龜山老廠房合約寫「現況交屋、賣方不負瑕疵擔保」就沒事了？民法第 366 條：故意不告知，特約無效

龜山老廠房常見「現況交屋、不負瑕疵擔保」這一句。民法第 366 條：賣方故意不告知瑕疵，這種特約無效；簽約前有 3 件事要做。👉 延伸閱讀（官網）：買廠房前先看的完整判斷順序。

第 1 件：先懂這句話原則上有效。第 366 條的原文是「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效」。反過來說，賣方沒有故意隱瞞時，這種約定就可能有效。所以「不負瑕疵擔保」這類特約本身不違法，它把大部分風險移到買方身上，買方要靠自己查。只寫「現況交屋」四個字，是不是就等於免除瑕疵擔保也不一定，條款要寫清楚。

第 2 件：請賣方把知道的寫下來。事後要證明賣方「故意」不告知並不容易。比較實際的做法，是請賣方填一份現況說明，例如有沒有漏水、滲水、增建、淹水紀錄、結構補強，並在契約約定所填內容屬實。寫在紙上的，比口頭說過的好舉證。

第 3 件：權利瑕疵也一起問。第 366 條寫的是「權利或物之瑕疵」，不只是漏水、龜裂這類物的問題。例如賣方沒說的租約或其他第三人的權利，也在要問清楚的範圍。簽約前調謄本、到現場看使用狀況，把賣方的說明一併寫進契約。

「張元澤 × 龜山老廠房買賣」遇到現況交屋條款，會先請賣方填現況說明，再把買方自己要做的檢查排進簽約前的時間表。

我是張元澤。現況交屋不等於什麼都不能談；賣方知道的先寫下來，買方要查的先查完，這一句條款才不會變成事後的爭執。

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