換屋可以重購退稅？

【 房產眉角多 柔驊慢慢說 】

換屋可以重購退稅？

條件、申請流程與16個常見問題，一次說清楚

「柔驊，我賣掉房子再買一間，是不是可以退稅？」

**有機會，但不是換了新家，稅款就會跟著搬進新帳戶。**😄

重購退稅要看：
退哪一種稅、誰賣誰買、買賣時間、自住情形，以及退稅後的使用狀況。

尤其這句話，請先記起來：

「兩年內換屋」是重要條件，卻不是唯一條件。

以下依政府法規、官方問答及民眾常見詢問，整理成16題，陪你把換屋的帳算清楚。

Q1｜重購退稅，究竟退的是什麼稅？

常見有三種，條件各自不同：

別只問「能不能退」，先問「我退的是哪一種」。

三套規則混著看，就像拿火車票去搭飛機，目的地都叫節稅，櫃檯卻不一樣。

Q2｜房地合一重購優惠，基本條件有哪些？

重點包括：

• 出售舊自住房地與重購新自住房地，符合前後兩年的期限。

• 本人、配偶或未成年子女，在出售及重購房屋辦竣戶籍登記，並有實際居住。

• 房屋符合無出租、供營業或執行業務使用等規定。

• 重購後五年內，持續符合自住使用與持有要求。

戶籍要有，生活也要有。

只把戶籍搬進去，人卻一直住別處，不能當成資格已經完成。

Q3｜一定要住滿六年，才能申請嗎？

房地合一「重購退稅」沒有一律住滿六年的門檻。

大家常聽到的「連續滿六年」，主要是另一套房地合一自住優惠，也就是符合條件的400萬元免稅額。

重購優惠與自住免稅額，是不同規定。

沒有住滿六年，不代表一定不能重購退稅；但仍須具備重購優惠要求的設籍、實際居住等條件。

Q4｜先買後賣可以嗎？兩年從哪一天算？

先買後賣、先賣後買，都有適用機會。

但日期不能一概拿簽約日計算：

房地合一、舊制房屋所得優惠：
一般已登記房地，以買賣完成所有權移轉登記的日期，核對兩年期間。

土地增值稅：
先出售或先購買的土地，以完成移轉登記日起算；後續重購或出售案件，如依法在訂約日起30日內申報移轉現值，以立契日判斷，逾期則以申報日判斷。

所以，請把簽約日、申報日、登記日分開記錄，不要全寫成「交屋那天」。

Q5｜新房子買得比較便宜，還能退嗎？

要分稅別。

① 房地合一：可以按比例退、抵。

符合全部條件時：

• 重購價額大於或等於出售價額：最高退還或扣抵原繳、應納稅額。

• 重購價額較低：依重購價額占出售價額的比例計算。

例如，假設符合全部條件：

舊屋出售價額2,000萬元，原繳房地合一稅50萬元，新屋重購價額1,500萬元。

可退稅額示範：

50萬元 × 1,500萬元 ÷ 2,000萬元＝37.5萬元。

這是示範，不是每個換屋案件都保證退37.5萬元。

② 土地增值稅：看土地申報移轉現值。

不是直接比較兩間房子的市場總價。

要看新購土地地價，是否超過原出售土地地價扣掉已繳土地增值稅後的餘額；退稅上限為原繳土地增值稅額。

③ 舊制房屋所得：重購房屋價額須超過原出售房屋價額。

比較的是「房屋價額」，不能直接拿整筆房地總價代替。

Q6｜先生賣、太太買，可以嗎？

這題最容易答到一半。

夫妻感情可以不分你我，土地增值稅的所有權人真的要分清楚。

Q7｜只有父母設籍，自己沒設籍，也可以嗎？

仍要分稅別：

• **房地合一重購優惠：**看本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住，不能單憑父母設籍就認定符合。

• **土地增值稅及舊制房屋所得優惠：**設籍對象的規定包含直系親屬，但仍須符合各自的自用住宅條件。

同樣叫家人，法規列的範圍未必相同。

Q8｜原本有出租，賣之前收回來就可以嗎？

不能只看出售當天有沒有房客。

土地增值稅、舊制房屋所得的重購優惠，都須注意出售前一年內不得出租或供營業使用等條件。

房地合一也須核對自住事實及出租、營業、執行業務情形；電子申報作業要點對先購後售扣抵案件，明列舊屋出售前一年內不得有上述使用。

所以有出租紀錄，請先提供租約起訖日、收回日期及實際使用情形確認。

不是把租屋廣告下架，出租歷史就跟著清空。

Q9｜買預售屋，兩年內簽約就算完成重購嗎？

房地合一重購優惠，不能只看預售屋簽約日。

須注意完工交屋、取得房地所有權的登記時間，以及設籍、實際居住等條件。

如果舊屋賣掉後，預售屋等了三年才完成登記，就可能超過兩年期限。

土地增值稅也不能只拿預售契約就當作完成全部條件，須另外核對建物完成、自用住宅及相關時限。

建商說「快好了」，跟稅法上的「已完成」，中間可能還有一段距離。

Q10｜土地增值稅重購退稅，有面積限制嗎？

有。

新購自用住宅用地，適用範圍為：

• 都市土地：未超過300平方公尺的部分。

• 非都市土地：未超過700平方公尺的部分。

這是土地面積，不是房屋室內坪數。

原出售土地則不受這項重購面積上限限制。

Q11｜退稅拿到了，新家想賣掉或出租可以嗎？

房地合一與土地增值稅，退稅後都有五年列管的重要規定。

重購後五年內再移轉，或改作出租、營業等其他用途，可能被追繳原退還、扣抵的稅額。

土地增值稅案件，連贈與配偶也屬於要注意的再移轉。

五年不是從「退稅入帳日」才開始算；應按各稅別的重購、登記日期確認。

收到退稅款，還不等於可以自由變更用途。

Q12｜退稅後把戶籍遷走，會有影響嗎？

可能有，而且不能只看屋主一個人的戶籍。

例如土地增值稅重購退稅，列管期間應留意本人、配偶或直系親屬的設籍情形，避免變成空戶。

房地合一則還要符合其指定對象設籍、實際居住等要求，不能照搬土地增值稅的親屬範圍。

遷戶籍、出租或安排贈與前，先向承辦機關確認。

搬戶籍很快，退回稅款會很心痛。

Q13｜所得稅與土地增值稅，可以都申請嗎？

可以分別檢查資格，符合各自條件，就分別申請。

但房地合一所得稅與舊制房屋所得，是要先確認案件適用哪一套所得稅制度。

不是把三種優惠全部勾選，讓機關幫你選最大獎。😄

所得稅向國稅局，土地增值稅向地方稅捐機關，兩邊分開處理。

Q14｜到底怎麼申請？找哪個單位？

先照這三步：

第一步｜確認適用制度
整理新舊屋取得方式、買賣日期、登記名義、戶籍與使用紀錄。

第二步｜試算退、抵稅額
確認價額、原繳稅款及重購條件，別只看房屋買貴或買便宜。

第三步｜向對的機關申請

買在別的縣市，也別因此把申請書送錯地方。

Q15｜需要準備哪些資料？

先整理這一袋：

• 新舊屋買賣契約。

• 收付款、匯款等價款證明。

• 新舊屋土地、建物權狀或登記謄本。

• 能證明相關年度、期間設籍情形的戶籍資料。

• 原繳稅款資料或所得稅核定通知書。

• 各稅別指定申請書及其他證明文件。

土地增值稅另須留意原繳款書、無租賃情形申明等資料；無法提供原繳款收據時，依受理機關規定辦理切結。

資料先整理，申請時比較不會變成「這張在哪、那張誰收走」的家庭尋寶活動。

Q16｜申請期限也是兩年嗎？

買賣間隔與申請期限，是兩件事。

• **房地合一先賣後買：**符合兩年內重購等條件後，於重購完成移轉登記次日起算五年內申請。

• **房地合一先買後賣：**在出售舊屋的房地合一申報時辦理扣抵。

• **舊制房屋所得：**先賣後買，於重購完成登記年度適用；先買後賣，於出售年度適用，配合該年度綜所稅結算申報。

• **土地增值稅：**符合條件後申請，退稅請求權時效原則為十年，仍須確認個案起算時間。

五年、十年是申請或請求權的規定，不代表買賣間隔也能拖五年、十年。

柔驊提醒｜簽約前，先核對這六件事

✅ 我適用房地合一，還是舊制房屋所得？
✅ 新舊屋各登記在誰名下？
✅ 各自的簽約、申報、登記日期是什麼時候？
✅ 誰設籍、誰居住，有沒有出租或營業？
✅ 價額與已繳稅款，應該用哪套方式比較？
✅ 新家未來五年，有沒有出售、出租、贈與或遷戶籍計畫？

換屋已經要忙貸款、搬家、裝潢，別讓退稅資格也一起被打包進紙箱，搬完才發現找不到。😄

節稅要提早規劃，不能等過戶後才補想法。

歡迎找柔驊先整理換屋需求與交易時程；涉及退稅資格、金額與申報，由稅捐機關依實際文件審核確認。

新北房仲推薦｜王柔驊

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法規、官方說明與申辦連結

房地合一重購優惠

• 所得稅法第14條之8｜期限、退抵稅與追繳規定

• 房地合一課徵所得稅申報作業要點｜第20點自住與配偶規定

• 個人房屋土地交易所得稅電子申報作業要點｜第13點扣抵與文件

• 房地合一先售後購｜官方申辦說明與入口

• 財政部｜預售屋重購優惠與登記日期說明

土地增值稅重購退稅

• 土地稅法第35條｜重購條件

• 土地稅法第37條｜五年內再移轉、改用途追繳

• 財政部｜重購條件、文件、計算與申請期限

• 財政部｜土地增值稅兩年期間計算說明

• 土地增值稅重購退稅｜官方申辦入口

舊制房屋所得重購優惠

• 所得稅法第17條之2｜重購扣抵、退稅

• 財政部官方問答｜適用條件、證明文件與申請單位

查核日期：2026年10月18日。
本文為一般住宅換屋說明；共有、部分出租、繼承、特殊取得方式等案件，須另依個案文件確認。

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