是買方應知道自己買的是哪一種產品。
六、471戶大型社區好不好？
大型社區通常具有一些優勢：
- 管理費分攤人口多
- 公設種類較多
- 物業管理較完整
- 市場成交案例較容易找到
江翠ONE目前公設包括交誼、健身、休閒等不同功能空間。
但缺點也可能包括：
- 尖峰電梯使用人數
- 出入人口較多
- 公設維護費用
- 不同棟別居住感差異
所以「471戶」本身不是好或不好。
要看你偏好：熱鬧完整的管理規模，還是100戶以下的單純社區。
七、59.1萬是不是代表現在江翠ONE很便宜？
不能這樣判斷。
59.1萬是永慶顯示的近半年平均。
買方至少還要比：
- 房型。
- 樓層。
- 棟別。
- 車位。
- 屋況。
- 特殊交易。
- 是否住宅用途。
- 近期競品。
尤其同社區過去曾出現較高的成交單價，因此如果只抓近期最低均價去跟所有屋主議價，很容易失真。
八、江翠ONE適合哪些買方？
比較適合：
- 首購族
- 新婚
- 每天捷運通勤
- 希望控制總價
- 想住江翠北側但不想離既有生活圈太遠
- 接受大型社區
需要多想一下：
- 已有二寶
- 需要大主臥、大次臥
- 非常重視安靜低戶數
- 想找40坪以上正常大3房
房屋顧問李亞倫觀察
江翠ONE這種社區，我不建議買方先問：
「現在到底一坪59還是65？」
我會先問：「你看哪個坪數？」
因為17坪1房、25坪2房、35坪3房根本是三種不同市場。
尤其首購最容易為了「買得到」而買得太小。
如果未來3～5年可能結婚、生小孩或需要居家辦公，我會建議把真正室內坪數放在總價前面一起評估。
房子買得進去很重要。
但住不住得久更重要。
FAQ
Q：江翠ONE現在一坪多少？
A：永慶目前顯示近半年約59.1萬元／坪，但特定戶別仍需查相近實價。
Q：江翠ONE是哪個建商？
A：漢翔開發、茂德機構。
Q：屋齡多少？
A：約7.6年至8年。
Q：江翠ONE幾戶？
A：永慶社區資料顯示471戶。
Q：離江子翠捷運遠嗎？
A：不同平台約600多公尺至步行約11分鐘不等，建議實際走一次。
Q：適合首購嗎？
A：小坪數產品多，是可以比較的首購社區之一，但要確認實際室內空間。
Q：公設比多少？
A：永慶目前約33%。
Q：社區是不是只有住宅？
A：相關公開資料顯示另包含店面及辦公用途，因此買特定戶別前應確認謄本及使用用途。
服務顧問：李亞倫（阿倫ALLEN)
諮詢專線：0910-686-036
LINE 官方線上諮詢：LOVE9407676
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