在觀音租地蓋的廠房能登記地上權嗎？民法第 422 條之 1 等 3 條先懂

在觀音租地自己蓋廠房，先懂民法 3 條：第 422 條之 1 可請求地上權登記、第 426 條之 1 廠房轉手租約續存、第 449 條第 3 項不受 20 年上限。👉 延伸閱讀（官網）：租廠房前必看的 6 個硬規格。

第 422 條之 1：可以請求地上權登記。條文只有一句：租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。你花錢蓋的廠房立在別人的土地上，登記之後，你的使用權利會出現在土地謄本上，後來的買方與銀行都看得到。這是法律給承租人的請求權，但實際要不要辦、費用誰出，最好在租約裡直接寫清楚。

第 426 條之 1：廠房賣給別人，基地租約跟著走。租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在。這讓你蓋的廠房有轉手的可能。不過地主那邊同樣有權利：依土地法第 104 條，房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，要賣之前得先通知地主。

第 449 條第 3 項：不受 20 年上限。一般租賃期限不得逾 20 年，逾 20 年者縮短為 20 年；但同條第 3 項寫明，租用基地建築房屋者，不適用這個上限。所以租地蓋廠可以約定比 20 年更長的租期，重點變成你要約多久、期滿後建物怎麼處理、能不能續約，三件事在動工前談定。租期逾 5 年的我會建議一併辦公證，因為第 425 條第 2 項寫明，未公證而逾 5 年的不動產租約不適用買賣不破租賃。

「張元澤 × 觀音租地建廠」的檢查重點在土地謄本：你的權利有沒有登記上去，決定了這間廠房日後能不能貸款、能不能轉手。

我是張元澤。租地蓋廠省下買地的錢，換來的是對一份租約的依賴；把登記、轉讓、期滿這 3 件寫清楚，再開始畫設計圖。

📌 更完整的內容都在官網「澤的工商筆記」
▸ 觀音工業區物流與設廠條件
▸ 桃園廠房與工業地在售案件
▸ 線上查工業地分區與實價登錄行情

買地租廠有原則，風險成本找阿澤
——張元澤｜澤的工商筆記 yuanbuyhouse.com｜LINE：0908-660-212