換屋重購退稅怎麼申請？土地增值稅、房地合一稅條件與期限一次看懂

換屋重購退稅怎麼申請？土地增值稅與房地合一稅條件、期限一次看懂

準備換屋時，除了頭期款、房貸與搬遷費用，還有一項值得提前確認的稅務優惠，就是自用住宅重購退稅。

不少屋主以為，只要賣掉舊屋、兩年內買進新屋，就能把稅退回來。實際上，土地增值稅與房地合一稅的重購優惠，各有不同條件；夫妻登記名義、新舊屋取得順序、戶籍與使用情形，都可能影響申請結果。

我是全哥，這篇帶大家從換屋需求出發，了解兩種制度怎麼算、向誰申請，以及交易前最容易忽略的細節。

資料核對日期：2026年10月27日。本文以一般個人自用住宅換屋為主；繼承、贈與、共有或其他特殊案件，須另依個案規定認定。

一、重購退稅是什麼？先分清楚兩種稅

換屋時常見的重購優惠，主要有兩種：

土地增值稅重購退稅，是出售符合條件的自用住宅用地，再於規定期間內重購自用住宅用地，依土地申報移轉現值與已繳稅額計算退稅。

房地合一稅重購退抵稅，是出售適用房地合一稅制的自住房地，再重購符合條件的自住房地，依重購價額占出售價額的比例，計算退還或扣抵稅額。

兩種稅可以分別申請，但必須各自符合條件。 其中一種獲准，不代表另一種也一定適用。

另外，適用房屋交易所得舊制的案件，另有綜合所得稅重購扣抵規定，不能直接套用本文的房地合一稅計算方式。官方舊制說明

二、土地增值稅與房地合一稅，有哪些差別？

全哥提醒：判斷能退多少，先確認比較的是土地申報移轉現值，還是房地交易價額。 兩者不能混算。土地稅官方說明、所得稅法第14條之8

三、土地增值稅重購退稅，要符合哪些條件？

依官方重購退稅說明，申請前應確認以下事項：

1. 出售與重購土地的所有權人為同一人。
2. 新舊土地均符合自用住宅用地規定；地上房屋須為土地所有權人、配偶或直系親屬所有，並符合設籍等條件。
3. 原出售土地於出售前一年內，未出租或供營業使用。
4. 出售與重購須符合兩年期間；先買後賣者，重購時須已持有原自用住宅用地。
5. 重購土地以都市土地未超過300平方公尺、非都市土地未超過700平方公尺的部分適用；出售土地不受這項面積限制。
6. 新購土地申報移轉現值，須高於原出售土地申報移轉現值扣除已繳土地增值稅後的餘額。

這裡的面積是土地面積，不是房屋室內坪數。

出售時未適用10%自用住宅用地優惠稅率，也不代表一定不能申請重購退稅；兩者須分別審查。官方節稅手冊：申請重購退稅

四、土地增值稅可以退多少？用一個例子看懂

計算時，先求出：

新購土地申報移轉現值－（原出售土地申報移轉現值－已繳土地增值稅）

結果為正數，才有可退金額，並以原已繳土地增值稅為上限。

假設其他條件均符合：

先算出售土地扣稅後的餘額：

500萬元－60萬元＝440萬元。

再算新購土地超過餘額的部分：

480萬元－440萬元＝40萬元。

因此，本例可退40萬元。

若新購土地申報移轉現值改為520萬元，差額雖為80萬元，仍只能退回原已繳的60萬元。

全哥提醒：這不是用兩間房子的市場成交總價計算。 實際金額仍須依符合適用範圍的土地資料核定。官方計算公式

五、房地合一稅重購優惠，要符合哪些條件？

1. 出售房地適用房地合一稅制

一般買賣案件，2016年1月1日以後取得的房地，是主要適用範圍。

若涉及繼承、一般受贈、配偶贈與或連續繼承，須另核對取得日、新舊制及持有期間，不能只看最近一次登記日期。現行申報作業要點

2. 新舊房屋都要有自住事實

本人、配偶或未成年子女，須於出售及重購的房屋辦竣戶籍登記並實際居住。

只有戶籍、沒有實際居住，仍不符合條件。 也不能把這裡的親屬範圍，直接擴大成所有直系親屬。

3. 舊屋出售前一年內不得出租、營業或執行業務使用

出售時已收回自住，不代表出售前一年的使用紀錄就不影響資格。

4. 新舊房地移轉登記須符合兩年期間

一般成屋以完成所有權移轉登記日核對，不能用簽約日、付款日或搬家日代替。

5. 夫妻不同名義可以適用

夫妻一方出售、另一方重購，符合其餘條件時，亦可申請，並沒有一律要求夫妻必須登記同一名義。國稅局重購條件說明、作業要點第20點

全哥提醒：重購優惠與「連續自住滿六年、課稅所得400萬元以下免稅」是不同規定，不能把六年條件直接套用到重購退抵稅。

六、房地合一稅可以退多少？新屋較便宜也能算

基本計算方式為：

出售房地已繳稅額 × (重購價額 ÷ 出售價額)

退稅以原已繳稅額為上限；先買後賣則依規定計算扣抵額。

第二個例子的計算為：

50萬元 ×（1,200萬元 ÷ 1,500萬元）＝40萬元。

因此，新屋比舊屋便宜，仍可按比例申請。 房屋坪數大小本身不是這個公式的判斷標準。所得稅法第14條之8

七、先買後賣、先賣後買，除了兩年還要注意什麼？

先賣後買，是先出售原自住房地，再於規定期間內重購。房地合一稅須先依規定申報繳納，再辦理重購退稅。

先買後賣，則是在買進新自住房地後，於規定期間內出售原有自住房地，辦理重購扣抵。

特別要注意，新舊屋順序要看實際取得所有權的時點，不能只看簽約順序。

例如先簽約買預售屋A，尚未交屋時又買進成屋B自住，之後A完工登記才出售A，不能只因A比較早簽約，就把它認定為原有舊屋。國稅局已說明，這類「買新賣新」情形不適用重購優惠。官方案例說明

八、退稅後五年內出售、出租或遷戶籍，會怎樣？

重購優惠核准後，還須持續留意五年列管規定。

土地增值稅：重購土地自完成移轉登記日起五年內，再行移轉或改作其他用途，依法應追繳原退還稅款。出售、贈與配偶、出租、營業使用，或戶籍遷出後已無符合規定的人員設籍，都可能影響資格。官方土地稅說明

房地合一稅：重購後五年內再行移轉，或不再符合自住條件，例如未設籍並居住、出租、供營業或執行業務使用，應追繳原扣抵或退還稅額。稅務入口網1812

五年不是從收到退稅款那天才開始計算。 換屋前，除了估算能退多少，也要考慮未來五年的居住與處分安排。

九、重購退稅怎麼申請？期限與資料一次整理

土地增值稅重購退稅

向原出售土地所在地的地方稅稽徵機關申請。

先賣後買者，重購後申請；先買後賣者，出售後申請。退稅請求權時效原則為十年，仍須先符合買賣相距兩年的資格條件。官方申請時效說明

常見資料包括：

• 重購退稅申請書。
• 出售與重購土地的登記契約文件。
• 原土地增值稅繳款收據，或依規定提出的切結文件。
• 土地、建物權利及戶籍資料。
• 無租賃申明等相關文件。

部分資料可由機關查調，實際以申辦機關要求為準。官方申辦服務

房地合一稅重購退抵稅

向國稅局依規定辦理：

• 先賣後買：自重購房地完成移轉登記之次日起算五年內，提出退稅申請。
• 先買後賣：辦理出售房地的所得稅申報時，申請重購扣抵。

常見資料包括新舊房地買賣契約、價款收付證明、所有權資料、戶籍及實際居住證明等。官方申請說明

另外，一般應申報的成屋房地合一交易，須於完成移轉登記日的次日起算30日內辦理申報，不能因為打算申請重購退稅，就延後處理。官方申報期限說明

全哥提醒：兩年換屋資格、退稅申請期限、五年列管，是三件不同的事。

十、重購退稅常見問題FAQ

Q1：兩年內完成換屋，就一定可以退稅嗎？

不一定。還須符合所有權人、自用住宅、設籍、實際居住或使用情形，以及價額等規定。

Q2：土地增值稅與房地合一稅，可以同時申請嗎？

同一件換屋交易，若分別符合兩種制度，可各自申請。兩種稅由不同機關審查，不能用其中一種核准結果代替另一種資格。

Q3：先生賣舊屋、太太買新屋，可以申請嗎？

房地合一稅可以適用夫妻不同名義重購，但仍須符合自住及期間等條件。

土地增值稅則要求出售與重購土地為同一所有權人，不能只因是夫妻就適用。

Q4：大房換小房，還能退稅嗎？

可以評估。房地合一稅依房地價額比例計算；土地增值稅則依土地申報移轉現值及已繳稅額計算。兩者都不能單看房屋坪數判斷。

Q5：舊屋曾出租，收回自住後就可以申請嗎？

不能直接認定。兩種制度均須檢查出售前一年內的出租及相關使用紀錄，並確認其他自用住宅條件。

Q6：買預售屋，只要兩年內簽約就可以嗎？

不能只看簽約日。

房地合一稅重購優惠，須注意預售屋完工後辦妥房地所有權登記的日期，是否與舊屋出售移轉登記相距兩年內，並符合自住條件。臺北國稅局預售屋說明

土地增值稅也不能只憑預售契約申請，須另確認期間內建造完成及自用住宅用地等要件。地方稅官方說明

Q7：出售尚未完工的預售屋，再買成屋自住，可以退房地合一稅嗎？

不適用這項自住房地重購優惠。尚未完工交屋的預售屋，未具備設籍並實際居住的自住房屋條件。賦稅署官方說明

Q8：只有父母或成年子女設籍，就符合房地合一稅重購條件嗎？

不能僅憑父母或成年子女設籍認定符合。房地合一稅重購優惠規定的人員範圍，是本人、配偶或未成年子女，且須有實際居住事實；土地增值稅的親屬條件則另有規定。現行作業要點第20點

全哥提醒｜換屋前，把退稅資格一起排進計畫

在中和、永和，有人因家庭人口增加，從公寓換到電梯大樓；也有人在孩子長大後，選擇坪數較小、管理更方便的住宅。

無論換大或換小，建議在簽約與決定登記名義前，先整理好：

• 舊屋取得方式、日期與所有權人。
• 新舊屋戶籍及實際使用紀錄。
• 預計買賣與完成登記的時間。
• 新屋登記名義及價額。
• 未來五年是否可能出租、贈與或出售。

把這些資料先交給主管稅務機關確認，才能更準確地安排換屋資金。

買賣房屋，事先多一分規劃，往往能讓換屋過程少一分負擔。

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本文為一般稅務資訊整理；實際資格、期間及退稅金額，依交易事實、適用法令與主管稅務機關核定結果為準。