繼承房產或換屋可以不受第7波房市管制限制嗎？央行三大協處措施與適用條件解析

中央銀行於2024年10月9日宣布第7波選擇性信用管制的三大協處措施，追溯自2024年9月20日起申辦案件適用：繼承取得房屋者不計入房屋數、換屋族簽署切結書於1年內出售舊屋可排除限制、青安貸款不受第1戶與第2戶限制，避免傷及無辜購屋族。

1、中央銀行第7波房市管制鬆綁協處措施的核心規範與適用對象

中央銀行於2024年10月9日針對2024年9月20日實施的第7波選擇性信用管制（中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定）發布三大協處措施，確保具備實質自住需求與不可歸責因素的民眾不會因資金管制而面臨購屋困境。中央銀行表示，自2024年9月20日起申辦的貸款案件均可追溯適用本次放寬條款。這項政策調整的主軸，係在維持打擊房市炒作目標的前提下，保障自住購屋者、名下有繼承房產者以及實質換屋族的貸款權益。

◆ 繼承取得房屋及房貸者的排除條款

自然人若因繼承而取得房屋或房屋貸款，該繼承取得的房屋與房貸將不計入第7波選擇性信用管制所規範的房屋數及房貸戶數。只要該名自然人新申辦的購屋貸款不屬於高價住宅貸款（俗稱豪宅貸款），即可排除本次嚴格管制的限制，保有申辦一般購屋貸款的完整資金彈性。

◆ 實質換屋族的切結承諾機制

名下已有一棟房屋的自然人，若因家庭或生活需要而具備實質換屋需求，只要與承貸金融機構簽署切結書並約定特定事項，其新申辦的第1戶或第2戶非高價住宅購屋貸款，同樣可以排除第7波信用管制的限制，順利取得應有的貸款成數與資金安排。

◆ 已簽約購屋者的權益追溯保障

針對在信用管制實施前或實施後已經簽訂購屋合約（包含預售屋買賣合約與成屋買賣合約），且即將申辦貸款的自然人，只要符合繼承取得房屋或實質換屋切結之條件，均可全面適用本次推出的三大協處措施，不必擔心因政策交接期而面臨資金斷裂風險。

◆ 青年安心成家購屋優惠貸款的獨立適用性

自然人若申辦財政部推動的青年安心成家購屋優惠貸款（簡稱青安貸款），且該筆貸款非屬高價住宅貸款，將完全不受第7波選擇性信用管制中關於第1戶購屋貸款無寬限期及第2戶購屋貸款成數限制的規範。

2、繼承取得房屋與房貸族群的房貸排除條款與申辦細節

因繼承取得房屋或房貸的自然人，在申辦非高價住宅購屋貸款時，其繼承取得的房產與貸款將不會被中央銀行視為個人名下的房屋數與房貸戶數。中央銀行說明，繼承房產多屬於被動取得且具有不可歸責因素（非借款人主動投資買房所致），甚至許多案例屬於兄弟姊妹多人共同持分共有房屋，若將其納入限貸範圍，將極度不符合實際自住需求與社會公平原則。

● 繼承房產不列入房屋數計算的具體情境

自然人名下若僅有一間透過繼承取得的房屋，或是繼承該房屋的部分持分，當該自然人為了實際居住需求而欲購買新房屋時，金融機構在評估其貸款資格時，不會將該繼承房屋計入名下房屋總數。因此，該名自然人新申辦的購屋貸款將可視為首購案件（非高價住宅貸款），享有首購族的貸款成數與優惠條件。

● 繼承原房貸不列入貸款戶數的核貸基準

若自然人在繼承房屋的同時，也一併承受了原先被繼承人尚未清償完畢的房屋貸款（即繼承取得房貸），該筆貸款在中央銀行的房貸戶數認定標準中將被獨立扣除。當繼承人自身欲申辦新的購屋貸款時，金融機構不會因為該筆繼承房貸而將其直接判定為第二戶以上的受限貸款戶。

● 高價住宅貸款的排除例外規範

繼承族群的放寬機制設有明確的邊界限制，亦即新申辦的貸款案件絕不能屬於高價住宅貸款（財政部與中央銀行所定義的豪宅標準）。若繼承人欲購買的標的物屬於高價住宅，則無法適用本次繼承排除條款，仍須嚴格遵循高價住宅貸款的成數與無寬限期相關管制規定。

3、實質換屋族簽署切結書適用房貸排除條款與違約處罰機制

名下已有房屋但具備實質換屋需求的自然人，得透過與承貸金融機構簽署切結書的方式，排除第7波選擇性信用管制的貸款成數與寬限期限制。這項切結機制的設計目的，在於提供合理的資金過渡期，讓「先買後賣」的自住換屋族得以順利完成換屋規劃，同時嚴防投資客以換屋為名進行借名登記或短期炒作。

● 換屋切結書的核心條款與時限規定

承貸金融機構在辦理換屋族貸款時，必須要求借款人簽署具備法律效力的切結書。切結書中最核心的約定事項為：借款人必須於新申辦的購屋貸款撥款日起算1年之內，將其名下原本擁有的舊房屋出售完成，並辦妥房屋產權移轉登記手續。此外，切結書中明確禁止借款人利用轉貸等技術性手段來規避或延長這1年的售屋時限。

● 違反換屋切結約定的四重處罰機制

若借款人未能在撥款後1年之內完成舊屋出售與移轉登記，或是被發現採取轉貸規避行為，承貸金融機構將依據切結條款對借款人實施嚴厲的違約處罰：

※ 取消寬限期：立即取消新購房屋貸款原本享有的貸款本金寬限期，借款人必須立刻開始按月攤還本金。

※ 收回原應分期償還之本金或成數差額：金融機構將向借款人追討原本因排除管制而多給予的貸款成數差額，或是要求立刻償還原本應分期攤還的本金金額。

※ 追收利息差額與罰息：金融機構將針對貸款期間的利率優惠進行追溯調升，並向借款人追收相應的罰息。

※ 加收違約金：依據貸款契約標準加收違約罰金，以嚴格懲罰不實切結之行為。

4、已簽約預售屋與成屋買方在房貸不足時的定型化契約處理機制

針對中央銀行實施信用管制後，部分早已簽訂買賣合約（包括預售屋買賣合約與成屋買賣合約）的買方，因金融機構貸款成數縮減而面臨資金缺口的狀況，內政部公告之定型化契約規範早已訂有相關處理機制。中央銀行強調，貸款金額少於預定貸款金額若屬於不可歸責於買賣雙方的事由，買賣雙方應依循法定的買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項進行合理處置。

◆ 預售屋買賣契約之資金缺口處理途徑

依據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」規定，若預售屋買方因中央銀行政策調整等不可歸責於買賣雙方的事由，導致最終銀行核准的貸款金額少於買賣契約預定的貸款金額時，市場提供以下幾種法定處理途徑：

● 賣方同意分期清償：買賣雙方得協議由預售屋建商（賣方）同意買方就貸款差額部分進行分期付款清償。

● 雙方協議解除契約：若買賣雙方無法就貸款差額的補足方式或分期清償方案達成共識，買賣雙方得選擇解除買賣契約，且原則上無須負擔違約賠償責任。

◆ 成屋買賣契約之資金缺口處理途徑

依據內政部「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」規定，成屋買方若因不可歸責於己的事由（例如突發性的中央銀行信用管制放寬或縮緊）導致金融機構核撥貸款金額不足，買賣雙方得選擇解除契約，避免買方因無力補足資金差額而遭受沒收高額履約保證金或違約金的慘重損失。

5、青年安心成家購屋優惠貸款與高價住宅貸款的界線規範

中央銀行在第7波選擇性信用管制放寬措施中，針對政策性優惠貸款與豪宅市場劃定了極為明確的適用界線。財政部辦理的青年安心成家購屋優惠貸款（青安貸款）獲得政策全面性保障，而高價住宅貸款則維持極為嚴格的資金管制，以確保國家金融穩定與不動產市場健全發展。

● 青年安心成家購屋優惠貸款的特許優勢

自然人只要申請適用財政部青安貸款，且該購買的房屋不屬於高價住宅定義，即可全面排除中央銀行第7波信用管制的限制。這意味著申辦青安貸款者，將不會受到「第一戶購屋貸款無寬限期」以及「第二戶購屋貸款成數上限與無寬限期」的嚴格限制，讓青年與首購族群能夠在可負擔的利率與還款條件下順利購屋成家。

● 高價住宅貸款（豪宅）的絕對嚴格管制門檻

無論買方是屬於繼承族群、實質換屋族群或是申辦政策性貸款者，只要買賣標的物的總價金額達到財政部與中央銀行所規定的高價住宅標準（台北市新台幣7,000萬元以上、新北市新台幣6,000萬元以上、其他縣市新台幣4,000萬元以上），一律不得適用本次發布的三大協處措施。高價住宅貸款必須嚴格執行低貸款成數且絕無寬限期的限制規定。

6、常見問題

● 繼承父母留下來的房屋持分，現在自己買第一間房子可以享有寬限期嗎？

答案是可以。依據中央銀行規定，自然人因繼承取得的房屋及房貸不計入房屋數，因此您自己新申辦的非高價住宅購屋貸款，可排除第7波信用管制的限制，享有首購族的寬限期與相關貸款條件。

● 簽署換屋切結書之後，如果舊房屋在1年內賣不掉會有什麼後果？

答案是會被追討違約金與收回貸款差額。若未能在1年內完成舊屋出售移轉，承貸金融機構將立即取消新貸款的寬限期、收回原應分期償還的本金或成數差額、追收優惠利息差額，並加收違約金。

● 預售屋已經簽約但因為第7波管制導致銀行貸款成數不足，可以直接解約嗎？

答案是可以依契約機制處理。根據內政部預售屋買賣定型化契約規定，若貸款金額不足係因不可歸責於雙方的事由，買賣雙方可協議由賣方同意分期清償差額，或選擇解除買賣契約。

● 申辦財政部的青安貸款，會受到第7波房市管制中第一戶無寬限期的限制嗎？

答案是不會。中央銀行明確說明，自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，只要不屬於高價住宅貸款，完全不受第1戶購屋貸款無寬限期及第2戶購屋貸款成數的管制限制。

● 如果買的是總價超過六千萬的新北市豪宅，換屋簽切結書可以多貸款幾成嗎？

答案是不可以。中央銀行規定的三大協處放寬措施，明確排除了高價住宅貸款（豪宅），因此購買高價住宅無法透過簽署換屋切結書來排除貸款成數與無寬限期的限制。

● 繼承取得的房屋身上還有原本的房貸，會影響我自己買房時的貸款戶數計算嗎？

答案是不會。中央銀行規定，自然人因繼承取得的房屋及原有的房屋貸款，均不計入這次信用管制所規範的房屋數及房貸戶數，您可以獨立申辦自身的非高價住宅購屋貸款。

7、購屋資金規劃與央行諮詢管道總整理

中央銀行發布的第7波選擇性信用管制協處措施，有效解除了繼承者與實質換屋族的資金枷鎖。民眾在進行購屋財務規劃時，應精確計算本身的房貸戶數與房屋持有狀態。若您對於個人的繼承狀況、換屋切結細節或預售屋貸款追溯條款仍有不清楚的地方，或是個案有特別協助需求，中央銀行特別提供了專人諮詢服務窗口。

中央銀行業務局諮詢專線電話為（02）2393-6161，服務時間為每週一至週五上午9時至下午17時。中央銀行共設有14線專人服務分機，包含：分機1356、1357、1358、1359、1360、1362、1363、1364、1365、1366、1367、1368、1369、1370。購屋民眾與換屋族群可多加利用上述管道，妥善規劃個人的房屋貸款與資金籌措方案。

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同行不給力，BOSS來處理！

本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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