新竹換屋族重購退稅能退多少？2年、設籍、5年三關拆解

※ 案例聲明：本文案例情境經過調整重組，非特定真實客戶之完整寫照，僅供說明實務常見狀況參考，具體個案仍須依實際權狀、法規與專業人士意見為準。

資料更新：2026年10月28日｜作者：張偉倫 Lawrence

先講結論：新竹換屋族賣掉自住房、再買一間自住房，只要兩邊「移轉登記日」相距 2 年內、兩屋都設籍且實際居住、沒有出租或營業，就能申請房地合一稅的重購退稅；土地部分符合自用住宅用地條件，另可申請退還土地增值稅。退多少看「新屋價格 vs. 舊屋價格」，退了之後 5 年內不能轉售或改作他用，否則會被追繳。

什麼是重購退稅？兩種稅要分開看

重購退稅是指：個人出售自住房地後，在規定期間內重購自住房地，可就出售時已繳的稅申請扣抵或退還的換屋優惠。實務上要分成兩筆稅看：

【房地合一所得稅】
・法源：所得稅法第14條之8
・時間：兩屋移轉登記日相距2年內（先賣後買、先買後賣都可）
・比較基準：實際成交價（重購價 vs. 出售價）
・退多少：重購價≧出售價→全額；低於→按比例
・列管：5年內改作他用或再移轉→追繳

【土地增值稅】
・法源：土地稅法第35至37條
・時間：2年內重購自用住宅用地（先後皆可）
・比較基準：申報移轉現值（地價），不是房屋成交價
・退多少：新地價－（舊地價－已繳土增稅），以已繳稅額為限
・面積限制：都市土地300㎡、非都市土地700㎡
・列管：5年內再移轉、出租營業、全戶遷出戶籍→追繳

另外提醒：105年（2016）以前取得的舊制房屋，房屋部分走綜合所得稅的重購扣抵，條件之一是重購價額要超過原出售價額，與房地合一的規則不同，申報前先確認自己是新制還是舊制。

能退多少？用數字看比例規則（示意試算）

以下為示意，數字取自財政部南區國稅局對外說明的試算邏輯：
・舊屋賣 1,500 萬、繳房地合一稅 40 萬，新屋買 1,800 萬 → 重購價高於出售價，40 萬全額退。
・同樣情況，新屋只買 1,200 萬 → 按比例：40 萬 ×（1,200 ÷ 1,500）＝退 32 萬。

土地增值稅則看地價：舊地申報現值 120 萬、已繳土增稅 25 萬，新地申報現值 110 萬 → 110 －（120 － 25）＝ 退 15 萬。換句話說，在新竹從老透天換到大樓，房價可能更高，但大樓持分土地的公告現值可能比較低，土增稅不一定退得到，這點常被忽略。

申請前檢查清單（5步）

1. 確認是不是「賣舊買新」：一定是賣掉原本住的那間。先買新屋、再把新屋賣掉、留著舊屋（買新賣新），不適用。
2. 抓登記日，不是簽約日：2年是看所有權移轉登記日。預售屋要等交屋辦完登記才算，簽約日早不代表趕得上。
3. 兩屋都設籍＋實際住：本人、配偶或未成年子女要在兩間都辦戶籍並真的居住，國稅局會查水電、居住事實。
4. 兩屋都不出租、不營業：出售前把房子租出去，或新屋拿來開工作室登記營業，都可能失去資格。
5. 5年內別動：重購後5年內不要轉售、出租、改營業，土增稅部分也別讓全戶戶籍遷出。

常見誤區

・「反正有設籍就算自住」：設籍不等於居住。財政部中區國稅局就曾說明，有人舊屋只短暫持有、實際沒住，重購退稅被否准。
・「先買後賣就沒問題」：先買後賣可以，但賣的必須是「舊的自住屋」。南區國稅局2026年7月公布的案例，納稅人買了B屋後又賣掉B屋、保留A屋，列報170萬扣抵被調為0，還要補稅。
・「新屋坪數比較大就能全退」：房地合一比的是成交價，不是坪數；土增稅比的是地價，不是房價。

我在新竹看到的實務狀況

我是張偉倫 Lawrence，在竹南、頭份、新竹、竹北協助換屋客戶時，最常遇到的不是「不知道有重購退稅」，而是時間軸排錯。示意情境：一對竹科夫妻在新竹市東區有一間自住大樓，看上竹北的預售案，想說「簽約日在2年內就好」，結果建案交屋登記比預期晚，舊屋若太早賣，兩個登記日就可能超過2年。我的做法是先把兩邊的「預估登記日」排成時間表，再決定舊屋何時委售、何時交屋，同時預留新屋延後交屋的緩衝。

另一個新竹常見情況是：換屋期間先把舊屋租出去收租金過渡。這筆租金看似划算，但可能讓重購退稅資格整個消失，出租前一定要先試算稅負差額。

FAQ

Q1：新竹先買新房再賣舊房，可以申請重購退稅嗎？
可以。先買後賣、先賣後買都適用，只要兩屋移轉登記日相距2年內，且賣掉的是原本的自住舊屋。若賣掉的是後買的新屋，就不適用。

Q2：換屋買比較便宜的房子，房地合一稅還能退嗎？
可以，但按比例退。退稅額＝原繳稅額×（重購價÷出售價），重購價等於或高於出售價才會全額退。

Q3：重購退稅後多久可以把房子賣掉或出租？
重購後5年內再移轉或改作其他用途（如出租、營業），已退的稅會被追繳。土地增值稅部分，5年內全戶遷出戶籍也會被追繳。

換屋前，先把稅和時間軸一起排

新竹換屋要不要先賣、何時交屋、能退多少稅，每個家庭的登記日、持有年限、地價都不同，實際依當年法規與個案為準，申報前建議再向轄區國稅局或稅務局確認。如果你正在竹南、頭份、新竹、竹北規劃換屋，歡迎找張偉倫 Lawrence 一起把時間軸和稅負先算清楚。

張偉倫 Lawrence｜土地開發整合｜房地產顧問｜專案代銷｜0988 510 018｜服務範圍：竹南、頭份、新竹、竹北｜lawrencelandtw.com

資料來源（查證日期：2026/10/28）

・工商時報，南區國稅局、高雄市稅捐稽徵處說明換屋重購退稅（2026/10/16）：https://www.ctee.com.tw/news/20261016701281-430103
・自由時報，財政部南區國稅局「買新賣新」補稅170萬案例（2026/07/20）：https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5510678
・財政部稅務入口網，基隆市稅務局重購退稅土地增值稅列管清查（2026/05/07）：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/pv9oEMO
・財政部稅務入口網，重購自用住宅扣抵稅額（更新2025/09/18）：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-secret/g82jZ7p
・科技新報，財政部中區國稅局說明所得稅法第14條之8（2024/12/09）：https://finance.technews.tw/2024/12/09/owner-occupied-house-and-land-combined-income-tax/