現在申請房貸還要排隊嗎？2024房貸核貸現況與銀行審核標準解析

1、購屋族群房貸現況：首購排隊問題已大幅緩解，核貸排撥期已縮短至3個月內，但銀行審核標準轉趨嚴苛，並優先挑選往來密切的優質客戶，首購族房貸利率普遍已超過2.5%。

● 房貸排撥期大幅縮短的市場現況

目前民間不動產貸款需求呈現疲弱態勢，與先前核貸排撥期長達4至6個月的窘境相比，近期銀行審理效率顯著提升，大多能在3個月內完成撥款。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，隨著核貸時間縮短，首購族面臨的不確定性已普遍消除，市場上因房貸遲遲無法撥款而導致的買方違約爭議案例也大幅減少。

● 銀行端挑選客戶的「高姿態」策略

銀行目前處於不缺客戶且不需要積極衝刺房貸業務量的狀態，因此在放款上採取極為謹慎的風控機制。根據房仲業者市調資訊，民營銀行與外商銀行在放貸時，會優先考量是否為銀行的既有VIP客戶，部分外商銀行甚至對貸款人設有特定的存款額度門檻；至於壽險公司，則普遍將貸款人的年收入水準視為核貸與否的首要考量因素。

2、資金面與選擇性信用管制對房貸審核的影響

第七波選擇性信用管制（中央銀行為了抑制房市過熱，針對特定地區與對象所實施的貸款限制）持續發揮作用，導致房貸資金取得門檻居高不下。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，儘管去年7月全體貨幣機構存款餘額月增額高達1.17兆元，創下歷史新高，且2月M1B（貨幣供給額，指民眾手中可隨時動用的資金）年增率跳升至8.3%，顯示市場資金充沛，但銀行端考量到打炒房政策帶來的「量縮價修」風險，仍緊縮貸款業務空間。

● 政策對銀行放款權限的實質改變

行政院於去年9月宣布將新青安貸款（政府提供首購族優惠利率與利息補貼的政策性貸款）排除在銀行法第72-2條（限制銀行不動產放款總額不得超過總存款及金融債券總額的30%）的限額之外。此外，中央銀行在去年底將不動產貸款集中度管理的權限下放給各家銀行，使得銀行擁有更大的業務開發自主權與風險管控裁量權，導致房貸審核條件更為分歧且嚴格。

3、第二戶換屋族的貸款困境

現階段房貸資金普遍呈現緊縮狀態，對於第二屋貸款的需求，部分銀行甚至表達不願意承作的態度，即便願意提供貸款，利率條件也較為嚴苛。根據市場觀察，目前第二屋貸款利率大多高達3%以上，這使得有換屋需求的族群，面臨著較過去更為沉重的貸款利息支出與持有成本。

4、常見問題

● 首購族現在申請房貸，撥款速度大約需要多久？

根據目前市場資訊，核貸排撥期已從先前最長6個月的排隊期，明顯縮短至3個月內，首購核貸的不確定性已較先前大幅降低。

● 銀行現在挑選房貸客戶的主要考量標準是什麼？

銀行在不缺業績的前提下，會優先審核具備「優質客戶」條件的申請人，包含與銀行往來頻繁的VIP客戶、具備足夠存款門檻，或是年收入水準符合標準的客戶。

● 為什麼房貸利率普遍維持在2.5%以上的水準？

受到第七波選擇性信用管制及銀行針對房市「量縮價修」風險的風控機制影響，加上資金取得門檻提高，導致目前首購族房貸利率普遍高於2.5%。

● 有換屋需求的人，目前申辦貸款會遇到哪些困難？

部分銀行目前不願意承作第二屋房貸業務，即便願意承作，利率條件也相當高，目前市場行情大多在3%以上，導致換屋族的貸款成本相對沉重。

● 如果銀行房貸條件太嚴格，還有哪些貸款管道可以選擇？

若傳統大型銀行貸款條件不合適，建議申請人除了傳統銀行通路外，可以嘗試聯繫壽險公司或是純網銀（透過網路運作、無實體分行的銀行）進行貸款評估。

● 銀行法第72-2條的額度管制對房貸族有什麼影響？

銀行法第72-2條限制不動產放款總額，若該額度水位過高，銀行會緊縮房貸業務或調高利率，甚至拒絕新案件，是造成房貸排隊現象的主要原因之一。

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本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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