自用住宅怎麼認定？房屋稅、地價稅、土地增值稅與房地合一稅優惠比較

自用住宅怎麼認定？房屋稅、地價稅、土地增值稅與房地合一稅差異一次看懂

房子明明自己住，為什麼不一定享有自用住宅優惠？戶籍已經遷入，出售時就能適用10%稅率嗎？

**四種房產稅，對「自用住宅」有不同規定。**設籍、實際居住、家庭持屋戶數、土地面積及使用年限，都可能影響資格。

我是全哥，這篇帶大家從持有到出售，把四種稅的差異一次看懂。

查核基準：2026年10月27日；本文以個人一般住宅情況為主。

一、先分清楚：持有稅與交易稅

同一間房屋，四種優惠要分別判斷，不能拿其中一種核定結果直接套用其他稅目。

二、房屋稅｜自住1.2%，全國單一自住1%

房屋稅2.0自2024年7月1日施行，2025年5月首次依新制開徵。

自住1.2%的主要條件

個人所有的住家用房屋，須同時符合：

• 無出租或供營業使用。
• 供本人、配偶或直系親屬實際居住，且於該屋辦妥戶籍登記。
• 本人、配偶及未成年子女，全國合計持有房屋3戶以內。

戶數依規定歸戶；例如本人、配偶及未成年子女共有同一房屋，計算自住總戶數時以一戶認定。特殊共有或排除計入情形，應另依戶數認定辦法確認。

全國單一自住1%，還要符合什麼？

除上述使用及設籍條件外，還須符合：

本人、配偶及未成年子女全國僅持有1戶房屋，且房屋現值在當期公告門檻以下。

新北市已公告門檻如下：

**房屋現值是稅捐機關核定的課稅現值，不是房屋市價、成交價，也不包含土地市價。**超過1%門檻，若仍符合一般自住條件，可適用1.2%。

符合條件但尚未申報自住者，應留意每期開徵40日前的申報期限，通常為3月22日，遇假日依法順延。

官方依據：自住認定標準、戶數認定辦法、115年期門檻、116年期門檻及申報提醒。

三、地價稅｜2‰優惠要看設籍、面積與處數

一般用地地價稅採10‰至55‰累進稅率；符合自用住宅用地條件者，可適用2‰，也就是0.2%。

主要條件

• 土地所有權人、配偶或直系親屬，在地上房屋辦妥戶籍登記。
• 無出租或供營業使用。
• 地上房屋屬土地所有權人、配偶或直系親屬所有。
• 都市土地適用面積以300平方公尺為限；非都市土地以700平方公尺為限。
• 土地所有權人、配偶及未成年受扶養親屬，原則上以一處為限。

**供成年直系親屬設籍居住者，無一處限制，但各處仍須符合其他條件，並受法定適用總面積限制。**因此，夫妻各自有房，不代表兩處自然都能適用。

申請期限：每年9月22日以前

地價稅優惠須在開徵40日前申請，通常為9月22日，遇假日依法順延。

新北市115年當年度期限為2026年9月22日。截至本文查核日，期限已過；一般逾期申請自次年適用。

已核准且用途未變更者，免每年重複申請；但所有權人變更，或設籍人全數遷出、死亡致空戶後再遷入，應重新確認及申請。

全哥提醒：房屋稅適用自住，地價稅不會因此自動變成2‰。

官方依據：新北市地價稅申辦條件、適用處數及面積說明、115年申請期限與重新申請提醒。

四、土地增值稅｜一生一次與一生一屋，都可能適用10%

一般土地增值稅採20%、30%、40%累進稅率。符合自用住宅用地規定的出售案件，可申請10%優惠。

10%是對適用部分的土地漲價總數額課徵，不是房屋成交總價乘以10%。

① 一生一次：每位土地所有權人原則上限用一次

主要條件包括：

• 土地所有權人、配偶或直系親屬在該地辦妥戶籍登記。
• 地上房屋屬土地所有權人、配偶或直系親屬所有。
• 出售前1年內，無出租或供營業使用。
• 都市土地適用面積300平方公尺以內；非都市土地700平方公尺以內。
• 土地所有權人尚未使用過一生一次優惠。

另有容易漏掉的條件：自用住宅建築工程完成未滿1年者，住宅評定現值須達所占基地公告土地現值10%；完成滿1年以上者，不受這項限制。

一生一次沒有一生一屋的土地持有6年、設籍6年門檻，也沒有相同的家庭僅有一屋限制，但仍須符合自用住宅要件。

依據：土地稅法第9條、第34條、土地稅法施行細則第4條。

② 一生一屋：用過一生一次後，符合條件仍可再享優惠

須先使用過一生一次，之後出售自用住宅用地，並符合以下條件：

1. 都市土地適用面積150平方公尺以內；非都市土地350平方公尺以內。
2. 出售時，土地所有權人、配偶及未成年子女，無該自用住宅以外的房屋。
3. 土地所有權人於出售前持有該土地6年以上。
4. 土地所有權人、配偶或未成年子女，於出售前在該地設籍連續滿6年，且持有該自用住宅連續滿6年。
5. 出售前5年內，無出租或供營業使用。

一生一屋並非一生只能再用一次；每次出售都符合規定，才有適用機會。

這裡要分開檢查「土地持有6年以上」與「設籍、持有住宅連續滿6年」，不能只用一句「住滿6年」概括。

家庭其他房屋的認定，也可能涉及未辦保存登記或信託移轉房屋；僅由成年子女設籍或持有房屋，也不能直接替代本人、配偶或未成年子女的條件。

依據：財政部一生一屋完整說明、成年子女適用提醒。

③ 換屋與遷籍，另有適用函釋

先購新自用住宅用地，再於新購土地完成移轉登記日起1年內出售原自用住宅用地，符合其他條件者，仍有一生一屋適用空間。

因換屋遷出原戶籍，也有符合原先連續6年條件、遷出至出售未滿1年等函釋情形。這些是附帶條件的規定，不能解讀為任意遷籍或同時持有多屋都能適用。

依據：財政部先購後售說明、換屋遷籍函釋整理。

④ 土增稅10%也要申請

一般買賣案件，應於申報土地移轉現值時提出；未註明申請者，最遲須於繳款書繳納期限屆滿前補行申請。

單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，另有收到稅捐機關通知次日起30日內申請的規定。

依據：土地稅法第34條之1。

五、房地合一稅｜自住6年，400萬元內免稅

適用房地合一新制的交易，須先依法計算房地交易所得。2016年1月1日以後取得的房地為主要適用範圍；繼承等特殊取得情形，須另行確認。

以下為境內居住個人的一般自住房地優惠說明。

三項條件須同時符合

• 個人、配偶或未成年子女，在該屋辦竣戶籍登記、持有並實際居住連續滿6年。
• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
• 個人、配偶及未成年子女，交易前6年內未曾適用這項自住房地優惠。

只有戶籍滿6年，或只有持有滿6年，都不等於符合全部條件。

符合者，依法計算的課稅所得400萬元以內免稅，超過400萬元的部分按10%課稅。這400萬元不是成交價，也不是單純把賣價減買價。

例如，依法計算且尚未扣除自住免稅額的課稅所得為500萬元，符合完整自住優惠資格時：

（500萬元－400萬元）×10%＝10萬元。

此為簡化示例；共有、分次取得或部分適用新舊制案件，免稅額須另依規定計算。

依據：所得稅法第4條之5、第14條之4、財政部自住房地優惠問答。

免稅仍要申報：移轉登記次日起30日內

適用自住400萬元免稅，仍須辦理房地合一稅申報。

一般成屋房地交易，應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，檢附契約、成本費用及優惠資格等相關文件申報；有應納稅額者，並應繳納。

不能等到隔年5月報綜合所得稅才處理，也不能因為虧損或預估免稅而省略申報。

依據：財政部申報期限及文件說明。

六、出售前的期間限制，一張表看懂

本表為期間摘要，完整資格仍包括前文所列面積、家庭持屋及優惠使用紀錄等條件。

七、自用住宅常見問題FAQ

Q1：自己住，但沒遷戶籍，可以直接享有優惠嗎？
不能只憑實際居住認定。各稅目均涉及設籍要求；特殊遷籍例外須另依規定判斷。

Q2：夫妻各有一戶，房屋稅能適用1%嗎？
一般情況下，夫妻合計已有兩戶，不符合全國僅一戶條件；各戶符合一般自住要件時，仍可能適用1.2%。

Q3：讓成年子女免費住，四種稅都算自用嗎？
不能一概而論。房屋稅及地價稅可涉及直系親屬設籍居住；土增稅一生一屋及房地合一稅自住優惠，則有本人、配偶或未成年子女等較窄的條件。

Q4：以前出租，收回自住後就能享有出售優惠嗎？
仍須等候並符合各項條件。土增稅一生一次看前1年、一生一屋看前5年；房地合一稅自住優惠看前6年，且另須符合6年自住條件。

Q5：房屋稅已適用自住，地價稅及出售稅就不用管嗎？
仍要分別確認。各稅目的家庭範圍、面積、年限及申請程序不同。

Q6：房地合一稅自住優惠，要求全家只能有一間房嗎？
這項優惠沒有與土增稅一生一屋相同的「家庭無其他房屋」條件；但必須符合設籍、持有居住、使用限制及前6年未曾適用等規定。

Q7：課稅所得不到400萬元，可以不用申報嗎？
不可以。符合自住免稅仍須在法定期限內申報，讓國稅局審核優惠資格。

Q8：地價稅錯過今年9月22日，還能申請嗎？
可以提出申請，但一般逾期案件自次年度適用；已核准後若發生所有權或設籍情形變更，也應重新確認。

全哥提醒｜出租、遷籍與出售前，先查資格

在中和、永和，父母持屋供子女居住、夫妻各自有房，或出租後收回自住，都很常見。

規劃時記住四件事：

房屋稅：看自住使用、設籍、家庭全國戶數及當期現值門檻。
地價稅：看房地權屬、設籍、土地面積、適用處數及申請期限。
土地增值稅：看一生一次或一生一屋，以及出售前使用紀錄。
房地合一稅：看6年完整自住條件，並記得30日內申報。

變更戶籍、出租或出售前，先把相關日期與資料整理清楚，才能掌握可適用的優惠。

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本文依截至2026年10月27日本次可取得的官方法規及公告整理，屬一般稅務資訊；特殊共有、繼承、信託、換屋及部分營業案件，仍須依個案資料由主管稽徵機關認定。