老房子賣掉，也要繳房地合一稅？

[房產眉角多 柔驊慢慢說]

老房子賣掉，也要繳房地合一稅？

「柔驊，我這間房子買很久了，現在賣掉，也要繳房地合一稅嗎？」

先別急著拿計算機。

房子住得久，跟適用哪一套稅制，是兩回事。

也別一聽到「45%」，就以為房子賣掉，快一半要交出去。

先讓血壓休息一下，我們把「所得」跟「稅額」分清楚。😄

📌 本文涉及的地區比例與高價門檻，以114年度（2025年）規定示範；115年度（2026年）出售，應另核對該年度適用規定。

① 先確認新制、舊制，再問要繳多少

依《所得稅法》第4條之4，105年1月1日以後取得的房屋、土地，原則上進入房地合一課稅範圍。

較早取得、且不屬於房地合一課稅範圍的房屋，則適用舊制。

但請注意：

屋齡，不等於你的取得日期。

一間40年老公寓，如果是你最近才買進，不能因為房子「年資很深」，就直接認定適用舊制。

如果涉及繼承，也不能只看繼承登記年份。

例如，被繼承人在104年12月31日前取得、繼承人在105年以後繼承的房地，依財政部解釋令，原則上適用舊制；符合指定自住條件者，另有選擇新制的規定。

所以取得方式，也要一起看。

② 舊制跟房地合一，差在哪裡？

舊制土地所得免綜所稅，不代表整筆買賣免除所有稅費。

這兩套制度，就像不同條路線。

還沒確認要搭哪一班車，就先問票價，容易越算越迷路。

③ 契約、成本、單據還在？先看實際資料

對於原本買進、適用舊制的房屋，基本概念是：

房屋財產交易所得
＝房屋出售收入－房屋取得成本－可認列的相關費用

不是把整筆房地成交總價，全部當成房屋所得。

能提出實際成交價格、成本及費用證明，經國稅局查核確認，就應依實際資料核算。

繼承或受贈取得的成本認定，另有規定，不能直接照搬一般買進案件的算法。

所以當年的契約、仲介費、相關工程與費用憑證，能留就留。

整理文件可能有點累，但比報稅時全家一起考古，輕鬆多了。

④ 資料找不到，就一定乘47%嗎？

也不是。

如果資料不足，國稅局可能依出售年度的「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」核定。

仍須先看有沒有查得實際成交價、成本，以及是否符合高價交易的計算條件。

不能自己挑一個看起來比較便宜的算法。

以114年度、適用一般地區標準的案件為例：

其他行政區另有比例，不能全新北一律乘47%。

來，三重的例子算一次

假設這間房屋：

• 適用舊制。

• 在114年度出售。

• 符合一般地區推計標準。

• 出售時房屋評定現值為100萬元。

計算就是：

100萬元 × 47%＝47萬元。

這47萬元是「房屋財產交易所得」，之後併入當年度綜合所得，再計算應納稅額。

它不是：

❌ 要繳47萬元的稅。
❌ 整筆房價乘47%。
❌ 算出47萬元，再乘一次47%。

**47%負責推算所得，沒有兼差當稅率。**😄

⑤ 高總價、高單價的老房子，要另外看

以114年度新北市規定為例，符合下列任一門檻：

• 房地總成交金額含車位達4,000萬元以上。

• 不含車位每坪單價達75萬元以上。

每坪單價，是用不含車位的房地成交金額，除以不含車位的房屋所有權登記總坪數。

若僅有實際成交金額，卻無法證明原始取得成本，就應依規定採另一種方式計算：

先算房屋收入：

房地總成交金額
× 房屋評定現值
÷（房屋評定現值＋公告土地現值）

再算房屋財產交易所得：

房屋收入 × 20%

這裡的20%同樣是所得計算比例，不是最後繳稅的稅率。

如果實際成交價與原始取得成本都能證明，仍應依規定核實認定，不是只要賣超過4,000萬元，就一律套這個公式。

⑥ 房地合一的優惠，不能直接搬到舊制

常聽到的：

「持有幾年，適用哪個稅率？」

這是房地合一制度的重要判斷之一。

舊制房屋所得，則是併入綜合所得稅計算，不能直接套用房地合一的持有期間稅率。

另外，「自住400萬元免稅」也有制度與條件限制。

這是房地合一符合規定的自住房地優惠，涉及連續持有、設籍居住、出租營業情形及過往適用紀錄等條件。

不是有自住，就自動送一張400萬元免稅券；舊制案件也不能直接扣400萬元。

⑦ 賣老房子前，先整理這5件事

✅ 取得時間：房屋、土地分別何時取得？

✅ 取得方式：買賣、繼承、贈與，還是其他方式？

✅ 出售年度：要使用哪一年度的規定？

✅ 成本資料：買賣契約與相關費用證明還在不在？

✅ 交易條件：總價、單價是否涉及當年度高價門檻？

遇到繼承、夫妻贈與、房地取得時間不同或重建等情況，更要拿完整資料確認。

稅制先分對，後面的試算才有意義。

柔驊想跟屋主說

很多人把賣房的所得稅，都習慣叫成「房地合一稅」。

但老房子準備出售，第一句更值得問的是：

「我的案件，適用哪一套制度？」

確認制度，再核對成本、費用與適用年度，才知道賣掉後，手上大約能留下多少資金。

別讓房子還沒賣，自己先被網路上的百分比嚇到失眠。

想賣房，可以先找柔驊把資料與出售計畫整理起來；涉及稅制認定與實際申報，再請國稅局或稅務專業人員依個案確認。

房子慢慢說清楚，數字一筆一筆算明白。

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法規與官方資料連結

1. 所得稅法第4條之4｜房地合一課稅範圍

2. 所得稅法第14條｜財產交易所得與成本費用

3. 所得稅法第14條之4｜房地合一所得計算與稅率

4. 所得稅法第4條之5｜房地合一自住優惠條件

5. 財政部｜114年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

6. 財政部｜繼承房地適用新舊制的解釋令

7. 稅務入口網｜舊制房屋與土地所得課稅說明

查核日期：2026年10月17日。
本文比例與高價門檻以114年度規定示範，實際案件應依出售年度規定、取得情形及查核資料認定。

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