第二戶房貸只能貸5成怎麼辦？建商盼央行放寬換屋族信用管制限制政策解析

中央銀行實施房市選擇性信用管制，規定自然人名下已有房屋貸款者，購買第二戶住宅貸款成數最高僅能取得5成且不得申請寬限期，同時要求換屋族必須於18個月內出售舊屋才能不受管制限制，這使許多自住換屋族與家庭需求者正面臨高度自備款壓力與資金調度風險。

1、 中央銀行第二戶房貸信用管制政策現況與核心限制

中央銀行選擇性信用管制（中央銀行針對特定區域或特定對象限制金融機構房屋貸款成數、寬限期及授信條件的房市調控政策）對名下已有房貸的購屋者實施嚴格的資金緊縮措施，直接改變了家庭資產配置與換屋決策。

● 貸款成數上限5成與取消寬限期對資金籌措的衝擊

在中央銀行現行的選擇性信用管制架構下，自然人若名下已有第一戶房屋貸款尚未繳清，於再次購置第二戶住宅時，金融機構所能核發的最高貸款成數被嚴格限制為5成。這意味著購屋者必須自行籌措高達房屋總價5成的自備款。此外，第二戶房貸完全不得申請寬限期（借款人於指定期限內僅需繳納利息、暫時無需償還本金的寬限條款），購屋者自撥款次月起即須同時負擔本金與利息的攤還，這對家庭每月現金流造成顯著壓力。

◆ 舊屋18個月內出售限期對自住換屋族群造成的實質壓力

為了防範投資客藉由換屋名義進行房市炒作，現行法規雖然允許自住換屋族在簽署切結條款後申請較高成數，但必須承諾在購買新屋後的18個月內，將名下的舊有住宅順利售出並清償原房貸。亞昕國際董事長姚政岳等房產業界人士指出，在房市成交週期拉長的情況下，18個月的時間限制給予換屋族極大的心理與資金壓力，若未能在期限內順利賣出舊屋，將面臨被銀行追回溢貸成數與加收違約金的風險。

※ 政策認定機制對夫妻與家庭資產名義的影響

在現行房貸歸戶認定標準下，若夫妻二人名下各自擁有一戶設有貸款的住宅，當家庭因人口增加或實際居住需求擬再購置新屋時，無論該新屋登記於夫妻哪一方名下，均會被銀行認定為第二戶甚至第三戶貸款。部分建商更直言，都會區許多家庭需要為未成年子女提前規劃未來居住空間，然而只要名下已有貸款，不論資產條件多麼優良，都會一律受到最高5成成數的政策卡關。

2、 自住換屋族與家庭購屋需求在現行管制下的真實困境

自住換屋族（因家庭人口增加、工作地點變更或照顧長輩而產生買新賣舊需求的自用購屋者）在現行選擇性信用管制政策下，常因舊屋未售而被迫籌措高達5成的購屋自備款。

● 換屋族群在買新賣舊流程中的資金過渡缺口

對於一般自住換屋族而言，最理想的模式是將舊屋出售後的資金作為新屋的自備款與頭期款。然而，在實務操作中，尋找合適的新屋與出售舊屋往往存在時間差。若選擇「先買後賣」，在舊屋房貸尚未塗銷前，買進第二戶新屋即直接適用第二戶房貸限制，貸款成數上限僅5成且無寬限期，這要求換屋族必須具備極為雄厚的短期流動資金，否則難以順利交屋。

◆ 夫妻名下各有一戶貸款時再次置產的限制

現代家庭常見夫妻雙方在婚前各自擁有小坪數住宅並帶有房貸，婚後因生兒育女需要換購大坪數三房或四房產品。在此情況下，即便夫妻雙方的家庭總收入完全足以負擔新屋貸款，但因個人名下均已有貸款紀錄，再次購屋時即無可避免地觸及第二戶房貸管制，導致換屋計畫因自備款不足而延宕。

※ 父母為子女置產或城鄉移動購屋的實際剛性需求

許多家庭的購屋需求並非出於短期買賣獲利，而是基於實際的生活變遷。例如父母希望為即將成年的子女準備獨立居住的空間，或者因工作調動需要跨縣市購買第二處住所。銀行主管觀察指出，這類第二戶購屋者的動機多半圍繞於家庭人口增加、子女成家或工作地點轉移等剛性需求，但在劃一的政策限制下，這些正常住宅需求也受到一定程度的抑制。

3、 金融機構授信角度與銀行5P原則運作實務

銀行授信5P原則（金融機構審核貸款申請時評估借款人 People、資金用途 Purpose、還款來源 Payment、債權保障 Protection 及未來展望 Perspective 等五項關鍵指標的風控機制）是商業銀行評估第二戶房貸風險的核心工具。

● 銀行授信5P原則在第二戶房貸審核中的實際應用

金融機構在審核房屋貸款申請時，向來嚴格恪守授信5P原則。銀行主管表示，只要借款人的信用狀況良善（People）、資金用途合理（Purpose）、具備穩定的薪資或事業收入作為還款來源（Payment）、提供足值的不動產作為債權保障（Protection），並且整體產業與個人發展展望佳（Perspective），銀行從風險控管角度出發，其實有充分能力判斷借款人的違約機率，無須僅靠單一成數限制來約束所有申貸案件。

◆ 銀行實務觀察下專業投資客與自住換屋族的比率差異

多數銀行放款主管在第一線的授信經驗顯示，目前申請第二戶房貸的客戶中，專業炒房投資客的比率相當低。銀行端觀察到的申貸案件，絕大多數屬於因應生活需求的實質換屋族、為子女準備婚後住所的父母，或是因公務調動所需的異地置產族。銀行實務經驗表明，這類借款人的還款意願與還款能力均相當堅實，並非為了短期炒作房價而來。

※ 第三戶以上房貸的銀行自律風控與鑑價趨勢

即便沒有央行的選擇性信用管制，金融機構對於第三戶以上的房貸申請本身就設有極為嚴格的自律控管機制。對於持有多戶房產的借款人，銀行在鑑價時會採取相對保守的態度，並自發性調降貸款成數或提高貸款利率，以防範集中度風險與房市波動風險。因此，市場人士認為，在投資客已退場、銀行已有自主風控能力的當前環境下，央行對第二戶房貸的嚴格管制的確存在檢討與微調的空間。

4、 購屋消費者因應第二戶房貸限制的財務與交易策略

購屋消費者面對第二戶房貸成數限制為5成且無寬限期的政策現況，必須精算「先買後賣」與「先賣後買」兩種策略的資金負擔與時間成本。

● 先買後賣簽署18個月切結書的執行要點與風險控管

若選擇「先買後賣」模式，購屋者可向銀行申請適用自住換屋切結條款。切結內容要求借款人必須在第二戶新屋撥款日起算18個月內，完成舊屋的出售、過戶並全數清償原舊屋房貸。購屋者在採取此策略時，必須預先評估區域市場的平均銷售天數，避免因開價過高或市場買氣冷卻而無法在18個月內順利結案，否則將被銀行追繳溢貸的成數並加計違約利息。

◆ 先賣後買模式下的租屋過渡期與搬遷成本評估

若採取「先賣後買」策略，購屋者先行出售舊屋並清償原貸款，可使名下恢復無房貸狀態，隨後購買新屋時即可享有首購條件，免受5成成數限制。然而，這種做法將帶來過渡期的租屋需求，購屋者必須將房屋搬遷成本、短期租屋租金以及二次搬家的時間與精力納入整體換屋成本中綜合考量。

※ 自備款籌措途徑與合法資金轉調的風險防範

在無法適用切結條款且必須硬性承擔5成自備款的情況下，購屋者切忌透過高利信貸或非法管道籌措資金。過高的個人信用貸款會提高借款人的總負債比率（DBR22倍限制），反而導致銀行在審核第二戶房貸時認定還款能力不足，進一步降低核貸金額或拉高貸款利率。妥善運用既有資產的合法變現或長期儲蓄，才是因應政策高自備款門檻的安全做法。

5、 常見問題

● 第二戶房貸貸款成數限制為5成，是否有區域劃分限制？

答：根據中央銀行現行選擇性信用管制規定，自然人名下若已有一戶有貸款的住宅，在全國範圍內購買第二戶住宅時，貸款成數上限均為5成，且不得享有貸款寬限期，無分特定受限區域。

● 夫妻名下若各自有一戶房屋貸款，再購買房屋時貸款如何計算？

答：金融機構審核房貸時以個人為單位進行名下房貸歸戶認定，若夫妻名下各自已有一戶有貸款的住宅，任何一方再申請房貸均會被認定為個人第二戶甚至第三戶房貸，受5成或更低成數限制。

● 換屋族簽署切結書承諾18個月內售出舊屋，若逾期未售出會有什麼處罰？

答：若換屋族未能於簽署切結書後18個月內完成舊屋出售並清償原房貸，銀行將依照切結約定收回溢貸的成數金額（由原可貸成數追回至5成），並補收自撥款日起計算的利息差額與違約金。

● 銀行授信5P原則如何影響第二戶房貸的審核結果與利率？

答：銀行授信5P原則關注借款人信用、資金用途與還款能力，即使政策規定上限為5成，若借款人收支比不足或債權保障弱，銀行仍可能進一步降低成數或提高貸款利率以控管授信風險。

● 名下第一戶房屋貸款已經全數繳清，購買第二戶住宅還會受成數限制嗎？

答：不會。中央銀行選擇性信用管制的認定基準為名下是否有「尚未繳清的住宅貸款」，若第一戶房貸已塗銷並結清，再購買住宅時將視為無房貸狀態，可適用首購房貸條件與成數。

● 父母為未成年子女購屋並以孩子名義登記，貸款會被算作第二戶嗎？

答：若未成年子女名下無其他房貸，原則上申請貸款以該子女名義認定；但因未成年人無獨立還款能力，銀行通常要求父母擔任保證人或借款人，若父母名下已有房貸，銀行在授信審查上會嚴格認定其實際資金用途與還款風險。

6、 房市降溫趨勢下的政策展望與購屋決策建議

房地產市場在政策調控下已呈現成交量縮與投資客退場的趨勢，中央銀行理監事會議是否放寬第二戶房貸限制成為市場關注焦點。

● 投資客退出市場後房市回歸剛性需求的市場變化

隨著央行多輪信用管制與財政部稅務政策的發酵，市場上的短期炒作與投機氣氛已顯著消退，目前市場交投主力已全面轉轉為剛性自住與長期換屋族群。在投機客幾乎全數退出市場的背景下，嚴苛的第二戶房貸管制政策是否需要持續對所有購屋者一刀切，成為產官學界持續對話的議題。

◆ 業界與金融圈對第二戶房貸政策微調的期待與評估

亞昕國際董事長姚政岳及廣大房產業者均期盼央行在未來的理監事會議中，能針對第二戶房貸進行合理性微調。例如適度放寬自住換屋族的出售舊屋期限，或是給予還款能力優良的真實換屋族更具彈性的貸款成數，讓正常的居住換屋需求得以順利運作，避免因過度管制而誤傷剛性自住買盤。

※ 消費者在政策變動期應具備的財務防線與置產思維

在中央銀行正式宣布調整信用管制措施之前，購屋消費者仍應以最保守的財務標準進行置產規劃。購屋前務必確認手頭具備至少總價5成的自備資金，並精算未來無寬限期條件下的每月房貸本息攤還金額。唯有確保家庭財務體質健全、資金調度充裕，才能在政策與市場環境的變化中穩健完成購屋與換屋目標。

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本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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