央行放寬第七波信用管制！換屋族賣房期限延長至18個月，舊屋交屋延宕怎麼辦？影響範圍與新規定一次看

中央銀行於2025年9月9日前提早宣布放寬第七波信用管制措施，將自住換屋族「先買後賣」處分舊屋的切結期限，由原先的1年延長至18個月，並溯及至2024年9月20日以後錄案之貸款件；同時針對「有房無貸者」購屋是否給予貸款寬限期，全權交由本國銀行自主決定。

1、換屋族賣房期限延長至18個月與適用範圍規定

中央銀行宣布將換屋族購買第二屋「先買後賣」的舊屋出售期限由1年放寬至18個月，全面適用於2024年9月20日以後錄案的房貸申請案件。

◆ 賣房期限放寬背景與舊屋出售實務困境

近期國內房地產市場出現降溫趨勢，消費者在出售既有房屋時遭遇成交時間拉長的問題，加上部分建案因貸款撥款與交屋期程延宕，導致許多自住換屋族難以在原先設定的1年期限內順利完成舊屋處分。中央銀行考量兼顧自住換屋族群的真實居住需求，決定提前在2025年9月理監事會議前調整規範，給予換屋族更多緩衝時間。

◆ 去年9月20日後錄案貸款之追溯適用標準

中央銀行明確指示，本次放寬措施具備追溯條款，只要是2024年9月20日以後向銀行錄案申請的房貸案件，均可適用延長至18個月處分舊屋的規定。這項安排能實質協助在第七波信用管制實施後簽訂切結書的換屋族，減輕因房市冷卻而面臨違約或貸款成數被砍的心理壓力。

◆ 換屋切結書機制與700件申辦案件現況

根據統計，自2024年9月第七波信用管制實施以來的一年期間，全台約有700件換屋族簽署切結書的申請案件。儘管過去多數申請案件均能如期在1年內完成舊屋出售，但近期市場反饋顯示出售時間延長的訴求極為明確，中央銀行因而提早進行政策微調，確保換屋切結機制運作更具彈性。

2、有房無貸族群之寬限期與第二屋貸款成數限制調整

中央銀行將名下有房但無房貸者的購屋寬限期審核權限下放，由各大本國銀行依據風險控管自主決定是否給予寬限期。

◆ 有房無貸者購屋寬限期回歸銀行自主審核

所謂「有房無貸者」，是指名下已持有房屋產權但目前沒有任何房屋貸款負擔的購屋族群。在過去第七波信用管制下，此類族群購屋時被全面取消寬限期（即房屋貸款還款初期僅需繳納利息而不需償還本金的緩衝期間）；本次中央銀行放寬規定後，銀行可根據借款人的信用狀況、還款能力及整體風險考量，自主決定是否給予寬限期。

◆ 第七波信用管制對全國第二屋五成貸款限制之影響

中央銀行於2024年9月發布的第七波信用管制措施（中央銀行為抑止房貸過熱與炒房行為所實施之選擇性信用限制政策），係將第二屋房貸最高成數下修至5成（即50%），且適用範圍由原本的特定區域擴大至全國地區，被市場視為歷史上最嚴厲的打炒房政策。換屋族若要不受5成成數限制與寬限期取消之影響，必須與銀行簽訂切結書並承諾於指定期限內售出舊屋。

◆ 政策彈性調整減輕剛性需求衝擊

本次針對自住換屋與有房無貸者提供彈性空間，意在減少對正常自住換屋需求的誤傷，讓具備良好信用與還款能力之自住族群能獲得合理之融資條件。

3、銀行不動產貸款集中度總量管制與彈性空間政策

中央銀行針對本國銀行實施的不動產總量管制將持續執行至2025年底，明年初將依據2025年第四季相關數據評估是否解除管制。

◆ 國銀自主總量管制執行至年底與明年初解禁預期

不動產集中度管理（中央銀行針對本國銀行放款總額中不動產放款所佔比例進行控管之總量管制制度），目前由各本國銀行提出自主總量管制目標並執行至2025年年底。中央銀行表示，明年初是否進一步放寬或解除總量管制，將待2025年第四季相關統計數據出爐後再行討論。若年底前集中度持續下降並達政策目標，金融業預期總量管制有機會於明年初解除。

◆ 都更危老與無自用住宅貸款所享有之審查彈性空間

根據中央銀行官員透露，截至2025年第二季，多數本國銀行皆已達成自提的不動產總量管制目標。針對少數未達標之銀行，若超標原因是承作了較多政策鼓勵之貸款項目——例如都市更新與危老建物重建貸款（都更危老），以及首購族無自用住宅貸款等，並相應減少多房者之限制性房貸，中央銀行已給予審查上的「彈性空間」，實現實質上的鬆綁。

◆ 不動產集中度數據監測與銀行授信策略

本國銀行在總量管制約束下，積極調整放款結構，優先滿足無自用住宅者之購屋資金需求與都市更新等政策型融資，同時緊縮多房族群之房貸成數，使得整體不動產放款集中度獲得控制。

4、換屋族因應中央銀行信用管制放寬之申辦實務指南

消費者申請換屋貸款時應明確掌握切結書簽署時間點與18個月期限之起算標準，避免因流程時間差影響貸款權益。

◆ 申辦先買後賣貸款切結書之關鍵時間節點與文件準備

換屋族若希望以「先買後賣」模式購屋，需向銀行簽署切結書承諾於撥款後18個月內出售舊有房屋。申辦時應確認自身貸款案件之錄案時間是否符合2024年9月20日以後的追溯適用條件，並備妥既有房屋之權狀影本與無房貸證明相關文件。

◆ 交屋延宕與撥款時程對十八個月限期之影響因應

由於建案交屋與銀行貸款撥款流程可能因程序作業出現延宕，購屋族應於買賣合約中嚴格規劃交屋與撥款時間，確保18個月的舊屋處分期限能夠完整涵蓋市場銷售所需時間，避免因市場降溫造成銷售遲延而違反切結承諾。

◆ 銀行自主審查寬限期下之申貸評估考量

對於名下有房但無房貸之購屋者，由於央行已授權銀行自主決定是否給予寬限期，建議購屋者在申貸前向多家銀行洽詢其內部授信準則，選擇對個人信用條件與還款能力給予較佳寬限期優惠之金融機構。

5、中央銀行第七波信用管制放寬常見問題

● 問：中央銀行放寬換屋族賣房期限後，舊屋出售的時間限制是多少？

答：中央銀行將換屋族購買第二屋「先買後賣」的舊屋處分期限由原先的1年延長至18個月（即一年半），讓自住換屋族有更充裕的時間應對房市降溫與房屋銷售期拉長的情況。

● 問：本次放寬18個月賣房期限的政策適用於哪些貸款案件？

答：本次放寬措施具備追溯效力，只要是2024年9月20日以後向銀行錄案申請的房貸案件，均可適用舊屋出售期限延長至18個月的規定。

● 問：名下有房但沒有房貸者，現在買房可以申請貸款寬限期嗎？

答：中央銀行已將「有房無貸者」是否給予寬限期交由各本國銀行自主決定，銀行會根據申貸人的信用狀況、還款能力與整體風險評估，自行審核是否給予寬限期。

● 問：第七波信用管制中對於第二屋的房貸成數限制是多少？

答：第七波信用管制規定全國地區第二屋房貸最高成數下修至5成（50%），且原則上取消寬限期，除非換屋族與銀行簽署切結書承諾於18個月內賣出舊屋。

● 問：過去一年簽署換屋切結書的案件規模大約有多少？

答：根據統計，自2024年9月第七波信用管制實施以來的一年期間，全台約有700件換屋族簽署切結書的申辦案件，多數案件先前皆能如期完成，但央行因應市場降溫需求放寬至18個月。

● 問：銀行的不動產集中度總量管制什麼時候有可能解禁？

答：本國銀行自主總量管制將持續執行至2025年底，中央銀行將於2025年第四季統計數據出爐後，於明年初（2026年初）討論是否放寬或解除總量管制。

6、綜合評估與未來房市信用管制走勢觀察

中央銀行提早於2025年9月理監事會議前調整信用管制措施，顯現出政策因應房市實際交易狀況進行動態微調之靈活性。

◆ 房市降溫趨勢對央行政策調整之影響

在第七波信用管制實施後，房市冷卻效應顯著，二手房交易時間大幅拉長，央行適時調增換屋時間至18個月並放寬有房無貸者的寬限期審核，有效舒緩了剛性自住換屋族群的資金壓力。

◆ 第四季不動產數據與明年初總量管制解禁觀察指標

隨著多數銀行於2025年第二季達成自主總量管制目標，

本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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