共有房屋可以買賣嗎?買之前要注意什麼?

【房產眉角多｜柔驊慢慢說】

很多人看到謄本上寫：

「持分1/2、1/3」

就會問：

「這種房子可以買嗎？」

答案是：

可以，但要先搞懂你買的是整間房，還是只有部分持分。

第一，共有房屋是什麼？

例如一間房子由兄弟姊妹共同持有：

• A持分1/2

• B持分1/4

• C持分1/4

這就屬於共有。

每個人擁有的是：

整體房屋的一定比例權利。

不一定代表哪一個房間就是誰的。

第二，持分可以單獨賣嗎？

原則上，共有人可以出售自己的持分。

但買方要知道：

你買到持分，不代表可以直接指定使用某一間房。

未來使用、出租、整修甚至出售，都可能需要和其他共有人協調。

所以持分房屋的價格通常不能只用一般完整房屋單價來判斷。

第三，整間房要賣，通常要大家同意嗎？

一般情況下，整棟共有房屋要正常出售，會希望所有共有人一起配合。

不過《土地法》第34條之1對部分共有不動產處分，另有多數決制度，符合人數與持分比例條件時，可能依法辦理。實際個案仍要確認共有型態與適用條件。

第四，什麼是優先購買權？

當共有人要把自己的持分賣給外人時，其他共有人在特定情況下可能享有：

同樣條件優先購買的權利。

白話講：

如果有人願意出500萬買這份持分，其他符合資格的共有人可能可以用相同條件優先承買。

因此持分交易不能只看：

「賣方願不願意賣。」

還要確認其他共有人相關權利是否已依法處理。

第五，買共有房屋最容易遇到什麼問題？

常見風險包括：

• 共有人意見不同

• 無法單獨決定出租或重大整修

• 使用範圍不清楚

• 未來轉售較麻煩

• 銀行貸款可能較保守

• 共有人間可能有分割爭議

所以看到價格便宜，不要只看：

「比附近行情低多少？」

還要看：

「這個持分未來好不好使用、好不好處理？」

第六，買之前我會先確認這5件事

1. 到底有幾個共有人？
2. 我要買的是整戶還是部分持分？
3. 各自持分比例是多少？
4. 現在房屋由誰使用？有沒有分管約定？
5. 其他共有人有沒有優先購買權或其他爭議？

這些事情最好在簽約前弄清楚。

我的看法

共有房屋不是一定不能買。

但如果你買的是：

「部分持分」

就不能把它當成一般完整產權的房子來看。

尤其要先想一件事：

「如果其他共有人不同意我的想法，我還能接受嗎？」

如果答案不確定，就要更謹慎。

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不動產經紀人：游皇閔 (109)新北經字第003775號

資料來源

• 《土地法》第34條之1及共有不動產相關規定
• 內政部地政司共有土地、建物處分相關資料

本文為一般不動產交易知識整理；共有型態、優先購買權及處分方式會因個案不同，實際交易仍應依最新謄本、契約與地政士或法律專業人員確認。

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