2026屋主自己賣房怎麼做？想省下4%仲介費，先了解這些

您的房子自己賣~賣2000萬就省下80萬仲介費

如果房子成交2000萬元，屋主支付4%仲介服務費，就是80萬元。

換成我自己是屋主，也會想：「80萬元不是小錢，房子能不能自己賣？」

答案是：當然可以！

台灣沒有規定一般屋主賣自己的房子，一定要委託房仲。

不過先說清楚，賣方4%、買方2%是市場常見的收費方式，並非法律規定的固定費率；買賣雙方合計6%是仲介服務報酬上限，實際可以協商。

但自己賣房，真的只要上網刊登廣告、有人出價就成交了嗎？

我認為事情沒有這麼簡單。

屋主自己賣房，至少要完成這7件事

1. 調查行情： 查詢附近實價登錄，比較同社區、屋齡、樓層、坪數及車位，訂出合理售價。
2. 整理產權： 準備土地、建物謄本及相關圖說，確認抵押權、增建、漏水與其他應揭露事項。
3. 拍照與廣告： 整理房屋、拍攝照片，在售屋平台及社群刊登完整資訊，並持續更新曝光。
4. 接洽與帶看： 接電話、回覆訊息、安排時間，確認看屋者的需求與購屋能力。
5. 價格協商： 處理出價、付款方式、貸款條件、附贈設備及交屋時間。
6. 簽約與過戶： 建議委託地政士，使用適當契約，評估價金履約保障，安排貸款清償與產權移轉。
7. 稅費與交屋： 確認土地增值稅、房地合一稅等適用情形，以及實價登錄、水電、管理費與設備點交。

看起來只有7件事，但每一項都可能影響最後的成交結果。

買方看屋最常問的10個問題，你準備好回答了嗎？

這部分我覺得是屋主自行出售前，最值得先做的功課。

因為買方通常不會只問「多少錢」。

以下整理10個常見問題，以及屋主比較合適的回答方式。

Q1：為什麼要賣這間房子？

建議回答：

「因為換屋、家庭需求或個人資金規劃而出售。房屋目前已知的狀況，我會據實說明。」

不要為了讓買方安心，就隱瞞已知問題。

Q2：這間房子之前有漏水嗎？

建議回答：

「有沒有漏水、曾經修繕哪些地方，我會依實際情況說明，也可以提供相關維修紀錄。」

這題不能亂回答。

中永和老屋不少，買方通常很在意漏水、壁癌與管線問題。

Q3：房子有沒有違建或增建？可以繼續使用嗎？

建議回答：

「我會提供建物資料，讓買方確認登記範圍；增建部分也會據實告知。」

尤其頂樓加蓋、陽台外推、夾層等情況，不能因為使用多年就保證合法。

Q4：為什麼你的開價比實價登錄高？

建議回答：

「可以一起比較附近成交案例，以及樓層、屋況、裝潢、車位等差異。」

如果開價較高，就要有合理的理由，而不是只說附近以後還會漲。

Q5：這個價格還能談多少？

建議回答：

「價格可以談，但希望先了解付款方式、貸款條件及預計交屋時間，再一起討論。」

不要急著公開底價。

價格協商不只是折扣，也涉及雙方能否順利完成交易。

Q6：這間房子銀行可以貸幾成？

建議回答：

「實際貸款成數要看銀行鑑價，以及買方收入、信用與名下房屋等條件。」

屋主不能直接保證一定貸到八成。

即使房子條件相同，不同買方的核貸結果也可能不同。

Q7：如果銀行貸款不足，訂金或簽約款怎麼辦？

建議回答：

「可以在簽約前，把貸款不足時的處理方式及責任明確寫進契約。」

這是很重要的問題。

尤其買方自備款有限時，更需要在簽約前確認，不要等銀行核貸結果出來才爭執。

Q8：房子以前有發生過特殊事故嗎？

建議回答：

「房屋已知的特殊事件或交易上應說明事項，我會依事實及相關規定據實告知。」

如果不清楚，應先查證，不能隨便保證「絕對沒有」。

Q9：如果成交，多久可以交屋？家具家電會留下嗎？

建議回答：

「交屋日期可以協商，留下哪些設備也會列成清單，寫進契約。」

包含冷氣、熱水器、固定櫃體及其他設備，最好都先確認。

Q10：我怎麼知道把錢付給你是安全的？

建議回答：

「可以透過地政士安排契約及過戶流程，並評估使用不動產買賣價金履約保證或其他適當的價金保障機制。」

這一題，我認為比前面九題都重要。

因為房屋交易金額動輒上千萬元，買賣雙方都需要安全保障。

想自己賣房，還有一個容易忽略的成本：時間與服務

我們換個角度想。

今天晚上8點，買方打電話說：

「我夫妻白天都要上班，晚上9點可以看房嗎？」

你願不願意？

星期六晚上，一家人原本安排好聚餐，突然有人想約看屋。

你願不願意調整時間？

有些買方第一次看完，還想帶父母來看第二次、第三次。

你有沒有耐心重複介紹？

如果買方問了二十幾個問題，最後卻說「我們再考慮一下」，你能不能接受？

這些都是自行售屋很可能遇到的情況。

下大雨、颱風天，買方還想看房怎麼辦？

這也是房仲服務中比較少被看見的一面。

有些買方平常工作忙，只有下雨的假日才有空。

其實雨天看屋也有好處，例如可以觀察窗框、外牆是否滲水，或周邊排水情形。

但遇到颱風、強風豪雨、道路積淹水或其他危險情況，就應該改期。

服務積極很重要，但不是要求任何人在危險天氣下冒險出門。

真正好的服務，是盡量配合客戶，也能替雙方把安全顧好。

這些工作不是每位房仲都一定做到，但確實是專業服務價值的一部分。

屋主自售，最怕的其實不是沒人來看

我認為更需要注意的是：

有人看屋，卻不知道怎麼判斷他是不是真的有能力買。

有人出價，卻不知道成交條件是否合理。

談妥價格，卻沒有把貸款、瑕疵、交屋及違約責任寫清楚。

最後，明明想省下仲介費，卻因為交易糾紛花費更多時間與成本。

所以即使決定自行出售，我還是建議屋主至少找一位可靠的地政士協助契約、稅費、履約保障及過戶。

這筆專業費用，不需要為了省錢而全部省掉。

屋主自己賣，真的能賣得比較好嗎？

我不認為有房仲就一定賣得比較高，也不認為屋主自己賣就一定吃虧。

但如果要計算划不划算，不能只看有沒有支付4%服務費。

舉個例子：

假設相同條件下，自售成交2000萬元，不支付仲介費；委託仲介成交2100萬元，服務費按4%計算為84萬元。

那麼委託成交扣除服務費後，是2016萬元。

反而比自售多16萬元。

當然，這只是假設，沒有任何房仲能保證一定賣得比較高。

我想說的是：

屋主真正應該比較的，是扣除相關費用後，最後能拿回多少錢，以及交易是否安全順利。

做房仲25年，我想給屋主的一個建議

想自己賣房，我完全可以理解。

80萬元不是小錢，能省當然想省。

但你要先知道，省下仲介服務費的同時，也等於把原本委託別人處理的工作接回自己手上。

從廣告曝光、電話聯繫、安排帶看、回答問題，到價格協商、簽約與交屋，每一個環節都要有人負責。

我不認為每間房子都一定要透過房仲才賣得掉。

但也希望屋主不要低估一筆房屋交易背後需要投入的時間、知識與服務。

如果你有能力、有時間，也願意承擔這些工作，自售當然是選項。

如果沒有，也可以比較不同房仲的服務內容與收費，找到適合自己的方式。

賣房真正的目的，不是證明自己省下多少仲介費，而是用合理的時間、安全的流程，賣出自己滿意的價格。

關於我

我是住商不動產 公和團隊 吳怡慶，從事房地產仲介工作25年，長期服務中和、永和地區。

我認為房仲真正的價值，不應該只是帶客戶看房子，而是了解市場、掌握價格、處理交易問題，以及在買賣雙方需要的時候，提供適當的協助。

即使屋主決定自己賣房，也希望這篇文章能幫助你先把可能遇到的問題想清楚。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶

電話：0916-271-289
LINE ID：wuwuwu17

資料來源

臺北市政府地政局｜不動產仲介業報酬規範
https://land.gov.taipei/News_Content.aspx?n=33F11BB168DBCCB4&s=44C446CA352466CD

內政部不動產資訊平台｜成屋買賣契約書範本
https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/G1020

內政部實價登錄查詢服務網
https://lvr.land.moi.gov.tw/

內政部不動產交易實價查詢服務網｜常見問答
https://lvr.land.moi.gov.tw/R11/jsp/qa.jsp

本文為一般屋主自售流程及實務建議，個別案件仍應依產權、稅務、契約與交易條件判斷。