房貸排隊要等多久？2024限貸令發酵，全台11家銀行房貸利率與撥款現況一次看

2024年台灣房市面臨強烈限貸令衝擊，根據銀行公會房貸資訊揭露平台統計，全台35家金融機構雖皆有購置住宅貸款額度，但其中已有11家銀行因資金逼近警戒線而實施排隊撥款，遠東銀行撥款已排至隔年1月，玉山銀行則採以價制量策略將無自用住宅房貸利率調高至2.6%起。

1、台灣房貸限貸令現況與銀行排隊撥款趨勢

台灣金融體系在2024年因房貸總額逼近法定上限而觸發限貸令（中央銀行與金融監督管理委員會為控管不動產授信風險及資金過度集中所採行的房貸總量控管措施），全台33家本國銀行、中華郵政與農業金庫共35家金融機構雖名義上仍有房貸額度，但已有11家銀行實質陷入撥款排隊狀態。

● 銀行公會房貸資訊揭露平台與35家金融機構申貸現況

◆ 金融機構額度揭露機制的建立背景與透明化作為

※ 房貸資訊揭露平台的設立初衷與運作機制

為了提高房貸市場的額度透明度，並緩解民眾因申貸無門產生的焦慮與不滿，銀行公會奉主管機關指示建立了「房貸資訊揭露平台」。該平台整合全台金融機構的即時放款動態，讓購屋族群與地政士能夠明確掌握各家銀行的剩餘房貸額度與收單狀況，避免買方因資訊不透明而面臨交屋違約風險。

※ 35家金融機構申報可承作額度之背後條件

雖然統計顯示包含33家本國銀行、中華郵政與農業金庫在內的35家金融機構，均對外宣稱仍有承作購置住宅貸款的額度，但實際操作上，這些額度多伴隨著嚴格的附加條件。多數銀行並非敞開心門接受所有申請，而是針對客戶權重、資金成本與政策優先順序進行滾動式配額管理。

◆ 11家銀行撥款排隊潮與市場撥款時程延遲

※ 撥款排隊現象的成因與資金水庫吃緊現況

當前有11家金融機構明確承認因房貸資金額度受限，必須實施「依序撥貸」或「排隊撥款」機制。此現象的主因在於前幾季房市成交量過大，加上新青安專案申辦踴躍，導致各銀行不動產放款水位迅速填滿，資金回流速度遠不及新案件的撥款需求。

※ 遠東商業銀行排隊時程延伸至次年1月的實務狀況

在11家實施排隊機制的銀行中，遠東商業銀行在公開備註中明確指出，目前申請核准的房貸案件，排隊撥款時程已經延伸到下一個年度的1月份。這意味著購屋者即使順利通過銀行審核並取得核貸通知，也必須等待數個月的時間才能取得實際資金，對於急需在短期內完成履約交屋的買方構成重大衝擊。

● 玉山銀行與民營銀行的以價制量市場策略

◆ 以價制量（銀行藉由調高房貸利率或手續費開辦費，以抑制市場過度踴躍之申貸需求）的定價機制

※ 玉山銀行無自用住宅與一般購屋房貸利率階梯式調升

面對資金池吃緊，玉山銀行採取了典型的「以價制量」市場策略。針對名下無自用住宅的購屋申貸族群，房貸利率自2.6%起跳；而針對第二戶以上或一般購屋貸款，利率更直接從2.98%起算。此舉大幅拉高了借款人的融資成本，藉此篩選高承擔能力的客戶並減緩申貸案件量。

※ 各大民營銀行利率定價與開辦手續費之結構改變

除了玉山銀行之外，包括台中商業銀行、新光銀行、台新銀行與安泰銀行等民營金融機構，亦紛紛透過調升房貸首期利率、取消利率優惠折扣，或是提高貸款開辦費與帳戶管理費等方式，拉高申辦門檻，確保有限的資金能分配給放款利潤較高的優質客戶。

2、金管會政策指引與銀行授信審查標準

金融監督管理委員會為維持房地產市場穩定並保障民生基本購屋權益，要求各大銀行在房貸配額有限的情況下，必須建立明確的優先撥貸順序，並將資源集中於政策性照顧對象與自住需求者。

● 金管會要求優先保障的三類申貸案件類型

◆ 首購族群與無自用住宅者的優先撥貸權力

金管會明確指示，銀行在分配房貸撥款額度時，首要保障對象為無自用住宅的首購族群。此類買方通常為青年安心成家專案或首次購屋者，無其他房產可資抵押或週轉，若無法及時取得貸款將直接面臨居住問題與違約危機，因此被列為最高優先權級。

◆ 自住需求與首購換屋案件之認定原則

第二類優先對象為純自住需求的購屋者。銀行在審查時會嚴格核對申貸人及其戶籍成員名下的房屋持有狀況，確認購屋目的為實際居住而非投資置產。對於基於人口增加、工作轉移等實際居住需求而產生的換屋案件，銀行亦會在具備切結出售舊屋的條件下給予優先排程。

◆ 已核未貸案件之合約履行與資產保護

第三類重點優先保護對象為「已核未貸」案件。指銀行業已完成授信審查、同意核貸並簽署合約，但尚未完成抵押權設定或撥款程序的案件。金管會要求銀行不得任意砍單或無故拖延已承諾之案件，以維護金融機構之信譽與消費者合法權益。

● 銀行法第72條之2規範與分子排除項目研議

◆ 銀行法第72條之2（商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過存款總額及金融債券發售額之合計數30%）之法定框架

根據中華民國《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過該銀行存款總額及金融債券發售額合計數的30%。此規定為銀行不動產放款的法定制約天花板，旨在防止銀行資金過度集中於房地產市場，引發系統性金融風險。

◆ 主管機關研議放寬分子排除項目對市場之潛在影響

為解決房貸排隊潮，金管會積極研議檢討《銀行法》第72條之2的「分子排除項目」。若能將公辦都更新建案、危老重建貸款、或是特定的政策性住宅貸款自不動產放款總額（分子）中排除，將能有效釋放數千億元的房貸額度空間，緩解一般民眾購屋貸款排隊的燃眉之急。

● 5P原則（銀行進行授信審查時之五大核心考量因素）與銀行最終授信權限

◆ 5P審查原則在限貸令期間的加嚴審核標準

※ 借款人狀況（People）與還款能力（Payment）之深度查核

銀行在審查借款人 qualification 時，大幅拉高對收入穩定度與負債比（DBR 22倍）的要求。除了檢視扣繳憑單與薪資轉帳紀錄外，對於獎金、兼職等不確定性收入的採計比例顯著調降，確保借款人具備長期穩健的還款能力。

※ 資金用途（Purpose）、債權保障（Protection）與未來展望（Perspective）

銀行嚴格審查購屋資金來源，杜絕借款人透過信貸、融資公司信用貸款作為頭期款的行為；在債權保障方面，對房屋鑑價趨於保守，實際核貸成數常低於買賣合約價；同時評估整體市場波動，預留未來升息或房價修正的風險邊際。

◆ 銀行保留之最終核貸權與授信條件調整

即使借款人符合所有表面申請資格，銀行依然保留最終的核貸權與授信權利。在限貸令環境下，銀行頻繁調整授信條件，包括調降貸款總金額、縮減貸款成數（例如由8成降至7成或6.5成）、調高貸款利率、縮短借款年限（由40年降至30年），甚至取消寬限期（只繳利息不還本金的寬限階段）。

3、各大銀行撥貸排隊實務與內部風險控管機制

在限貸令持續發酵下，公股銀行與民營銀行因資金結構與政策使命不同，採取了各有差異的排隊撥貸機制與風險預警政策。

● 六大公股銀行依序撥貸之運作模式

◆ 兆豐、合庫、一銀、華南、彰銀、台企銀之排隊原則

公股銀行作為政策落實的主力，包括兆豐銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行與台灣企銀，均統一宣布採取「依序撥貸」機制。公股銀行不會直接拒絕符合條件的申請，而是採取掛號排隊方式，依據申請案收件完成的先後順序，在每月有限的資金額度釋出時依序發放款項。

◆ 公股銀行撥款排程對買賣雙方履約期限之實質影響

「依序撥貸」導致撥款時間拉長至2個月到4個月不等。這對房屋買賣雙方構成了嚴重的合約挑戰，特別是預售屋完工取得使用執照後的整批分戶貸款，或是中古屋買賣合約中訂有明確交屋期限（如簽約後45天內完成點交）的案件，買方若未提前規劃排隊時間，極易觸發違約條款。

● 民營銀行資金狀況與動態撥款控管

◆ 台中商銀、新光、遠東、台新、安泰銀行之撥款彈性策略

民營金融機構在資金調度上較公股銀行靈活，但也更為敏感。台中商業銀行、新光銀行、遠東商業銀行、台新銀行與安泰銀行等，會根據每週、每月實際回收的金流（如舊戶還本、清償塗銷等）動態調整撥款配額。當月回收資金多則加速撥款，回收少則立即收緊撥款時程。

◆ 銀行與客戶往來記錄對撥款順序與核貸成數之決定性影響

在民營銀行的審核邏輯中，客戶與該銀行的「往來深度」成為關鍵籌碼。若申貸人在該銀行長期擁有高額存款、購買投資理財產品、申辦信用卡且繳款正常，或為薪資轉帳指定戶，銀行通常會給予較高的信用評級，優先安排撥款配額，並提供相對優惠的貸款成數與利率。

● 銀行內部28%至29%警戒線風險控管機制

◆ 銀行內部預警警戒線之設立邏輯與運作方式

雖然《銀行法》第72條之2規定的法定上限為30%，但金融機構為了避免觸法遭受主管機關裁罰或暫停業務，內部通常會設定一條更嚴格的「預警警戒線」，通常設定在28%至29%之間。一旦不動產放款總額佔總存款比例達到這條警戒線，銀行的風控機制會自動啟動。

◆ 觸及預警警戒線後的防禦性授信措施

當銀行內部放款水位達到28%至29%時，風控部門會立即實施防禦性措施：

1. 提高所有新增房貸案的核貸層級，由分行經理權限收回至總行授信審查委員會。
2. 2. 全面調升房貸利率開價，藉此嚇退非急迫性申貸者。
3. 3. 嚴格控管每月撥款總金額，實施嚴苛的額度配額制，確保放款總額不會突破30%的法律紅線。

4、房貸申貸優先順序與央行信用管制政策

銀行在額度高度受限的環境下，構建了一套明確的申貸案件優先配發規則；同時，中央銀行的選擇性信用管制政策亦對多屋族與投資性需求產生強烈衝擊。

● 銀行房貸承貸優先順序之分層管理

◆ 最高優先級：無自用住宅者與新青安政策貸款

在銀行的優先順序金字塔中，頂端為無自用住宅且符合政府「新青安」優惠房貸條件的借款人。此類案件具有政府利息補貼與信用保證機制支持，且符合國家政策方向，因此銀行會優先將每日釋出的撥款額度分配給此類申貸者。

◆ 次高優先級：建商承諾案（整批分戶貸款）之履約責任

第二優先級為銀行與建商預先簽署合作承諾的「整批分戶房貸」。由於銀行在建商興建階段已提供建築融資，若後續購屋者的分戶房貸無法順利撥款，將導致建商無法收回分戶款項以清償建融，引發連鎖金融風險。因此，銀行會優先保障此類建商承諾案的撥款額度。

◆ 一般審核級：投資型購屋、多屋族與一般換屋案件

處於金字塔底層的為已有自用住宅的換屋族、多屋族以及投資性購屋案件。銀行對此類案件審查極為嚴格，不僅撥款排隊順序被排在最後，且常面臨貸款成數大幅調降、取消寬限期，甚至直接拒絕收單的狀況。

● 央行選擇性信用管制政策與多屋族申貸限制

◆ 中央銀行選擇性信用管制之政策目的與工具

中央銀行為了抑制不動產市場投機炒作行為、引導資金流向實體經濟生產事業，定期評估金融與房市情勢，實施「選擇性信用管制政策」。其主要調控工具包括限制特定地區購屋貸款最高成數、取消寬限期、規定購地貸款動工期限等。

◆ 特定地區第二戶與第三戶以上購屋貸款之成數限制

在央行信用管制下，特定地區（如六都加上新竹縣市）購買第二戶住宅的貸款成數上限被嚴格限制，且不得享有寬限期。對於購買第三戶以上的多屋族，貸款成數上限更被大幅壓低至3成至4成以下，且完全禁止使用任何政策性優惠貸款。

◆ 全台3戶上限之銀行風控共識與投機抑制效果

除了央行法規外，銀行內部亦形成了高度的共識風控準則：認定全台持股或持有房產達3戶以上者即屬於高風險多屋案件。現階段各大銀行對於已有3戶房產的申貸者，態度極為保守，幾乎不願再給予任何新增房貸額度，有效遏止了槓桿開過大的投機性購屋行為。

5、限貸令與銀行排隊撥款常見問題

● 什麼是限貸令？為什麼銀行房貸需要排隊撥款？

限貸令是指銀行因應《銀行法》第72條之2不動產放款30%上限，或中央銀行信用管制所採行的房貸總量控管措施。由於前期房市熱絡與新青安貸款踴躍，各大銀行放款水位逼近法定警戒線，在每日回收資金有限的情況下，銀行只能對新核准案件實施依序排隊撥款。

● 房貸排隊時間過長，買方該如何避免房屋買賣合約違約？

買方在簽署不動產買賣合約時，應爭取將交屋履約期限延長至3至4個月，並在合約中明確加註「本合約需以房屋貸款獲核准為前提，若因銀行限貸令政策導致貸款成數不足或無法撥款，買方得無條件解除合約」之特約條款，以規避被賣方沒收履約保證金的違約風險。

● 金管會要求優先撥貸的三類案件包含哪些對象？

金融監督管理委員會要求各大銀行在房貸額度調配上，必須優先保障三類申貸案件：第一類為名下無房產的首次購屋族群；第二類為基於實際居住需求且無炒房意圖的自住購屋者；第三類為銀行業已完成授信審查並簽約、屬於合法權益應予保障的已核未貸案件。

● 什麼是銀行授信的5P原則？如何提高個人房貸核貸機率？

5P原則是銀行評估授信風險的五大標準：借款人（People）、資金用途（Purpose）、還款來源（Payment）、債權保障（Protection）與未來展望（Perspective）。欲提高核貸機率，應保持良好的信用聯徵紀錄、提供穩定的所得扣繳憑單、集中在主要往來銀行申辦，並降低個人名下信貸與信用卡循環利息。

● 銀行法第72條之2對購屋貸款成數與利率有何影響？

當銀行的住宅與企業建築放款總額逼近《銀行法》第72條之2規定的存款總額30%上限時，銀行內部會觸發28%至29%的預警警戒線。此時銀行會採取「以價制量」策略，將房貸利率從傳統地板價調高至2.6%至2.98%起，同時調降核貸成數（如從8成降至7成或6成），藉此控制放款總量。

● 央行選擇性信用管制對持有3戶以上房產的多屋族有何具體限制？

中央銀行選擇性信用管制嚴格限制多屋族的資金槓桿。針對全台持有3戶以上住宅的借款人，購屋貸款成數上限被壓低至3成至4成以下，取消任何貸款寬限期，並禁止使用新青安等政策性優惠貸款。此外，多數銀行共識不願承作3戶以上的多屋族新申貸案，大大限制了多屋族融資管道。

6、購屋族避開違約風險的完整實務應對指引

在房貸市場全面緊縮、銀行撥款排隊期拉長的環境下，消費者進行房產交易時必須採取更為審慎的風險防範措施，確保個人資金鏈與履約安全。

● 買賣合約交屋期限與違約罰則風險預防

◆ 履約保證機制與合約特約條款之精準運用

購屋者在簽定買賣合約時，務必堅持使用第三方不動產履約保證專戶，將購屋款項暫存於獨立專戶中，直到產權過戶且銀行完成撥款點交後才進行尾款解款。同時，地政士應協助買方在合約補充協議中，寫明因政策性限貸或銀行撥款排隊導致的延遲履約免責條款。

◆ 預售屋交屋潮之分戶貸款提前布局策略

預售屋買方在收到建商發出的完工交屋與辦理分戶貸款通知時，切勿僅依賴建商配合的單一指定銀行。買方應平行向2至3家公股銀行或自己長期往來的民營銀行提出申貸申請，做好備案規劃，避免因建商指定銀行額度突然吃緊而陷入交屋違約窘境。

● 提高貸款核准機率與銀行往來紀錄養成策略

◆ 個人信用評分優化與財務證明文件準備

申貸人應提前半年至一年進行信用護理，維持信用卡全額繳清不預借現金、不使用循環利息，並清償名下小額信貸與車貸。在財務證明方面，除了提供年度綜合所得稅各類所得資料清單外，穩定存入固定金額的銀行存摺明細、定期存款單、優質上市股票庫存證明等，皆有助於提高銀行的信用評級。

◆ 善用房貸資訊揭露平台與多管道申貸詢問

購屋者應定期瀏覽銀行公會建立的「房貸資訊揭露平台」，掌握各家銀行的剩餘額度與撥款排隊現況。在決定申貸金融機構時，除了傳統商業銀行外，亦可將信用合作社、農漁會信用部、壽險公司房貸以及中華郵政納入評估範疇，這些非銀行管道有時具備較為充裕的資金放款空間。

● 房貸申請前的自我資金壓力測試與備用方案

◆ 自備款比例之拉高與緊急

本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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