頭份土地沒有路可以進出？袋地通行權民法787條實務拆解 #頭份土地 #袋地通行權

※ 案例聲明：本文案例情境經過調整重組，非特定真實客戶之完整寫照，僅供說明實務常見狀況參考，具體個案仍須依實際權狀、法規與專業人士意見為準。

發布日期：2026年10月27日｜作者：張偉倫 Lawrence｜土地開發整合｜房地產顧問｜專案代銷

頭份土地如果被別人的地包圍、沒有路可以進出，地主可以依民法第787條主張「袋地通行權」，在必要範圍內通行鄰地到公路。但通行要選對周圍地損害最少的處所與方法，原則上要付償金；而且「可以通行」不等於「可以蓋房子」，要不要開發還得另外看建築線與道路條件。

什麼是袋地？什麼是袋地通行權？

袋地是指土地與公路沒有適宜的聯絡，以致不能為通常使用的土地。袋地通行權則是民法第787條第1項給土地所有人的權利：這種情況下，得通行周圍地以至公路；但如果是因土地所有人自己的任意行為造成的（例如自己把唯一的出入口賣掉或擋掉），就不能主張。

這是法律直接賦予的權利，不必登記，也不必鄰地同意才「存在」；但通行的位置、寬度、償金，鄰居不同意時就要靠協議或訴訟確定。

我在頭份、竹南看到的實務狀況（示意）

我在頭份、竹南鄉間處理土地整合時，袋地常見三種來源：

• 早年分家、分割：兄弟分地時只顧面積平均，後段那筆被切成沒有臨路。
• 重測或鑑界後才發現：以為門前那條水泥路是公路，鑑界後發現路其實在鄰地上。
• 田埂路變成唯一出口：以前大家走田埂、互相默許，上一代過世、鄰地換人後就被圍起來。

示意情境：一筆頭份鄉間約300坪農地，地主一直從鄰居家旁的3米水泥路進出。鄰地易主後新地主要圍籬，這筆地瞬間變成袋地，建商與買方看了都打退堂鼓。我會先做的不是告人，而是把地籍圖、謄本、現況道路權屬全部攤開，算清楚哪一條路線對鄰地損害最小、該付多少償金，再坐下來談。

第789條：分割或讓與造成的袋地，路線被「鎖定」

民法第789條第1項規定，因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡、致不能為通常使用者，土地所有人只能通行受讓人、讓與人或他分割人之所有地；同條第3項規定這種情形無須支付償金。

白話講：如果你這筆地是從家族共有土地分割出來才變袋地，原則上只能走「當初一起分割的那幾筆地」，不能改去要求無關的鄰居讓路。所以處理繼承、共有分割時，就該先把通路一起規劃好，不要留下後段袋地。

地主處理袋地的步驟清單

1. 調資料：土地登記謄本、地籍圖謄本、使用分區或編定證明，確認哪些路是公路、哪些路其實在私人土地上。
2. 鑑界確認現況：申請鑑界，釐清現有通道實際落在哪幾筆地號。
3. 判斷是否屬第789條情形：查這筆地的分割、移轉歷史，決定能通行的對象。
4. 找損害最少的路線：依第787條第2項，通行應於必要範圍內，擇周圍地損害最少之處所及方法；第788條第1項另規定有通行必要時得開設道路，但對通行地所受損害應支付償金。
5. 先協商、寫書面：路線、寬度、償金、維護與排水責任寫清楚，雙方簽名，必要時做公證。
6. 協商不成再訴訟：請求法院確認通行權範圍。法院會綜合考量土地位置、地勢、面積、用途、周圍環境與損害程度判斷，結果不一定是你想要的寬度。

常見誤區

• 「打贏通行權就能蓋房子」：通行權解決的是「進出」，能否建築還要看指定建築線、現有巷道認定與建築相關法規，兩者是不同程序。最高法院95年度台上字第1718號判決提到，路面、寬度等要綜合考量包括建築相關法規在內的因素，但個案結果差異很大。
• 「通行一定可以開車」：如果人員步行就能達到通常使用，限制車輛通行不一定違法；反之要車輛才能通常使用，才可能爭取車道寬度。
• 「通行權不用付錢」：除了第789條的分割、讓與情形外，原則上要對通行地所受損害支付償金。
• 「先把路挖了再說」：自行開路、拆鄰居圍籬，反而可能引發更多糾紛與責任。

地主怎麼看這件事

我的看法是：袋地的價格折價，多半來自「不確定」，不是土地本身沒價值。把通行路線、償金、建築可行性先釐清，買方或建商才有辦法出價。張偉倫 Lawrence 處理土地整合時，常見的解法還包括向鄰地買一條通路、和鄰地合併整合一起開發，往往比打官司更快、價值也更完整。

FAQ

Q1：我的土地沒有路可以出去，可以要求鄰居讓路嗎？
可以依民法第787條主張袋地通行權，但要在必要範圍內、選對鄰地損害最少的路線，並原則上支付償金。如果袋地是你自己任意行為造成的，就不能主張。

Q2：袋地通行權要付多少錢給鄰居？
法律沒有固定計算公式，法院通常依通行地的位置、範圍與所受損害程度認定。若屬分割或一部讓與造成的袋地（民法第789條），依法無須支付償金。

Q3：袋地取得通行權後就能申請建照蓋房子嗎？
不一定。通行權只解決進出問題，建築還要看建築線指定、道路寬度與地方建築管理規定，實際依當年法規與個案為準，建議申請前先向縣市建管單位確認。

有頭份、竹南、新竹、竹北的袋地、通路或土地整合問題，歡迎找我聊聊。

張偉倫 Lawrence｜土地開發整合｜房地產顧問｜專案代銷｜0988 510 018｜服務範圍：竹南、頭份、新竹、竹北｜lawrencelandtw.com

本文為一般法律與實務資訊說明，不構成法律意見或投資保證；具體個案請洽律師、地政士等專業人士，實際依當年法規與個案為準。

資料來源

• 法律百科〈袋地通行權相關問答〉：https://www.legis-pedia.com/QA/question/525 （查證 2026/10/27；頁面註明自2026/5/1停止更新）
• 臺灣彰化地方法院115年度訴字第89號民事判決（引用民法787、788、789條及最高法院95年度台上字第1718號見解）：https://data.judicial.gov.tw/opendl/JDocFile/CHDV/115%2c%e8%a8%b4%2c89%2c20260414%2c1.pdf （查證 2026/10/27）
• 最高法院85年度台上字第794號判決要旨（民法第789條）：https://www.rootlaw.com.tw/JudicialContent.aspx?LCode=9&TOID=29218 （查證 2026/10/27）
• 全國法規資料庫 民法：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001 （條文以官方最新版本為準）