央行第7波信用管制滿2年對房市有何影響？交易量縮延燒產業就業鏈狀況解析

台灣中央銀行第7波選擇性信用管制實施屆滿2年，根據住展雜誌2026年8月「2026住宅產業鏈景氣調查」，高達74.3%的房產相關企業反映業務接案量減少，55.8%企業已縮減正式員工，房市交易量縮衝擊已全面延伸至產業鏈就業端。

1、央行第7波信用管制實施滿2年對住宅產業鏈帶來的實體經濟衝擊

中央銀行於2024年9月祭出的第7波選擇性信用管制（中央銀行針對特定區域、多戶購屋者及法人採取的限制貸款成數與取消寬限期等房市調控措施）在2026年9月屆滿2週年，住展雜誌於2026年8月發布的「2026住宅產業鏈景氣調查」證實房產交易量縮效益已深度波及產業就業端。這項調查由住展雜誌委託崑山科技大學房地產開發與管理系、義守大學管理碩士在職專班共同執行，採樣涵蓋建築開發、營造工程、房產銷售服務、建材設備及工程服務等全產業鏈環節，共取得900份有效企業樣本。調查結果清楚顯示，市場交易量的急凍已不再只是房仲或代銷業者的業績問題，而是轉化為整個住宅產業鏈的實體工作量滑落與人力需求凍結。

● 業務接案量與實體工作量雙雙出現大幅萎縮

根據住展雜誌2026年8月發布之調查數據，與2024年9月第7波信用管制實施前相比，高達74.3%的受訪住宅產業鏈企業表示其業務量、接案量或新案件數顯著減少。在這些接案衰退的企業中，有41.2%的企業反映接案量減少幅度高達50%以上，另有14.4%的企業接案量減少30%至50%；相較之下，接案量維持成長的企業僅占總樣本的8.0%。當前端的銷售與規劃案件縮減後，影響迅速傳遞至中後端的實體施工作業，調查指出有64.5%的企業表示實際工程、案件數量或工作量出現減少，其中更有31.2%的企業實際工作量減少超過50%。

◆ 企業用人策略全面轉向保守與隱性減工浮現

面對接案量與工作量的實質縮減，住宅產業鏈企業的用人思維出現劇烈轉變。數據顯示，與2024年9月相比，已高達55.8%的企業正式員工人數呈現減少狀態。在進一步交叉分析中，業務量或接案量減少50%以上的371家受訪企業中，高達77.6%（共288家）的企業其正式員工人數同步縮減。企業在人力調整策略上呈現高度一致的保守態度：

● 遇缺不補：占比達41.7%，為目前住宅產業鏈中最普遍採行的做法。

● 減少招募新進人員：占比達29.3%，極力控制企業固定薪資支出。

● 主動縮減正式人力：占比達26.8%，透過優退或裁員方式降低營運成本。

※ 中小型企業佔比高致使產業抗風險韌性脆弱

本次受訪的900家企業中，公司規模在10人以下的微型企業占38.2%，11人至50人的中小型企業占31.3%，兩者合計高達69.5%。此外，填答者中有58.7%為企業負責人或高階主管，若算入業務主管與業務人員，合計達81.4%為直接掌握企業經營決策或營運實況的核心人員。這項企業結構特徵揭示了台灣住宅產業鏈以中小型企業為骨幹的特性，當市場經歷長達2年的資金緊縮與成交量低迷時，中小型企業由於營運資金資本較薄，無法長期承受零接案壓力，因而更快採取凍結招募與縮減人力的生存手段。

2、房市縮量對各領域從業者與消費者的實質影響與機制解析

住宅產業鏈的就業衝擊已從房仲與代銷等第一線交易端，逐步蔓延至營造工程、建材設備與外包工班等實體產業鏈。住宅產業的就業型態具備高度彈性與外包性質，市場量縮對勞動市場的影響不會在第一時間完全體現於政府的失業率或減班休息（勞雇雙方因經濟景氣影響協議縮減工時並減少薪資的措施，俗稱無薪假）通報數據中，而是以工時減少、接案機會消失、外包需求砍半以及從業者實質所得下滑等「隱性減工」形式持續發酵。

● 無底薪從業人員結構遮蔽真實失業與減班數據

南台科技大學財務金融系助理教授朱岳中分析指出，部分房仲業者與房產銷售人員的薪資結構屬於「無底薪房仲」（指薪資完全依賴房屋交易成交後佣金抽成、無固定底薪薪資結構的房地產經紀人員），這類從業者在市場無成交量時，實質收入即刻歸零，但因其本身並無固定底薪保障，在制度上不會被列入勞動部的無薪假統計名單中。因此，政府相關部門若僅依靠減班休息或失業率數據來評估房市調控政策的效果，極可能嚴重低估住宅產業鏈底層勞工所承受的經濟壓力。

◆ 2026年下半年企業人力規劃持續展現收縮態勢

針對2026年下半年的營運與人力規劃，住展雜誌調查顯示企業態度依然沉悶且悲觀，預示著就業市場的收縮效應尚未觸底。各項人力調節指標如下：

● 預計採取遇缺不補企業：44.4%

● 預計減少招募新進人員企業：29.8%

● 預計縮減正式人力企業：25.4%

● 預計減少外包、承攬或工班需求企業：20.8%

● 預計增加正式員工企業：僅8.9%

※ 交易窒息對預售屋與中古屋買方的連帶風險

從購屋消費者的角度來看，住宅產業鏈企業的規模縮縮與營運困境將直接轉化為購屋風險。當建商、營造廠及工程服務商的案件量與人力減少超過50%時，預售屋市場可能面臨施工期程延宕、施工品質受人力不足影響或小型建商資金鏈斷裂的風險；而在中古屋市場方面，房仲門市縮減與經紀人離職潮，則可能導致買方在找房過程中的資訊透明度下降，交易溝通成本增加。

3、專家學者對央行政策走向與市場結構轉變的專業評估

針對中央銀行第7波選擇性信用管制引發的產業量縮現象，專家學者指出政策應從全面鎖死資金轉為對投機族的精準調控，並適度鬆綁自住購屋限制。第7波信用管制實施至今已達2026年9月，長時間的信用緊縮確實成功壓制了投資炒作風氣，但也同時造成市場交易量陷入窒息，影響到了合理的自住換屋與首購需求。

● 居住正義與精準調控之間的平衡取捨

中山大學政治經濟系特聘教授張其祿表示，近2年來房市景氣持續吹冷風，成交量降至低點，然而房價的鬆動幅度卻相對有限，年輕人的購屋負擔依然沉重。張其祿認為，推動居住正義固然是政府不可動搖的政策目標，但中央銀行不應採取「直接把資金水頭鎖死」的全盤式封鎖策略，而應將調控手段轉向精準化，例如嚴格鎖定多屋族的囤房與短期投機行為，同時適度鬆綁首購族與實質自住換屋族群的貸款限制，避免產業與自住買方同受傷害。

◆ 2026年9月央行理監事會議之政策鬆綁預期

中央銀行預計於2026年9月17日召開第3季理監事會議，市場對於信用管制的微調給予高度關注。德明財經科技大學客座教授莊孟翰推測，考量到產業鏈就業端已受到顯著衝擊，中央銀行有可能在本次理監事會議中，小幅度鬆綁名下已有1戶房屋但具備實質換屋需求者的第2戶貸款限制或信用條件。張其祿教授亦強調，房市交易量已經極度冷卻，中央銀行必須思考政策的下一步，做出更精準的動態調整，以免成交量長期萎縮導致整個產業鏈陷入無法逆轉的困境。

※ 房價高檔盤整與成交量縮下的買方市場矛盾

儘管產業鏈面臨人力縮減與接案量減半的嚴峻考驗，但反映在房屋價格上卻呈現「量縮價微修正」的抗跌特性。主因在於過去幾年營造成本、工資及碳費等硬性成本居高不下，使得建商降價空間受到擠壓。這導致購屋消費者陷入「貸款額度受限、選擇性變少、但房價未見大幅拉回」的兩難局面，市場交易週期顯著延長。

4、購屋消費者在量縮寒冬下的精準應對策略與避險指南

購屋消費者在面對2026年房市量縮與金融信用管制的環境下，應將策略轉向慎選健全建商、善用議價空間與提早佈局房貸資金。當住宅產業鏈正處於就業與營運收縮期，買方在挑選物件時不能僅看地段與價格，更必須將產業鏈下游的施工品質與建商財務風險納入關鍵考量。

● 把握交屋潮與建商資金壓力期的議價契機

在信用管制滿2年之際，部分於2021至2023年間預售開賣的大型建案陸續進入交屋期。由於銀行信用管制未鬆綁，部分多屋族或資金槓桿過高的買方面臨無法順利核貸的窘境，市場上可能出現解約戶或讓轉戶；同時，部分中小型建商為了維持現金流穩定，在尾盤或剩餘戶別上的讓利意願提高。自住購屋族可多關注這類特定物件，尋求較具優勢的議價空間。

◆ 嚴格審視建商財務狀況與工程施工品質

鑑於住展雜誌調查顯示高達55.8%的房產企業已縮減人力、20.8%預計減少外包與工班需求，買方購買預售屋時應格外審慎。建議優先選擇財務結構健全、擁有自家固定營造團隊或大型上市櫃建商的建案，避免購買資本額過小、依賴大量短期外包工班的新設建商建案，以降低建案因工班人力不足引發工期延宕或施工品質下滑的潛在風險。

※ 房貸申貸規劃務必提早3至6個月準備

在央行理監事會做出明確鬆綁決議前，銀行端對於個人房貸審核依然維持極高標準。購屋者在簽約前應落實以下資金避險步驟：

● 提早整理個人財務流水：維持良好信用紀錄，準備至少6個月以上的穩定薪資轉帳證明。

● 精算實質貸款成數：切勿過度樂觀預估房貸成數，應備足至少3成的自備款，並準備1成額外預備金以應對銀行鑑價低於成交價的價差。

● 善用政府青安貸款或自住優惠專案：確定符合首購身份者，應優先爭取政策性優惠貸款額度，降低利率波動帶來的還款負擔。

5、住宅產業景氣與信用管制常見問題

● 中央銀行第7波選擇性信用管制主要限制內容是什麼？

中央銀行第7波選擇性信用管制於2024年9月實施，主要內容包括名下已有房屋者取消購屋貸款寬限期、第2戶購屋貸款成數上限降至5成且適用範圍擴及全國、第3戶以上貸款及高價住宅貸款成數降至3成，並同步調高法人購屋與餘屋貸款的限制。

● 住展雜誌2026年8月的景氣調查顯示住宅產業鏈受到什麼影響？

住展雜誌2026年8月發布的「2026住宅產業鏈景氣調查」顯示，74.3%的房產企業業務接案量減少，64.5%實際工作量下滑，55.8%的企業正式員工人數已縮減，顯示房市交易量縮衝擊已實質延伸至產業鏈的就業與人力需求端。

● 為什麼房市量縮會導致住宅產業鏈出現「隱性減工」？

住宅產業鏈包含許多無底薪房仲、按日計酬的工程外包工班與按件計酬的設計人員，這些從業者在市場成交量衰退時實質工時與收入大幅減少，但不會反映在勞動部的無薪假統計中，形成以遇缺不補、減少外包為主的隱性減工現象。

● 專家對於2026年9月中央銀行理監事會議有什麼政策調整預測？

德明財經科技大學客座教授莊孟翰與中山大學特聘教授張其祿指出，考量房市成交量長期受壓抑且產業就業受創，預估中央銀行可能在2026年9月17日的理監事會議中，針對具備實質換屋需求的第2戶貸款限制進行小幅度的精準調控與鬆綁。

● 房市量縮且企業裁員減工下，房價為什麼沒有大幅下跌？

主因在於近幾年營造成本、勞工薪資與環保碳費等硬性成本持續居高不下，建商成本結構固定，加上大部分建商財務健全度高於過去，因此市場呈現「交易量顯著萎縮、價格高檔盤整微幅修正」的量縮價平態勢。

● 消費者在2026年下半年購買預售屋時應注意哪些風險？

由於住展雜誌調查顯示超過5成房產企業縮減人力、近2成減少外包需求，買方應特別注意中小型建商是否有資金鏈斷裂、施工進度嚴重延宕或施工品質因工班調度困難而下降等風險，建議優先選擇品牌信譽良好且財務健全的建商。

6、結語與2026年下半年買方決策總結

央行第7波選擇性信用管制即將屆滿2週年，住展雜誌「2026住宅產業鏈景氣調查」揭示了市場成交量縮減對實體經濟與就業市場的深遠影響。高達74.3%企業接案量下滑與55.8%企業縮減人力的數據，證實房市冷卻效應已從交易端全面延伸至製造、營造與服務端。對於購屋消費者而言，當前市場雖然貸款環境嚴苛，但也是淘汰投機炒作、回歸自住需求的市場洗牌期。買方應維持健康的財務槓桿，密切關注2026年9月中旬央行理監事會議的政策動向，並在挑選物件時將建商營運穩定度視為第一要務，方能在量縮盤整的房市環境中做出安全的購屋決策。

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本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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