房東續租為何房屋稅變高？

很多房東會有一個疑問：

「我的房子一直都有出租，房客也有正常付租金，之前房屋稅也已經核准優惠稅率，為什麼隔年還可能突然變貴？」

問題很可能就出在「租約到期後，有沒有重新申報」。

房屋稅2.0新制上路後，為了鼓勵房東把閒置住宅釋出到租賃市場，只要符合規定出租作住家使用，租金所得達到財政部規定的租金標準，並且在期限內向稅捐稽徵機關申報，就有機會適用較低的非自住住家用房屋稅率。

但是，這項優惠並不是申請一次就永久有效。

如果原本申報的租約已經到期，即使房子還在繼續出租，也可能必須拿新的租賃契約重新申報。

第一個重點：出租住宅房屋稅率可以比較低

房屋稅2.0對非自住住家用房屋採差別稅率。

一般其他非自住住家用房屋，房屋稅率為3.2%至4.8%。

但如果房屋確實出租作住家使用，租金所得達到規定標準，而且依規定完成申報，則可適用較低的1.5%至2.4%稅率。

也就是說，同樣是一間非自住房屋，有沒有符合出租優惠條件，房屋稅負可能差很多。

這也是為什麼房東除了簽租約、收租金之外，還要特別注意房屋稅的申報程序。

第二個重點：房屋稅是按年計課，不是看曆年

這裡是很多房東最容易搞混的地方。

以116年期房屋稅來說，課稅期間是115年7月1日至116年6月30日。

假設你的舊租約在115年6月30日以前就已經到期，即使後來還是租給同一位房客，或者換了一位新房客繼續出租，原本核准的出租住宅優惠稅率，原則上只適用到115年期。

到了116年期，就要重新注意申報問題。

第三個重點：續租不代表優惠稅率自動延續

這是整件事情最重要的地方。

假設王先生有一間房屋出租，之前已經申請並核准適用出租住宅優惠稅率。

後來舊租約到期，王先生跟原來的房客又簽了一份新租約。

王先生心想：

「房客又沒有換，房子也一直都在出租，應該不用再申請吧？」

這個想法就可能讓房屋稅增加。

因為舊租約既然已經到期，新的課稅年度如果沒有檢附最新租約重新申報，稅捐機關可能無法繼續依原租約認定符合優惠條件。

所以不論是原房客續約，還是換新房客重新簽約，只要原本申報的舊租約已經到期，都要特別確認是否需要重新申報。

第四個重點：沒有重新申報，可能恢復3.2%至4.8%

如果舊租約在115年6月30日以前到期，而房東後來雖然繼續出租，卻沒有依規定檢附新租約重新申報，116年期房屋稅就可能無法繼續適用1.5%至2.4%的出租住宅優惠稅率。

房屋可能被改按其他非自住住家用差別稅率3.2%至4.8%課徵。

換句話說，問題不一定是「房子沒有出租」，而可能只是「新的租約沒有重新申報」。

房子一樣有人住、房租一樣有收，但因為少做一個申報動作，房屋稅負就可能明顯增加。

第五個重點：116年3月22日是重要期限

如果舊租約在115年6月30日以前到期，而且之後有續約，或者在116年3月22日以前另外簽訂新租約繼續出租，房東就要特別注意116年3月22日這個日期。

要在116年期房屋稅開徵40日前，也就是116年3月22日以前，準備最新的租賃契約書及相關證明文件，主動向房屋所在地的地方稅稽徵機關重新申報。

符合相關規定後，116年期房屋稅才能繼續適用出租住宅優惠稅率。

所以房東不要只記得租約什麼時候到期，還要把「房屋稅重新申報期限」一起記下來。

第六個重點：房屋稅申報完，綜合所得稅也不能漏掉

還有一件事情很多房東容易忽略。

你向地方稅稽徵機關申請出租住宅房屋稅優惠，並不代表後面的所得稅就不用處理。

到了出租次年5月申報綜合所得稅時，仍然必須依規定如實申報租賃所得，而且申報的租金所得必須符合財政部所訂標準。

因此，房屋稅優惠與租賃所得申報其實是連在一起看的。

不能一方面向地方稅機關表示「我的房屋確實有出租，希望適用較低房屋稅率」，另一方面到了申報綜合所得稅時，卻漏報相關租賃所得。

第七個重點：房東真正要記住的是三件事

如果你的房屋正在出租，而且希望繼續適用房屋稅2.0的出租住宅優惠稅率，可以依序檢查：

第一，確認原本申報的租賃契約什麼時候到期。

第二，如果舊約已經到期，不論是原房客續租或換新房客，都要確認是否應以最新租約重新申報。

第三，除了房屋稅申報之外，隔年5月申報綜合所得稅時，也要依法申報租賃所得，並確認是否符合規定的租金所得標準。

房屋稅2.0確實提供出租住宅較低的房屋稅率，但優惠的前提，是房東必須符合出租事實、租金所得及申報期限等相關規定。

所以真正要注意的不是只有「我的房子有沒有出租」，而是「我的最新租約有沒有完成應辦的申報」。

尤其是舊租約在115年6月30日以前到期的房東，116年3月22日這個期限一定要特別留意。

少了一次重新申報，原本1.5%至2.4%的出租住宅優惠稅率，就可能變成3.2%至4.8%的其他非自住住家用差別稅率。

對房東來說，租約到期除了記得續約，也別忘了檢查房屋稅的申報資格與期限。