大園工業地的地主過世沒辦繼承，能直接簽約買嗎？民法：先登記才能賣

大園工業地謄本上的所有權人已過世，不能直接簽約過戶。民法第 759 條：因繼承取得不動產物權，應經登記才能處分。買方先看 3 條線。👉 延伸閱讀（官網）：工業地產權調查全攻略。

第 1 條線：先辦繼承登記，才能賣。民法第 759 條寫的是，因繼承、強制執行、徵收、法院判決等非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。繼承人在法律上已經是所有人，但謄本名字沒換之前，他沒辦法把地過戶給你。跟你談的人說「這是我爸的地」，要看到的是辦好繼承登記的謄本。

第 2 條線：繼承人有幾位。民法第 1151 條：繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。也就是這塊地在分割前屬於全體繼承人。出面談的是其中一位，其他人是否同意、人在哪裡，請地政士把繼承系統表調出來核對，不要只憑一個人的說法付訂金。

第 3 條線：1 年、3 個月、15 年。土地法第 73 條之 1：自繼承開始之日起逾 1 年未辦繼承登記，地政機關查明後應公告繼承人於 3 個月內聲請登記；逾期仍未聲請，得列冊管理。列冊管理期間為 15 年，逾期仍未聲請，會移請財政部國有財產署公開標售。拖越久，繼承人越多、越難湊齊，這也是這類土地常談很久的原因。

「張元澤 × 大園工業地產權」遇到未辦繼承的案子，流程固定：先確認全體繼承人、再等繼承登記完成、最後才談買賣契約。

我是張元澤。地主過世沒辦繼承的地，買之前要多一段等待；價格再漂亮，繼承登記沒辦好之前，都先別付拿不回來的錢。

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