央行理監事會本周登場！第七波信用管制如何影響房貸？高價住宅門檻與第2戶貸款會放寬嗎？

央行實施第七波信用管制兩年來，全體銀行不動產貸款占總放款比率已從2024年6月底的37.6%，降至2026年5月底的35.2%，顯示投機炒作風氣受挫，但自住與換屋族正面臨嚴峻貸款壓力。專家建議央行應儘速調整實施13年未修的高價住宅門檻，並將第2戶貸款放寬至7成以上、換屋處分期限延長至24個月，實現精準打房。

1、 央行信用管制致全體銀行不動產貸款比率降至35.2%且市場回歸剛性需求

央行實施第七波信用管制（央行針對不動產市場實施的選擇性信用管制措施，用以限制多戶購屋者與特定區域之貸款成數及寬限期）兩年後，資金過度集中房地產的情況顯著改善，市場交易主體已全面回歸首購與換屋等剛性自住族群。根據《經濟日報》與《ETtoday房產雲》報導及鄉林集團董事長賴正鎰統計，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已從2024年6月底的高點37.6%，一路降至2026年5月底的35.2%，顯示投機槓桿已有效退場，房市買氣明顯降溫。然而，隨之而來的貸款緊縮卻讓自住族群與換屋族承受巨大交屋壓力，市場關注焦點因而從單純的政策打房，轉向信用管制能否更精準劃分自住與投機需求。

● 全體銀行不動產放款比率下滑之數據分析

從2024年6月底的37.6%下降至2026年5月底的35.2%，這項數據反映出銀行體系的資金不再過度向房地產傾斜。信用管制政策確實去除了市場上的過熱炒作成分，將缺乏實力的高槓桿投機客排除於市場之外，成功達成防範金融體系系統性風險的首要目標。

◆ 信用管制兩年下剛性需求買方面臨之核貸壓力

雖然投機炒作獲得抑制，但貸款政策的「一刀切」卻無意間傷及無辜的自住與換屋買方。許多預備換屋的剛性需求族群，在面對現行嚴苛的第二戶貸款限制時，往往因為舊屋尚未賣出而無法取得足夠的貸款額度，導致購屋資金安排陷入困境。

※ 預售屋買方交屋期之金融環境變化與資金籌措風險

早年購買預售屋的買方，當初多半是以銀行可核貸7成至8成房貸的條件進行財務規劃。然而，歷經兩年的金融緊縮環境後，交屋時若遇到銀行鑑價縮水、核貸條件變嚴或政策環境改變，買方必須在短時間內補足龐大的自備款差額，極易引發履約爭議。

2、 鄉林集團董事長賴正鎰提高價住宅門檻與貸款成數四大鬆綁建議

鄉林集團董事長賴正鎰針對當前房市狀況提出四大政策鬆綁建議，核心訴求在於檢討已實施13年未調整的高價住宅門檻（政府規定總價達到特定金額以上即認定為豪宅並嚴格限制貸款成數之制度），並適度放寬第七波金融緊縮措施。由於過去十多年間土地價格、營造成本與人工費用大幅上漲，房屋總價水位已顯著提高，許多一般自住換屋族購買的常態住宅，很容易一不小心就觸及豪宅貸款門檻，導致貸款成數直接驟降至3成、自備款高達7成，嚴重加重換屋負擔。

● 豪宅門檻實施13年未調與營造成本脫節問題

現行高價住宅管制標準已連續13年未曾滾動式檢討，在物價與營建成本激增的背景下，該門檻早已失去原本劃分「豪宅與平價住宅」的初衷。賴正鎰強調，營造成本的上揚推升了總價水位，導致一般中坪數的換屋型產品被迫適用豪宅限貸規定，極度不合理。

◆ 第2戶與第3戶購屋貸款成數及換屋處分期限之放寬主張

針對自然人第2戶購屋貸款，現行規定最高成數僅為6成且無寬限期。賴正鎰建議，鑑於目前舊屋出售所需的交易時間拉長，政府應將第2戶貸款成數適度放寬至7成至7.5成，並將「切結賣舊屋」的期限由18個月延長至24個月；至於第3戶以上的貸款成數，則建議由現行的3成放寬至4成或5成，以減少因貸款不足導致的合約解約爭議。

※ 房市交易主體回歸首購與換屋後的政策微調訴求

既然市場交易主體已經明確轉向首購與換屋等剛性需求，信用管制政策就應當具備彈性。適度放寬放寬第二戶貸款條件，能讓合理的換屋鏈重新順暢運作，避免因過度緊縮而造成市場交易停滯。

● 建商端18個月限期開工令與土建融資調整建議

在建商供給端方面，賴正鎰建議政府鬆綁18個月限期開工令（金融機構要求建商取得土地融資後必須於18個月內開工動工之規定），特別是針對都更、合建或大型開發案等程序繁複的項目給予彈性延長，避免建商為保住貸款而倉促開工影響規劃品質；在土建融資（建設公司向銀行申請用於購買土地與興建建築工程之專案貸款）部分，則主張恢復過去貸款6成、動工可拿到7成的政策安排。

3、 中山大學教授張其祿揭示大繼承時代持有持分房屋對貸款條件之衝擊

國立中山大學教授張其祿指出，台灣已全面進入「大繼承時代」（因人口結構老化與房價高漲，越來越多民眾透過繼承取得房屋部分持分的社會現象），許多民眾名下雖然擁有房產紀錄，但往往只是繼承二分之一、四分之一甚至八分之一的房屋持分，實際上並不具備完整的居住權或處分權。然而，在現行信用管制的嚴格認定標準下，這類僅持有微小持分的民眾卻可能直接被系統認定為名下已有住宅，進而在自己需要購買第一戶或第二戶自住宅時，面臨貸款成數遭到大幅剝削的困境。

● 大繼承時代下非完整產權持分認定對首購與換屋族之困境

許多青年族群或換屋族因繼承長輩部分遺產，名下掛有極小比例的房屋持分，本身並無實質居住空間。但當他們申請房貸時，卻因為這項紀錄而無法享受首購優惠貸款，甚至直接適用第2戶嚴格的限貸條件，造成極大的不公。

◆ 總價3000萬元住宅因貸款成數縮減產生之300萬至600萬元資金缺口實算

張其祿教授提出具體數字算式說明，以購買一套總價3000萬元的住宅為例，如果因為信用管制或身分認定問題導致貸款成數減少1成，購屋族就必須額外多準備300萬元的現金自備款；若是貸款成數被直接砍掉2成，資金缺口更是高達600萬元。這對於極度倚賴薪水積蓄的剛性需求買家來說，是幾乎無法在短時間內補足的巨額款項。

※ 區分「剛性自住需求」與「投機炒作槓桿」之精準政策優化方向

金融信用管制的本意是打擊利用高槓桿進行炒房的投機客，而非懲罰真正有居住需求的國民。政策在執行面應當建立更精準的排除條款，例如排除僅持有少數遺產持分者，或是針對真實換屋個案提供更寬裕的緩衝期，才能落實居住正義。

4、 央行理監事會議與房市信用管制常見問題

● 什麼是央行第七波信用管制？其對一般購屋族的貸款限制有哪些？

央行第七波信用管制是中央銀行為了抑制房市過熱與投機槓桿所實施的選擇性信用管制措施。對於一般購屋族而言，主要限制包括規範自然人第2戶購屋貸款最高成數不得超過6成且取消寬限期，第3戶以上貸款成數更降至最高3成，同時嚴格限制高價住宅的貸款條件。

● 目前自然人購買第2戶與第3戶住宅的貸款成數與寬限期規定為何？

根據現行信用管制規定，自然人購買第2戶住宅時，最高貸款成數限制為6成，且完全不得享有本金鋪緩付的寬限期優惠；若購買第3戶（含）以上住宅，貸款最高成數則進一步縮減至3成，同樣無寬限期，買方需準備高達7成的自備資金。

● 為什麼實施13年未調整的高價住宅門檻會卡到一般換屋族？

因為過去13年間土地、人工及營造成本大幅上漲，帶動整體房屋總價水位大幅提高，但高價住宅的認定門檻卻從未隨之調升。這導致許多原本僅屬於中坪數的一般換屋型常態住宅，在價格調升後觸及豪宅貸款線，貸款成數被直接強制降至3成，使換屋族面臨龐大資金缺口。

● 在「大繼承時代」下，如果只繼承家中的房屋持分（如¼），會影響購買第2戶的房貸嗎？

在現行部分銀行的房貸審核標準下，只要個人名下有不動產所有權紀錄（即便只是繼承二分之一、四分之一或八分之一的房屋持分），就可能被認定為名下已有住宅。這會導致買方在自行購買住宅時無法適用首購優惠，甚至被列入第2戶貸款管制範圍。

● 購買總價3000萬元的住宅，若遇到銀行核貸成數減少1成到2成，資金缺口會有多大？

以總價3000萬元的房屋計算，貸款成數每減少1成，購屋者就必須多籌措300萬元的現金自備款；若核貸成數因政策或銀行鑑價縮水而減少2成，自備款資金缺口將會直接擴大至600萬元，對買方的財務調度造成巨大壓力。

● 針對建商營運壓力，業界提出了哪些關於土建融資與限期開工令的鬆綁建議？

鄉林集團建議政府鬆綁18個月限期開工令，針對都更、合建與大型開發案給予彈性延長，避免建商為維護融資而被迫倉促開工；在土建融資方面，則建議將現行緊縮的融資條件恢復至過往土地貸款6成、動工後再撥付1成（合計7成）的融資安排。

5、 購屋族因應央行信用管制之資金規劃與申貸策略總結

面對央行理監事會議即將登場以及信用管制環境的持續運作，購屋族在規劃買房時必須具備更保守健全的財務策略。由於銀行不動產放款比率已從高點37.6%降至35.2%，顯示銀行端在審核房貸時態度更加審慎，鑑價與核貸條件皆較以往嚴格。自住與換屋買方在簽約前，務必提高自備款的預留比例，不要過度寄望能夠貸滿8成，建議至少準備3成以上的自備資金以應對潛在的鑑價落差。

此外，針對有換屋需求的民眾，若名下已有一戶房產或繼承了部分房屋持分，應提前向各家銀行諮詢關於第2戶貸款的認定標準與切結賣舊屋的條款細節。在買賣合約中也可適度加註「房貸成數不足之解約條款」或爭取更長的交屋期，以確保在遇到政策變化或貸款成數遭砍時，能有足夠的時間進行資產調度，降低買賣爭議與財務風險。

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本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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