繼承老屋出售成本可以調整

很多人以為，父母留下房子，繼承之後再把房子賣掉，計算財產交易所得時，只要用「賣房價格減掉繼承時的房屋評定現值」就可以了。

但最近有一個重要變化，可能直接影響繼承房屋出售時的所得計算。

如果你繼承的房屋屬於舊制，也就是適用所得稅法第14條第1項第7類第2款計算房屋財產交易所得，現在繼承時的房屋評定現值，可以按消費者物價指數調整後，再從出售價格中減除。

這項規定，對於早年繼承房屋、多年後才出售的人，特別值得注意。

第一個重點：先確認你的房屋是新制還是舊制

先用最簡單的方式來判斷。

如果出售的是105年1月1日以後取得的房地，原則上要注意房地合一稅。

但是，如果是104年12月31日以前取得的房屋，出售時可能適用舊制財產交易所得。

這兩種制度的計算方式不同，所以第一步一定要先確認房屋取得時間。

今天我們談的是「繼承取得、出售時適用舊制」的房屋。

第二個重點：繼承房屋出售，所得不是直接用賣價計算

假設今天你繼承了一間房子，後來以500萬元出售。

並不是500萬元全部當成你的財產交易所得。

依規定，可以用出售時的房屋成交價額，減除繼承時房屋評定現值，以及因取得、改良及移轉房屋所支付的相關費用。

簡單來說：

出售成交價額
減除繼承時房屋評定現值
減除符合規定的取得、改良及移轉費用
剩下的金額，才是財產交易所得。

而這次最重要的改變，就是「繼承時的房屋評定現值」可以按物價指數調整。

第三個重點：為什麼要按物價指數調整？

大家可以想像一個情況。

你在100年繼承一間房子，當時房屋評定現值是92.09萬元。

過了十幾年，到了114年才出售。

這十幾年間，物價已經上漲。

如果還是直接拿100年的92.09萬元當作成本，和114年的出售價格比較，計算出來的所得可能會因為物價上漲因素而被放大。

所以財政部在115年7月15日發布新的解釋令，讓符合條件的舊制繼承房屋，也可以按照物價指數調整繼承時的房屋評定現值。

這項調整的核心，就是讓早期繼承取得的房屋，在多年後出售時，成本計算能反映物價變動。

第四個重點：到底怎麼調整？

計算方式其實不難。

繼承時房屋評定現值，乘上：

交易日所屬年月物價指數
除以
繼承日所屬年月物價指數

得到的金額，就是調整後可以減除的房屋評定現值。

也就是：

調整後房屋評定現值
＝繼承時房屋評定現值 乘上 交易日物價指數 除以 繼承日物價指數

這個公式非常重要。

因為不是隨便估算房屋現在值多少，而是按照財政部規定的物價指數進行調整。

第五個重點：用實際案例來看，差多少？

我們直接看甲君的案例。

甲君在100年12月繼承取得一間房屋的1/2持分。

當時物價指數是92.09，而他繼承的1/2持分，房屋評定現值也是92.09萬元。

到了114年8月，甲君以500萬元出售這部分繼承取得的房屋給另一位共有人。

另外支付代書費及其他稅費7.91萬元。

如果按照原本的計算方式：

500萬元
減92.09萬元
再減7.91萬元

財產交易所得就是400萬元。

但是財政部發布新的解釋令之後，就可以把92.09萬元按照物價指數調整。

114年8月物價指數是110.07。

所以：

92.09萬元 × 110.07 ÷ 92.09

調整後的房屋評定現值就是110.07萬元。

因此：

500萬元
減110.07萬元
再減7.91萬元

財產交易所得就變成382.02萬元。

一個物價指數調整，就讓這個案例的財產交易所得從400萬元降低到382.02萬元，差了17.98萬元。

第六個重點：這項規定什麼案件可以適用？

這裡有一個非常重要的時間點。

財政部是在115年7月15日發布台財稅字第11504549440號令。

這項解釋令規定，發布時「尚未核課確定」的案件，都可以適用。

所以如果你過去出售繼承取得的舊制房屋，案件目前尚未核課確定，就要特別留意這項規定是否適用。

不要因為房子已經賣掉，就認為這項新規定跟自己沒有關係。

案件是否已經核課確定，會直接影響能不能適用。

第七個重點：不是所有繼承房屋都適用這套算法

這裡也要特別提醒。

今天談的是「出售繼承取得，而且出售時適用舊制財產交易所得」的房屋。

如果你的房屋屬於房地合一稅新制，計算方式就不同。

新制房地合一稅對於繼承取得的房地，原本就有將繼承時房屋評定現值及公告土地現值按物價指數調整後列報取得成本的規定。

所以實務上第一件事情，不是急著算稅。

而是先確認：

這間房子什麼時候取得？

是繼承取得嗎？

出售時適用房地合一稅，還是舊制財產交易所得？

確認制度之後，才能正確計算。

第八個重點：費用也別忘記整理

除了繼承時的房屋評定現值之外，因取得、改良及移轉房屋而支付、符合規定的費用，也可能可以減除。

例如符合規定的相關代書費及稅費等，就要妥善保存證明文件。

所以繼承房屋準備出售時，不要只看房屋成交價。

相關費用的憑證也要整理好。

因為每一筆符合規定的成本與費用，都可能影響最後的財產交易所得。

第九個重點：繼承房屋賣掉，隔年還有申報義務

最後提醒所有繼承房屋的屋主。

如果出售的房屋適用舊制財產交易所得，房屋所有權移轉登記年度的次年5月，要依規定核實計算財產交易所得，並併入個人綜合所得總額辦理結算申報。

所以房子賣掉並不代表稅務就全部結束。

真正要注意的是出售年度、取得制度、成本計算以及隔年的所得稅申報。

總結今天的重點：

第一，繼承取得的房屋，如果出售時適用舊制財產交易所得，可以用出售成交價額減除繼承時房屋評定現值及符合規定的相關費用。

第二，依財政部115年7月15日發布的解釋令，符合條件的案件，繼承時房屋評定現值可以按照物價指數調整後再減除。

第三，計算公式是繼承時房屋評定現值，乘上交易日物價指數，再除以繼承日物價指數。

第四，財政部令發布時尚未核課確定的案件，可以留意是否適用這項新規定。

第五，出售繼承取得的舊制房屋，記得在房屋所有權移轉登記年度的次年5月，依規定申報財產交易所得。

所以如果家裡有一間早年繼承的房屋，最近剛好準備出售，千萬不要只看「當年繼承時的房屋評定現值」。

物價指數調整這個細節，可能直接影響你最後申報的財產交易所得。

賣房之前，先把取得時間、繼承時評定現值、出售價格、物價指數以及相關費用整理清楚，才能正確計算自己的所得稅。