無權狀老屋如何申請地價稅優惠？

很多人在處理老房子、繼承房屋或土地相關事務時，才突然發現一個問題：

「土地有權狀，但是上面的房子怎麼找不到建物權狀？」

這種情況在一些早期興建的房屋並不少見。

房子實際存在，也可能有房屋稅籍，但因為沒有辦理建物所有權第一次登記，也就是一般常說的「未保存登記房屋」，所以手上沒有建物所有權狀。

這時候如果需要證明：

「這間房子到底蓋在哪一筆土地上？」

要怎麼辦？

其實沒有建物權狀，不代表完全沒有其他資料可以確認房屋的基地地號。

可以從建築管理機關、地政機關核發的相關文件著手；符合特定年代條件的老房子，還有另外的處理方式。

第一個重點：沒有權狀，不代表沒有房屋

我們先把最容易搞混的觀念說清楚。

所謂「未保存登記房屋」，簡單來說，就是房屋沒有完成建物所有權第一次登記，因此地政機關沒有建立完整的建物登記資料，也就沒有一般我們買賣房屋常看到的建物所有權狀。

但「沒有建物權狀」跟「房屋不存在」，是兩件完全不同的事情。

實務上，有些老房屋已經存在幾十年，甚至每年都有繳房屋稅，只是當年沒有完成建物保存登記。

所以今天要處理的第一件事情，不是看到沒有權狀就認定房屋沒有資料。

而是要進一步找出：

「有什麼文件可以證明這棟房屋坐落在哪一筆土地？」

第二個重點：有建造執照或使用執照，可以先看基地地號

如果這間未保存登記房屋當初有申請建造執照或使用執照，事情就比較容易處理。

因為建築管理機關核發的「建造執照」或「使用執照」，通常會記載建築基地相關資料。

因此，可以依照建造執照或使用執照所記載的基地地號，作為確認房屋基地坐落的依據。

這也是第一個可以先找的方向。

所以遇到沒有權狀的房子，不妨先問屋主：

「以前的建照、使照還在不在？」

如果手上沒有，也可以進一步確認相關主管機關是否留有資料。

第三個重點：沒有建物權狀，也可以找地政資料

如果需要透過地政資料確認，也可以使用地政機關核發的相關文件。

例如：

「建築改良物勘查結果通知書」

或是：

「建物測量成果圖」。

這些文件如果有記載房屋所坐落的基地地號，也可以依該地號作為相關認定依據。

所以沒有建物所有權狀時，不代表完全沒有辦法確認房屋與土地之間的關係。

重點是改從其他具有證明力的文件去確認。

第四個重點：以屏東縣為例，77年4月29日以前完成的老房子，有另一種方式

接下來這一點，對老房屋特別重要。

如果屏東縣的房屋是在民國77年4月29日以前完成建築，可以依規定填寫「房屋基地坐落申明書」，代替建築改良物證明文件。

這對很多年代久遠的房子來說非常重要。

因為房屋越老，當年的建築或地政資料可能越不完整。

屋主可能住了幾十年，房屋稅也繳了幾十年，但是要他突然拿出完整的建物測量或登記資料，未必做得到。

因此，如果屏東縣的房屋符合「77年4月29日以前完成建築」這個時間條件，就要進一步確認是否可以利用房屋基地坐落申明書辦理。

第五個重點：要申請建物測量資料，先準備房屋稅籍證明

很多人實際辦理時，會直接跑到地政事務所說：

「我的房子沒有權狀，我要申請建物測量成果圖。」

結果才發現前面還有一個步驟。

如果要申請「建築改良物勘查結果通知書」或「建物測量成果圖」，應先向所屬稅捐稽徵機關申請「房屋稅籍證明書」。

取得房屋稅籍證明書後，再持該文件向地政機關申請。

所以實際辦理順序，可以先記成：

先到稅捐稽徵機關。

申請房屋稅籍證明書。

再帶著房屋稅籍證明書到地政機關。

接著申請建築改良物勘查結果通知書或建物測量成果圖。

把順序先弄清楚，就可以減少來回補件或白跑一趟的情況。

第六個重點：房屋稅籍不等於建物所有權登記

這裡還要特別提醒一個很常見的誤解。

有些屋主會說：

「我的房子每年都有繳房屋稅，所以應該就等於有產權吧？」

這個觀念要分開來看。

「房屋稅籍」與「地政機關的建物所有權登記」不是完全相同的制度。

有房屋稅籍，代表稅捐機關有相關課稅資料；但不能單憑有繳房屋稅，就直接推論已經完成建物所有權登記。

因此，在處理未保存登記房屋時，房屋稅籍證明是一項重要資料，但仍然要與建照、使照、地政測量資料及其他相關文件一起判斷。

第七個重點：買賣未保存登記房屋，更要先確認房屋與土地

如果今天不是單純申請文件，而是準備買賣未保存登記房屋，這件事情就更重要。

一般有保存登記的房屋，可以透過土地、建物登記謄本查詢所有權、面積、權利範圍及相關登記事項。

但是未保存登記房屋沒有一般的建物登記資料可以直接比對。

這時候就更應該確認：

房屋實際坐落在哪一筆土地？

土地所有權人是誰？

房屋與土地的權利關係為何？

現有房屋稅籍資料記載如何？

有沒有建造執照或使用執照？

有沒有相關地政測量資料？

不要只因為看到現場有一棟房子，就直接把它當成一般有權狀房屋來處理。

第八個重點：無權狀房屋先找「證明房屋在哪裡」的資料

所以遇到未保存登記房屋，可以先建立一個簡單的處理邏輯。

第一步，先確認有沒有建造執照或使用執照，查看上面記載的基地地號。

第二步，如果需要地政資料，可以確認是否申請建築改良物勘查結果通知書或建物測量成果圖。

第三步，申請上述地政資料以前，先向所屬稅捐稽徵機關申請房屋稅籍證明書。

第四步，以屏東縣為例，如果是民國77年4月29日以前完成建築的房屋，再確認是否可以填寫房屋基地坐落申明書，代替建築改良物證明文件。

這樣一層一層往下找，就不會因為一句「房子沒有權狀」而不知道從哪裡開始處理。

結論：未保存登記房屋沒有權狀，還是有方法確認基地地號

未保存登記房屋最大的問題之一，就是缺少一般有保存登記建物可以直接查詢的建物權狀及登記資料。

但沒有建物權狀，不代表沒有其他方式確認基地坐落。

可以從建築管理機關核發的建造執照、使用執照所載基地地號著手，也可以利用地政機關核發的建築改良物勘查結果通知書或建物測量成果圖所記載的基地地號確認。

以屏東縣為例，如果是民國77年4月29日以前完成建築的房屋，還可以進一步確認以「房屋基地坐落申明書」代替建築改良物證明文件的適用方式。

而如果需要申請建築改良物勘查結果通知書或建物測量成果圖，記得先向稅捐稽徵機關申請房屋稅籍證明書，再持證明向地政機關申請。

所以碰到無權狀老屋，不要第一時間只問：

「為什麼沒有權狀？」

更重要的是接著確認：

「這棟房屋的基地地號如何證明？現有什麼建築、稅籍及地政資料？」

把房屋、土地與相關證明文件一一對起來，才是處理未保存登記房屋真正的第一步。