抵押權設定金額，等於實際貸款金額嗎？

【 房產眉角多 柔驊慢慢說 】

抵押權設定金額，等於實際貸款金額嗎？

謄本上的數字，別急著當成欠款！

「柔驊，謄本上設定1,200萬元，屋主是不是還欠銀行1,200萬元？」

不一定，不能直接畫等號。

看到數字很大，先別急著幫屋主計算財務壓力，更別立刻推論：「他應該很缺錢，可以大砍價！」

**謄本是產權資料，不是屋主的即時欠款帳單。**😄

尤其看到「最高限額抵押權」，要先分清楚這四個數字：

四個數字，可能各不相同。

以下把買方、屋主常見的疑問，整理成14題。

Q1｜謄本設定1,200萬元，就是借了1,200萬元嗎？

不能這樣認定。

以最高限額抵押權來說，登記的是一定債權範圍的擔保最高限額，不是證明銀行已經撥出同額貸款，也不是顯示目前欠款餘額。

《民法》第881條之1、第881條之2，分別規定最高限額抵押權的性質與行使範圍。

看到設定金額，只能先讀懂擔保，不能直接讀出欠款。

Q2｜普通抵押權與最高限額抵押權，有什麼不同？

簡單分：

所以不能把所有抵押權設定金額，都一律解釋成相同意思。

先看種類，再看擔保範圍，最後核對實際債權。

Q3｜為什麼設定金額，可能比實際借款高？

因為抵押擔保涉及的，不一定只有借款本金。

《民法》第861條規定，普通抵押權的擔保原則上包含原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用，但契約另有約定者除外。

最高限額抵押權則另有最高限額範圍的規定。

因此，設定金額與實際撥款金額，本來就不能直接當成同一件事。

Q4｜聽說設定金額除以1.2，就能知道貸款多少？

不能拿來當個案結論。

即使某筆貸款確實按本金的1.2倍設定，也只能用來理解當初的設定安排。

例如，假設當初貸款1,000萬元、設定1,200萬元，後來本金已還到700萬元：

謄本仍可能記載1,200萬元，不會因此變成目前欠1,000萬元。

更何況，各案設定安排未必相同。

**計算機沒有算錯，是資料用錯了。**😄

實際貸款、餘額及擔保範圍，仍須核對貸款文件與銀行資料。

Q5｜每個月都有還款，謄本上的金額會跟著下降嗎？

不會因每期還款，就自動同步改寫登記金額。

貸款還款與抵押權登記，是不同事項。

登記金額如要變更，另有權利價值變更登記程序；不是銀行每扣一次房貸，地政機關就幫你改一次謄本。

Q6｜要知道真正還欠多少，應該看什麼？

由借款人向銀行查詢、申請貸款餘額資料；若準備出售，還要進一步取得預計清償日期的結清試算。

至少確認：

• 剩餘本金。

• 計算至清償日的利息。

• 有沒有提前清償違約金。

• 清償後可取得哪些塗銷文件。

本金餘額，不一定就是當天結清的全部金額。

金管會的個人購屋貸款契約規範，也要求銀行提供本息計算、攤還及查詢方式，並明確約定提前清償條件。

Q7｜最高限額抵押權，會把我在銀行的所有欠款都包進去嗎？

不能一概而論，要看擔保範圍及書面約定。

金管會《個人購屋貸款定型化契約應記載事項》第13點規定，抵押權擔保範圍原則上僅限該貸款契約的債務；借款人因未來需求，經擔保物提供人另以書面同意者，才有例外。

所以：

不能只看到「最高限額」，就說全部債務都包；也不能只還清一筆，就認定所有擔保關係都結束。

Q8｜房子是我的，借款人一定也是我嗎？

不一定。

《民法》容許由第三人提供不動產，替債務人的債務設定抵押擔保。

因此看謄本時，要把：

所有權人、抵押權人、債務人，分開核對。

房子登記在誰名下，與誰向銀行借款，不一定是同一個人。

Q9｜房子有抵押權，就不能賣嗎？

有抵押權，不代表法律上一律不能出售。

《民法》第867條規定，不動產設定抵押權後，可以讓與他人，但抵押權不因此受到影響。

換句話說：

過戶，不會自動把抵押權洗掉。

一般買賣若約定由賣方清償、塗銷，就要把代償資金、文件交付、登記與撥款時程安排清楚。

別只寫一句「到時候處理」，因為到時候通常每個人都很忙。

Q10｜有銀行房貸、二胎、私人設定，全部加起來就是欠款嗎？

仍然不能直接相加當成實際欠款。

每一筆都要分別核對：

• 抵押權種類與權利人。

• 擔保哪些債務。

• 實際尚欠金額。

• 清償與塗銷條件。

設定金額只是查核起點。

尤其私人設定，應先確認清償金額及債權人能提供的文件，不能只聽一句「我會配合」。

私人抵押權塗銷，也有債權人簽章、身分核對或印鑑證明等文件要求。

Q11｜貸款還清了，抵押權會自動從謄本消失嗎？

不會自動完成塗銷登記。

向銀行結清貸款後，還要取得相關文件，向地政事務所辦理抵押權塗銷。

常見文件包括：

• 登記申請書。

• 債務清償證明書或抵押權塗銷同意書。

• 他項權利證明書。

• 身分證明、印章及個案所需文件。

還清貸款是一件事，確認塗銷登記完成，是另一件事。

不能只把清償證明收進抽屜，就以為謄本也跟著整理好了。

Q12｜原債權確定日期已經過了，抵押權就失效嗎？

不是。

「原債權確定期日」，不是抵押權的自動到期日。

期日屆至，主要發生債權確定的效果；抵押權人仍可能就擔保範圍內的債權行使權利。

日期過了，不代表欠款歸零，也不代表可以自行刪除登記。

Q13｜最高限額設定1,200萬元，總債務就不可能超過1,200萬元嗎？

不能這樣理解。

抵押權的擔保最高限額，與債務人實際應負的債務，是不同層次。

《民法》第881條之16，就有處理原債權確定後，實際債權額超過最高限額的情況。

所以，擔保有上限，不等於所有欠款都自動封頂。

Q14｜抵押權設定費，是按實際借款金額算嗎？

就一般抵押權設定的登記費而言，是按設定權利價值的千分之一計收，另有書狀費等費用。

例如，設定金額為1,200萬元：

1,200萬元 × 0.001＝12,000元登記費。

這不是貸款利息，也不是全部辦理費用；地政士服務費等另依委託內容計算。

**千分之一跟百分之一，差一個字，帳單差很多。**😄

柔驊提醒｜買賣前，先確認這五件事

✅ 調閱最新謄本，確認抵押權種類、筆數與權利人。
✅ 向各債權人確認實際債務及指定日期清償金額。
✅ 核對擔保範圍，是否還涉及其他債務。
✅ 談清楚清償資金、塗銷文件及交付時程。
✅ 由承辦地政士協調交易流程，完成後再確認登記結果。

看見設定金額很高，不必立刻替屋主緊張；聽到屋主說「早就還完」，也要確認文件與登記。

看謄本，是開始了解；核對實際債權，才能把交易安排明白。

我是柔驊，陪你把房產眉角慢慢說清楚。

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法規與政府資料連結

1. 民法第860條｜普通抵押權

2. 民法第861條｜抵押權擔保範圍

3. 民法第867條｜設定抵押後仍可讓與，抵押權不受影響

4. 民法第881條之1｜最高限額抵押權

5. 民法第881條之2｜最高限額內的權利行使

6. 民法第881條之4｜原債權確定期日

7. 民法第881條之16｜實際債權超過最高限額的規定

8. 金管會｜個人購屋貸款定型化契約應記載事項

9. 新北市板橋地政事務所｜如何辦理抵押權塗銷登記

10. 新北市新莊地政事務所｜銀行辦理清償後，謄本為何還有抵押權

11. 新北市新莊地政事務所｜設定規費說明

12. 官方申辦說明｜抵押權權利價值變更登記

查核日期：2026年10月18日。
文中金額為假設示範；實際債務、擔保範圍及塗銷條件，須依契約、銀行或債權人資料及登記內容確認。

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