違反專任委託小心多花一筆

很多屋主賣房子的時候，會同時接觸好幾家房仲。

有一天，王先生想出售自己的房子，先跟A房仲簽了一份專任委託契約。

但是過了一段時間，另外一家B房仲告訴他：

「我這邊剛好有客戶，而且價格也談得差不多了。」

王先生一心想趕快把房子賣掉，就又把房子交給B房仲銷售，最後也真的透過B房仲成交。

問題來了。

原本跟A房仲簽的專任委託還沒有到期。

因此王先生違反專任委託契約，最後依契約約定支付A房仲一筆違約金。

這時候很多屋主會想：

「這筆錢也是因為賣房子才付出去的，申報房地合一稅時，應該可以當費用扣掉吧？」

答案是：不一定。

如果這筆支出是因為違反專任委託契約而產生的違約金，原則上並不是移轉房地所必須支付的必要費用，因此不得列入房地合一稅的費用減除。

這也是很多賣方在申報房地合一稅時容易混淆的地方。

第一個重點：房地合一稅不是所有賣房支出都可以扣

我們先把房地合一稅最基本的計算邏輯弄清楚。

依所得稅法相關規定，個人交易符合房地合一稅制度的房屋、土地時，原則上是以成交價額，減除原始取得成本，以及因取得、改良及移轉而支付的相關費用後，計算課稅所得。

所以很多屋主會產生一個直覺：

「只要是賣房期間花出去的錢，應該都可以扣。」

其實不是。

稅法真正看的不是：

「這筆錢是不是在賣房期間支付？」

而是：

「這筆支出是不是因為取得、改良或移轉這間房地所支付，而且符合規定的費用？」

這兩個概念差很多。

第二個重點：正常仲介費通常可以列為必要費用

我們直接從房仲實務來看。

屋主委託房仲出售房屋，房仲協助刊登廣告、尋找買方、安排帶看、協助議價，最後成功成交。

成交後，屋主依照委託契約支付仲介服務費。

這筆仲介費跟房地交易有直接關係，因此依相關規定，可以列入房地交易所得計算時的費用減除。

除了仲介費之外，依房地合一課徵所得稅申報作業要點相關規定，例如符合規定的廣告費、清潔費、搬運費、換約費等，也可能屬於可以減除的費用。

所以判斷的核心不是「有沒有花錢」。

而是這筆錢是不是屬於房地交易所支付的相關必要費用。

第三個重點：專任委託違約金為什麼不能扣？

接下來就是這個案例最重要的地方。

假設屋主已經跟A房仲簽訂專任委託契約。

在專任委託期間內，屋主卻又另外找B房仲銷售，而且最後透過B房仲完成交易。

因此，屋主必須依照原本與A房仲簽訂的契約，支付一筆違約金。

從屋主的角度來看，可能會覺得：

「如果我沒有賣房子，就不會產生這10萬元，所以這當然也是賣房成本。」

但稅務上的判斷不是這樣。

這10萬元之所以產生，真正原因不是「房屋移轉本身」。

而是屋主違反了原來的專任委託契約。

換句話說，就算這筆錢與賣房事件有關聯，它仍然不是完成房地移轉通常且必要的支出。

因此，這類因違反專任委託契約而支付的違約金，不能列為房地合一稅的可減除費用。

第四個重點：同樣付給房仲，稅務結果可能完全不同

這裡就是最容易讓屋主搞混的地方。

同樣都是付錢給房仲公司，為什麼一筆可以扣，一筆不能扣？

我們直接比較。

如果B房仲真的找到買方，完成交易，屋主依約支付B房仲仲介服務費。

這筆費用是為了完成房地交易而支付的仲介費，因此符合規定時，可以列為費用減除。

但是A房仲這邊的10萬元，是因為屋主違反專任委託契約而支付。

這筆錢的法律性質與產生原因，並不是正常完成房地移轉所需要支付的仲介費用，而是違約所產生的支出。

所以房地合一稅申報時，不能只看收據上寫「服務報酬」或「支付房仲公司」。

真正重要的是：

「這筆錢為什麼要付？」

這才是判斷能不能減除的核心。

第五個重點：實際案例10萬元就是不能扣

我們直接來看這個案例。

甲先生在113年11月1日跟A公司簽訂專任委託銷售契約。

專任期間從113年11月1日到114年1月30日。

也就是說，在這段期間內，甲先生受到專任委託契約的約束。

但是到了113年12月1日，甲先生又另外跟B公司簽訂一般委託銷售契約。

接著在113年12月10日，由B公司成功仲介出售這間房地。

問題就發生了。

因為當時A公司的專任委託契約還在有效期間。

甲先生另外委託B公司出售，違反了與A公司之間的專屬委任義務。

因此A公司依照契約約定，要求甲先生支付10萬元服務報酬，也就是這個案例中的違約金。

甲先生申報房地合一稅時，就會出現兩筆不同性質的支出。

第一筆，是實際完成交易的B公司仲介費。

符合規定時，可以列報減除。

第二筆，是因為違反A公司專任委託契約而支付的10萬元。

這筆錢不是房地移轉通常且必要的支出，而是違約行為所產生的費用，因此不能列為房地合一稅可減除的費用。

第六個重點：不是名稱叫「服務報酬」就一定可以扣

這個案例還有一個非常值得注意的地方。

很多人報稅時會看付款項目的名稱。

看到「仲介費」、「服務費」、「服務報酬」，就直覺認為可以列入房地交易費用。

但稅務判斷不能只看名稱。

真正要看的是支出的實質內容。

如果這筆錢實際上是正常完成房屋銷售所支付的仲介服務費，符合相關規定，自然可能列入減除。

但如果名義上寫的是服務報酬，實際上卻是因為違反專任委託契約所支付的違約金，就不能因為名稱寫著「服務報酬」，就直接把它當成仲介費申報。

報稅看的是支出的性質，而不只是支出的名稱。

第七個重點：屋主簽專任委託前，一定要看清楚契約

站在房仲實務現場，這個案例其實還有另一個非常重要的提醒。

屋主在簽專任委託之前，一定要了解專任委託與一般委託的差別。

尤其要注意委託期間、是否可以自行出售、是否可以再委託其他仲介，以及違反契約時可能產生哪些責任。

不要已經簽了專任委託，後來另外一家仲介帶來買方，就直接讓另一家成交。

因為最後可能出現一個很尷尬的結果。

房子雖然順利賣掉了，但除了成交仲介的服務費之外，又多出一筆專任委託的違約金。

更重要的是，這筆違約金申報房地合一稅時，還不能直接當成必要費用減除。

等於屋主可能同時面臨契約成本與稅務成本。

第八個重點：賣房費用能不能扣，先問「為什麼支付？」

以後遇到房地合一稅費用問題，可以先用一個簡單的方法判斷。

不要只問：

「這筆錢是不是因為賣房子花的？」

而要進一步問：

「這筆錢的法律性質是什麼？」

「它是不是因為取得、改良或移轉房地所支付？」

「是不是完成這次房地交易通常且必要的支出？」

例如正常的仲介費、符合規定的廣告費、清潔費、搬運費、換約費等，符合相關規定時，可以列為費用減除。

但是因為自己違反契約而產生的違約金，即使事情發生在賣房過程中，也不代表它就是房地合一稅可以扣除的必要費用。

結論：仲介費可以扣，不代表專任違約金也可以扣

這個案例最重要的觀念，可以濃縮成一句話：

「同樣是賣房子付出去的錢，正常仲介費與專任委託違約金，稅務性質完全不同。」

房地合一稅可以減除的費用，必須符合相關規定。

正常為完成房地交易支付的仲介費，符合規定時可以列報。

但如果屋主因為違反專任委託契約，改由其他仲介銷售，而必須支付原仲介公司違約金，這筆支出並不是移轉房地通常且必要的費用，因此不能列入房地合一稅的減除項目。

所以屋主在賣房子的時候，不只成交價格要談清楚，仲介委託契約也一定要看清楚。

因為違反專任委託，可能不只是多付一筆錢。

這筆錢最後還可能不能拿來降低房地合一稅的課稅所得。

對賣方來說，最好的做法不是成交後才研究這筆違約金能不能扣，而是在簽訂專任委託以前，就先把契約的權利義務弄清楚。