廠房寫零星工業區能做什麼？用途限制是 4 種裡最緊的

資料表寫「零星工業區」是什麼？《都市計畫法桃園市施行細則》第 13 條列的工業區有 4 種：特種、甲種、乙種、零星。零星是合法的都市計畫工業區，但用途限制最緊。👉 完整版在官網：工業用地分類與使用條件。

先搞懂它為什麼存在。零星工業區是為了配合「原登記有案、無污染性、具有相當規模且遷廠不易」的既有合法工廠而劃定，本質是讓既成的廠就地合法，不是開放新產業進駐。所以第一個動作不是問建蔽容積，是先確認自己的業別落不落得進來。

條文把能做的事寫死了。同細則第 20 條明定僅得為無污染性之工業，以及與該工業有關的辦公室、倉庫、生產實驗室、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳等經核准的必要附屬設施；另外開放停車場、客貨運站、汽機車與機械修理業、儲配運輸物流業及其附屬設施。

無污染性有定義，不是自己說了算。條文要求廢水、廢氣、噪音等公害符合管制標準，並明文排除煤氣及易燃性液體製造、劇毒性工業、放射性工業、易爆物製造儲存、重化學品製造調和包裝五類。建蔽率與容積率細則沒有統一規定，要看各該都市計畫書。

「張元澤 × 使用分區」的做法是先讀條文再看房子：分區決定你能做什麼，坪數只決定你有多少空間。

我是張元澤。看到零星工業區不用直接放棄，但一定要先把業別對進條文裡；對不上的案子，談價格沒有意義。

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