買房斡旋金是什麼？可以退嗎？和要約書有什麼差別？

很多第一次買房的客戶，看完喜歡的房子之後，房仲可能會問：

「要不要先下斡旋？」

這時候不少買方第一個反應就是：

斡旋金到底是什麼？如果屋主不接受，錢拿得回來嗎？如果我自己反悔呢？

這幾個問題，在正式出價前一定要先弄清楚。

一、買房斡旋金是什麼？

簡單來說，斡旋金就是買方表達購買誠意的一筆金額。

買方會在斡旋書上寫下：

• 想買的價格
• 付款條件
• 交屋時間
• 其他特殊條件
• 斡旋有效期限

再交由仲介向屋主進行議價。

所以斡旋金不是單純「押一筆錢看看」，而是搭配一份正式的購買條件。

二、斡旋金通常要付多少？

市場上沒有固定一定要多少。

常見可能是：

5萬元、10萬元，或依總價與案件狀況決定。

重點不是金額越高越有用，而是：

買方出的價格與條件，有沒有讓屋主願意進入談判。

三、如果屋主不接受，斡旋金可以退嗎？

一般來說，如果屋主沒有接受買方提出的購買條件，斡旋不成立，

斡旋金應返還買方。

例如買方出價1,500萬元，但屋主不同意，雙方最後沒有達成共識，原本交付的斡旋金通常就會退回。

四、如果屋主接受了，情況就不一樣

這是買方最需要注意的地方。

如果屋主已經在斡旋條件上表示接受，依照文件內容與個案狀況，雙方可能已經進入具有契約拘束力的階段。

這時候斡旋金通常會轉成：

買賣價金的一部分，或作為後續簽約款的一部分。

所以買方不能抱著：

「我只是先試試看，屋主答應了我還可以不要。」

這種心態下斡旋。

真正要出斡旋前，價格、貸款、資金與購屋意願都應該先確認。

五、那買方自己反悔，斡旋金一定拿得回來嗎？

不一定。

關鍵要看：

• 屋主是否已接受
• 斡旋書怎麼約定
• 雙方是否已成立買賣合意
• 是否另有附帶條件

如果屋主尚未接受，通常比較單純。

但如果屋主已經接受，而買方後來單方面反悔，就可能產生違約責任。

所以我一直提醒買方：

斡旋不是拿來測試屋主底價的遊戲。

六、斡旋金跟「要約書」有什麼不同？

這也是很多買方會搜尋的問題。

簡單說：

斡旋金

買方除了提出購買條件之外，還會交付一筆金額，表達購買誠意。

要約書

買方以書面提出購買條件，但不一定需要先交付斡旋金。

兩者目的都很接近：

向屋主提出正式購買條件。

差別主要在於有沒有同時交付一筆金額，以及使用的文件形式。

七、出斡旋前，我會建議買方先確認4件事

1. 房價行情有沒有看過

先查實價登錄、同社區成交與目前競爭物件。

2. 貸款能力有沒有確認

不要等屋主接受後，才發現貸款成數不足。

3. 自備款是否準備好

除了頭期款，還要預留契稅、登記、服務費與裝潢家電等成本。

4. 自己真正可以接受多少

出價前最好先設定：

理想價、可接受價、最高上限。

這樣進入議價時才不容易被情緒帶著走。

八、出價不是越低越好

很多買方會問：

「開價1,800萬，我是不是先出1,500萬？」

其實沒有固定公式。

如果屋主開價本來就接近行情，出價差距太大，反而可能讓談判直接中斷。

真正有效的議價，是找到：

近期成交＋競爭物件＋屋主條件＋買方預算

之間的合理位置。

我的看法

斡旋最大的作用，不是幫買方「砍價」。

而是讓買方用正式條件告訴屋主：

「如果這個價格與條件你願意接受，我是真的願意買。」

所以看到喜歡的房子，要不要出斡旋，重點不是怕不怕被綁住。

而是先把：

價格、貸款、自備款、交屋條件

全部確認清楚。

準備好了，再出價。

這樣才是真正有意義的斡旋。

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