交屋後才發現瑕疵，還能找賣方嗎？

【 房產眉角多 柔驊慢慢說 】

交屋後才發現瑕疵，還能找賣方嗎？

漏水、壁癌、管線問題，先別急著認賠，也別急著開罵

原本開開心心搬新家，結果第一場大雨，牆壁先開始「表演」。

漏水、壁癌、鋼筋外露、混凝土剝落、管線異常……

很多買方第一時間都會問：

「柔驊，已經交屋了，我還能找賣方處理嗎？」

有可能可以，但要先查原因、確認責任，也要注意通知及行使權利的期限。

交屋，不代表賣方的責任一律下班；房子有問題，也不代表全部都由賣方買單。

以下整理14個常見問題，陪你把處理方向弄清楚。

Q1｜交屋了，賣方就完全沒有責任嗎？

不是。

《民法》第354條規定，賣方應擔保房屋在危險移轉時，沒有影響價值、通常使用或契約預定用途的重要瑕疵，並具備所保證的品質。

一般買賣的危險，原則上於交付時移轉，但契約另有約定者除外。

所以重點不是只有「何時發現」，而是：

問題在依法應判斷的時間點，是否已經存在。

交屋後才發現，不等於交屋後才發生。

Q2｜漏水、壁癌、管線老舊，全部都是法律上的瑕疵嗎？

不能只看名稱，就直接下結論。

要一起看：

• 問題的成因、程度及發生時間。

• 是否影響房屋價值或正常使用。

• 契約與不動產說明書怎麼記載。

• 賣方有沒有保證特定品質。

• 買方簽約時是否已經知情。

中古屋有使用痕跡，不等於每一處都能要求賠償；但也不能因為屋齡高，就把重大漏水或安全問題全部歸類為「正常老化」。

房子有年紀，可以理解；問題有多嚴重，還是要查清楚。

Q3｜賣方說「我也不知道」，就不用負責嗎？

不知情，不當然等於免責。

物之瑕疵擔保責任，並不是只有賣方故意隱瞞時才可能成立。

仍須依瑕疵存在時間、性質、買方是否知情及契約約定等條件判斷。

但若要進一步請求損害賠償，所需條件又可能不同。

「我不知道」是一項說明，不是自動免責的通關密語。

Q4｜契約寫「現況交屋」，買方就只能認了嗎？

不能只憑這四個字判斷。

要看現況交屋的具體約定、瑕疵是否已揭露，以及買方究竟接受了什麼狀況。

法院實務也曾區分：一般能目視、觸摸等方式確認的現況，與不容易察覺的隱藏問題，不能直接混為一談。

另外，《民法》第366條規定，若賣方故意不告知瑕疵，免除或限制瑕疵擔保責任的特約無效。

現況交屋，不是一張什麼都能蓋過去的毯子。

Q5｜簽約前就知道有漏水，交屋後還能再主張嗎？

如果簽約時已知道該項瑕疵，原則上不能再就同一已知瑕疵，要求賣方負瑕疵擔保責任。

但如果賣方另有承諾修復，或者實際問題與原先揭露的範圍不同，仍須核對契約、承諾內容及證據。

例如：

「知道浴室有一小處滲水」，與「整個樓板長期嚴重漏水」，不能不經調查就認定完全相同。

知道多少、承諾修到什麼程度，請寫清楚。

Q6｜發現瑕疵後，可以先觀察幾個月再說嗎？

不要拖。

《民法》第356條要求買方從速檢查；發現應由賣方負責的瑕疵，應即通知賣方。

原本不容易察覺、日後才發現的瑕疵，也應在發現後立即通知。

建議留下：

• 瑕疵位置及發現日期。

• 照片、影片與現象說明。

• 傳送、送達及對方回覆紀錄。

不要等整面牆都變成地圖，才開始找當年的聊天紀錄。

Q7｜只跟仲介說，算通知賣方嗎？

不要直接假設算。

法律要求通知的對象是賣方；通知仲介能否視為通知賣方，還涉及代理、授權及實際轉達等事實。

實務上較穩妥的做法是：

直接以可留存證據的方式通知賣方，同時請仲介協助聯繫及安排勘查。

存證信函是可考慮的方式之一，但重點仍是通知內容與送達證據。

仲介可以協助傳球，買方也要確認球有沒有真的送到。

Q8｜法律是不是規定「交屋後保固五年」？

這是最容易誤會的一句話。

《民法》第365條針對瑕疵擔保的解約、減價權利，原則上有兩道期限：

請特別注意：

不是發現後可以等六個月才通知。
不是只要五年內發生任何問題，賣方都要修。

賣方故意不告知瑕疵時，第365條的六個月規定不適用，但不能因此理解為所有期限都不存在。

其他契約或損害賠償請求，另有各自要件與期間。

Q9｜我已經寄存證信函，期限就不用擔心了嗎？

不能只因寄過信，就認為權利已經全部保住。

「通知有瑕疵」與「依法行使減價、解約等權利」，是要分開確認的事項。

信函寫了什麼、有沒有送達、是否已有效行使權利，都可能影響結果。

不要以為雙方還在聊天、仲介還在協調，期限就一定自動停止。

談得有沒有進度要追，法律期限也要顧。

接近期限或協商停滯時，應盡快請律師確認權利行使及訴訟安排。

Q10｜買方可以要求修繕、減價、解約或賠償嗎？

各有條件，不能全部畫成同一個選項。

民法買賣瑕疵擔保規定，不是一發現問題，就自動讓買方取得所有修繕費的報銷權。

修繕請求及費用負擔，還須依契約或其他適用規定確認；減價金額也不一定直接等於廠商報價。

Q11｜可以先找師傅全部拆掉，再拿帳單找賣方嗎？

先處理安全，但也要顧到證據。

如果不是緊急狀況，建議在大幅拆除前：

1. 拍攝全景、近照與影片。

2. 通知賣方，邀請共同勘查。

3. 保存契約、屋況資料及修繕紀錄。

4. 請專業人員說明成因、範圍及必要工法。

必要時，可請律師評估是否向法院聲請保全證據。

若有漏電、掉落等迫切危險，應先採取必要安全措施，並盡可能同步保存處置前後紀錄。

不是不能修，是別把問題修好了，證據也一起清走了。

Q12｜漏水來自樓上或公共管線，就一定跟賣方無關嗎？

不能只憑漏水來源，就直接排除賣方責任。

要分兩件事：

第一，誰負責修理漏水來源？
可能涉及樓上住戶、公共設施、管委會或其他責任人。

第二，交易時是否已存在應由賣方負擔保責任的瑕疵？
仍須另依買賣契約及瑕疵擔保規定判斷。

查漏水與確認買賣責任，可以同步進行。

水從哪裡來，跟交易責任怎麼分，不能只用一句話全部結案。

Q13｜仲介也一定要負責賠償嗎？

要看仲介是否有違反義務，以及是否因此造成損害。

例如，《不動產經紀業管理條例》第24條之2，對經雙方書面同意的雙方受託案件，規定應告知依仲介專業應查知的瑕疵，並協助必要檢查。

第26條另規定，經紀人員執行業務的故意或過失造成交易當事人損害時，經紀業與經紀人員的賠償責任。

如果業者另提供漏水保固，也要核對保固的範圍、起算日與除外條件。

賣方瑕疵擔保、仲介專業責任、額外保固，是三件要分開看的事。

Q14｜鋼筋外露、混凝土剝落，是不是就是海砂屋或危樓？

不能只靠照片或表面現象下結論。

成因、材料狀況與結構安全，須由專業人員評估。

如果梁、柱、樓板等有明顯裂縫、混凝土剝落或鋼筋外露，應儘速請建築師、土木或結構技師勘查；有掉落等風險時，先避開危險區域，必要時通報主管建築機關。

油漆可以改善外觀，不能代替結構診斷。

安全先處理，責任再依證據釐清。

柔驊提醒｜交屋後發現問題，先做好這四件事

① 留紀錄
保存發現日期、照片、影片、契約、不動產說明書及對話。

② 立即通知
通知賣方，也請仲介協助，留下送達與回覆證據。

③ 查明成因
不要只補表面；釐清來源、範圍及是否涉及安全。

④ 確認權利與期限
修繕、減價、解約、賠償各有條件，必要時及早找律師。

修繕協議也要寫清楚：

誰負擔、修什麼、何時完成、如何驗收，以及再發生時怎麼處理。

交屋後發現瑕疵，確實會很煩。

但先把事實整理好，比在群組裡互相指責，更有機會把問題往前推進。

房子要住得安心，問題也要處理得明白。

我是柔驊，陪你把房產眉角慢慢說清楚。

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冠帝不動產經紀有限公司
不動產經紀人：游皇閔（109）新北經字第003775號

法規與政府資料連結

瑕疵認定、通知與責任

• 民法第354條｜物之瑕疵擔保與保證品質

• 民法第355條｜買方已知瑕疵等情形

• 民法第356條｜檢查與通知義務

• 民法第357條｜故意不告知的例外

• 民法第373條｜交付與危險移轉

減價、解約、賠償與期限

• 民法第359條｜解除契約、減少價金

• 民法第360條｜品質保證、故意不告知與損害賠償

• 民法第365條｜六個月、五年期間

• 民法第366條｜免責特約與故意不告知

• 民法第227條｜不完全給付

仲介義務、證據與安全

• 不動產經紀業管理條例第24條之2｜雙方受託時的告知與檢查義務

• 不動產經紀業管理條例第26條｜經紀業及人員賠償責任

• 民事訴訟法第368條｜保全證據

• 司法院｜民事聲請保全證據狀與說明

• 內政部｜建物裂縫、混凝土剝落及鋼筋外露安全提醒

查核日期：2026年10月18日。
本文為一般中古屋買賣說明；實際責任、請求方式與期間，須依契約、瑕疵成因、通知及其他證據個別判斷。

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