大園工業地靠鄰地役權進出，買了還有效嗎？民法第 853 條：役權跟著需役地走

大園工業地靠鄰地的不動產役權進出，買地時役權會跟著土地一起移轉，民法第 853 條規定它不得與需役地分離讓與；前提是有登記，先確認 3 件事。👉 延伸閱讀（官網）：產權與污染地雷完整查核。

第 1 件：是不是登記過的役權。第 851 條：不動產役權，是以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他特定便宜之用的權利。第 758 條：不動產物權依法律行為取得、設定，非經登記不生效力，而且應以書面為之。鄰居口頭答應讓你走，不是不動產役權；換了地主，對方不一定認。

第 2 件：去謄本上找。土地登記規則第 109 條：不動產役權設定登記時，在供役不動產登記簿的他項權利部辦理登記，同時在需役不動產登記簿標示部的「其他登記事項」欄記明供役不動產的地號、建號。所以調自己要買那筆地的謄本，標示部就看得到有沒有役權；再調供役地的謄本，看範圍、期間、使用方法怎麼登記。

第 3 件：役權是誰設定的。第 859 條之 3：基於租賃等使用收益關係使用需役不動產的人，也可以為該不動產設定役權；但這種役權，因租賃等關係消滅而消滅。役權如果是前手的承租人設定的，租約一結束，通行的權利也跟著沒了。另外，土地本來就和公路沒有適宜的聯絡時，民法第 787 條另有法定通行權，要支付償金，那是另一條路。

「張元澤 × 大園工業地進出」看地時會先問一句：車從哪裡進來、那條路是誰的地、有沒有登記。

我是張元澤。工業地能不能用，常常看的是那條進出的路；路的權利寫在謄本上，才跟著地一起買得到。

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