交屋後才發現漏水，屋主可以不負責嗎？

【 房產眉角多 柔驊慢慢說 】

交屋後才發現漏水，屋主可以不負責嗎？

🏠 「房子都交屋了，現在才發現漏水，還能找原屋主嗎？」

買房最開心的事，莫過於終於拿到新家的鑰匙。

結果入住沒多久，外面下大雨，裡面竟然也開始「下小雨」！☔

原本以為買的是溫馨小窩，沒想到還附贈室內水景。😅

找原屋主反映，卻得到一句：

「房子交給你的時候好好的，我也不知道會漏水啊！」

這時買方心裡一定有很多問號。

難道房子交屋了，屋主就完全不用負責嗎？

其實不一定！

今天柔驊就來聊聊，中古屋買賣最容易發生爭議的問題之一：房屋漏水與瑕疵擔保責任。

🔍 買方最常問的10個問題

Q1：交屋後才發現漏水，還可以找原屋主負責嗎？

可以主張權利，但不代表原屋主一定要負責。

依《民法》第354條，出賣人原則上負有物之瑕疵擔保責任。

如果漏水瑕疵在法律規定的危險移轉時就已經存在，而且符合瑕疵擔保的條件，買方即使交屋後才發現，仍可能依法主張權利。

但如果是交屋後才新發生的漏水，就不能直接認定是原屋主的責任。

Q2：屋主說他不知道房子會漏水，就不用負責嗎？

不一定！

物之瑕疵擔保責任，並不是只看屋主知不知道。

即使屋主真的不知情，只要符合相關法律要件，仍可能需要負擔瑕疵擔保責任。

但屋主是否故意隱瞞，會影響部分法律責任及權利行使期間。

Q3：買中古屋，是不是本來就要接受漏水？

中古屋不是新成屋，設備老化、自然耗損確實需要考量。

但這不代表只要是中古屋，所有漏水都必須由買方承擔。

還是要看漏水程度、原因、契約內容，以及買方購屋時是否已經知道相關瑕疵。

Q4：契約寫「現況交屋」，是不是就不能要求屋主負責？

不一定！

「現況交屋」不等於屋主可以隱瞞所有問題。

如果契約另有明確的瑕疵責任約定，必須一起判斷。

尤其依《民法》第366條，賣方若故意不告知瑕疵，即使有免除或限制瑕疵擔保責任的特約，該特約仍可能無效。

Q5：房子有重新裝潢，屋主說沒有漏水，就能相信嗎？

裝潢漂亮，不代表看不見的地方一定沒有問題。

有些漏水痕跡可能被油漆、木作或天花板遮住。

所以買房時，不只要看裝潢，更要注意窗框、浴室、外牆、天花板及牆角等容易發生滲漏水的位置。

Q6：交屋後發現漏水，可以要求屋主幫忙修理嗎？

可以先與屋主協商修繕。

但要注意，法律上的瑕疵擔保權利，不等於每一個案件都能直接要求賣方親自修理。

依《民法》第359條，符合條件時，買方可能可以請求減少價金或解除契約；其他損害賠償或修繕相關請求，則須視法律依據、契約約定及個案情況判斷。

Q7：漏水很嚴重，可以要求退屋嗎？

有可能，但不是漏水就一定能退屋。

如果瑕疵嚴重，符合解除契約的法律要件，買方可能有解除權。

但依《民法》第359條，如果解除契約顯失公平，買方可能只能請求減少價金。

Q8：交屋半年後才發現漏水，還來得及嗎？

有可能，重點不是單純看交屋後經過幾個月。

依《民法》第365條，瑕疵擔保的解除權或減少價金請求權，原則上有發現後通知及行使權利的期間限制：

• 依規定通知後，原則上須在六個月內行使相關權利。

• 自交付時起經過五年，相關權利原則上消滅。

• 賣方故意不告知瑕疵時，六個月期間的規定有例外。

這些期間不是「交屋後有五年保固」，也不是所有法律請求都適用同一時效。

Q9：發現漏水，可以自己先修好再向屋主請款嗎？

柔驊建議，除非有立即防止損害擴大的必要，否則先不要急著把現場全部拆掉！

因為一旦拆除、重新油漆或修復完成，原本的漏水痕跡可能消失。

日後雙方如果對漏水原因有爭議，就比較難確認責任。

建議先拍照、錄影、通知賣方，必要時請專業人員檢測並保存報告。

若有緊急修繕必要，也應盡可能保留施工前後紀錄、估價單與收據。

Q10：買中古屋，怎麼降低漏水糾紛？

柔驊建議買方做到以下幾件事：

① 看屋時注意天花板、牆角、窗框及浴室。

② 仔細閱讀不動產說明書及建物現況確認書。

③ 對於曾經漏水、修繕的位置，請屋主具體說明。

④ 有疑慮時，可以請專業人員協助檢查。

⑤ 簽約時，把已知瑕疵、修繕責任及雙方約定寫清楚。

⑥ 交屋時再次確認屋況，並保留相關紀錄。

🌿 柔驊提醒你

在房仲服務的這些年，我一直覺得：

房子有問題，不一定最可怕；最怕的是問題沒有事先說清楚。

中古屋經過多年使用，多少會有歲月留下的痕跡。

買方想買得安心，屋主也希望順利成交。

所以看屋時多一點確認，簽約時多一點說明，交屋時多一點仔細，往往就能減少日後不必要的爭議。

畢竟買房是為了遮風避雨，不是為了在客廳體驗下雨天。😂

❤️ 如果你買房後才發現漏水，你會希望屋主負責修好，還是協商減少價金？

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📚 政府官方法規依據

《民法》相關條文：

• 第354條：物之瑕疵擔保責任

• 第355條：買方已知瑕疵及相關例外

• 第356、357條：檢查、通知義務與例外

• 第359條：解除契約或減少價金

• 第360條：特定情形的損害賠償

• 第365條：解除權與減少價金請求權的行使期間

• 第366條：故意不告知瑕疵時，免責特約的效力

法務部全國法規資料庫：
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=B0000001

本文為一般房屋買賣知識分享，實際責任仍應依個案證據、契約內容及法律規定判斷。

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