買房貸款鑑價不足怎麼辦？成交價、銀行鑑價與自備款缺口一次看懂

第一，成交價不等於銀行鑑價

例如：

成交價1,800萬
銀行鑑價只有 1,650萬

假設核貸8成：

1,650萬 × 80%＝1,320萬

那你要準備的自備款不是360萬，而是：

1,800萬－1,320萬＝480萬

中間就多出：

120萬資金缺口。

第二，銀行為什麼會鑑價比較低？

常見原因包括：

• 屋齡較高
• 地段或成交案例少
• 坪數太小
• 特殊產品
• 增建比例高
• 區域行情支撐不足

銀行鑑價通常會綜合房屋所在地、屋齡、坪數與周邊條件評估。

第三，房貸成數也不是每個人都一樣

即使同一間房，不同買方申請，結果也可能不同。

銀行還會看：

收入、負債、信用、還款能力與既有房貸。

所以買房時要同時確認兩件事：

銀行估多少？
願意貸幾成？

第四，鑑價不足怎麼辦？

如果發現貸款比預期少，可以先做幾件事：

1. 提前找銀行試算或預估鑑價
不要等簽約後才問。

2. 多詢問幾家銀行
不同銀行鑑價與授信標準可能不同。

3. 預留額外自備款
不要把資金抓得剛剛好。

4. 確認買賣契約的貸款條件
避免貸款不足時才發現沒有資金退路。

我最想提醒的一件事

買房不能只算：

成交價 × 8成＝貸款。

因為真正的貸款金額，通常還要經過：

銀行鑑價 × 核貸成數。

央行對部分受管制房貸的規定，也明確以「鑑價或買賣金額較低者」作為貸款成數計算基準。

所以在出價前，最好先問銀行：

「這間大概估多少？我大概可以貸多少？」

這個問題，往往比只問利率更重要。

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不動產經紀人：游皇閔 (109)新北經字第003775號

資料來源

• 中央銀行：不動產抵押貸款相關規定與問答
• 中國信託：房貸成數與銀行鑑價說明 

本文為一般房貸知識整理，實際鑑價、核貸成數及利率仍應以各金融機構審核結果為準。