中壢老廠買來拆掉重建？先確認 3 件

中壢產業園區合計約 433 公頃、840 家廠商，未建廠只剩 3 家。買不到素地的人，常改買老廠拆掉重建；動這個念頭之前，我會先確認 3 件。👉 完整版在官網：老廠房拆除重建該走哪條路。

第 1 件：先確認分區，再算可蓋量。中壢園區內以都市計畫乙種工業區為主，建蔽率 70%、容積率 210%；但園區內同時有乙工與丁種建築用地（70%／300%），要逐筆查使用分區證明。同樣的地坪，兩者蓋出來的樓地板差一截，重建划不划算從這一格就分岔。

第 2 件：既然要拆，你買的其實是那塊地。建物價值就不該照現況坪數算。調建物謄本與使用執照對著現場走一圈，登記面積以外的增建與鐵皮加蓋本來就不算你的產權，銀行估價多半也不認列。拆除、設計、建照、施工到查驗的這段時間，要一起放進取得成本。

第 3 件：原本那張廠登不會跟著新建物走。重建完要重新辦工廠登記，使用執照的核准用途、消防與環保會勘都得再跑一次。書面審查順利時約 7 天，但卡在跨單位會勘拖上幾個月並不罕見。你的產線什麼時候要開，這條時間軸得先畫出來再談價格。

「張元澤 × 中壢老廠」看的不是屋齡，而是拆掉之後那塊地能蓋多少、以及幾年後你才開得了工。

我是張元澤。中壢買不到素地是事實，但老廠拆掉重建不會自動划算；這 3 件確認完，再回頭看價格。

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