2026賣房流程懶人包｜8大步驟從委託到交屋一次懂｜土城雙采

2026賣房流程完整指南｜從委託房仲到交屋，8大步驟一次看懂！

作者：土城雙采｜采蓁 × 采臣
文章分類：雙采房產小幫手・賣方安心指南
更新日期：2026年10月28日

想賣房子，卻不知道從哪裡開始？

對許多屋主來說，賣房可能是人生中少數幾次的重要交易。從評估房屋行情、決定開價、委託房仲，到買方議價、簽約、繳稅及最後交屋，每個環節都會影響交易是否順利。

賣房不只是找到願意出價的買方，更重要的是掌握合理價格、交易條件與實際到手金額。

這篇文章由土城雙采整理中古屋賣房的8大流程，帶你了解委託房仲賣房的完整步驟，以及屋主在出售房屋前最應該注意的細節。

賣房流程有哪些？8大步驟快速了解

以上是一般中古屋交易的八大階段。實際作業可能因貸款、產權或契約條件而調整，部分程序也會同時進行。

01｜售屋需求・行情評估：賣房第一步，先了解房子的市場價值

決定賣房後，很多屋主第一個問題就是：

「我的房子到底可以賣多少錢？」

房屋的市場價值不只取決於坪數與屋齡，還會受到地段、樓層、格局、屋況、車位、社區管理，以及近期成交行情等因素影響。

評估開價時，除了參考內政部實價登錄，也應該比較同社區、相近條件的成交案例，並了解目前市場上正在銷售的競爭物件。

但要特別注意，實價登錄呈現的是過去已完成申報的交易資訊，不代表所有房屋都能直接比照成交。

例如同一個社區的兩間三房，即使權狀坪數相近，也可能因為室內格局、採光、景觀及裝潢維護狀況而有價格差異。

雙采提醒：開價不是越高越好，而是要在屋主期待與市場接受度之間找到平衡。

過高的開價可能拉長銷售時間；價格設定得過低，也可能讓屋主失去合理的議價空間。

02｜委託簽訂・屋況確認：一般約與專任約怎麼選？

確認出售方向後，下一步便是選擇適合的房仲及委託方式。

常見的不動產委託銷售契約可分為一般委託與專任委託。

兩種方式沒有絕對的好壞，重點在於屋主需求、房仲服務內容與實際契約條款。

簽約前應確認委託期間、委託價格、服務報酬、廣告安排、解約條件及違約責任。

此外，也需要確認土地及建物權狀、抵押權、是否有共有情形，以及房屋是否涉及漏水、增建或其他應揭露的屋況。

雙采提醒：不要只比較哪一家房仲願意開比較高的價格，更應該了解對方的定價依據、行銷方式與服務承諾。

03｜物件整備・精心曝光：房子有優點，也需要被看見

房屋正式銷售前，適當的整理與行銷規劃，有助於讓買方更清楚了解房屋特色。

例如保持室內整潔、整理個人物品、改善照明，並檢查是否有明顯的設備問題或應揭露的屋況。

專業行銷也不只是把房屋照片放上平台。

透過合適的拍攝角度、格局介紹、影音賞屋、社區特色與生活機能分析，可以讓買方在實際看屋前，先建立對物件的基本認識。

常見的行銷管道包括房屋平台、社群媒體、影音平台、官方網站及房仲合作銷售網絡。

但無論使用哪種行銷方式，都應以真實資訊為基礎，不應透過刻意隱瞞屋況或誇大廣告內容來吸引買方。

雙采認為，好的房屋行銷，不只是增加曝光，而是幫助真正有需求的買方理解這間房子的價值。

04｜意願回報・條件溝通：有人出價了，接下來怎麼辦？

當買方對房屋有購買意願時，房仲會協助傳達出價及相關條件，讓雙方進一步協商。

除了成交價格，屋主也需要確認買方付款能力、貸款安排、交屋日期，以及是否有家具設備保留、修繕或其他特殊要求。

例如兩組買方的出價相同，但其中一方需要較長的付款準備時間，另一方則已完成初步貸款評估，交易條件就可能有所不同。

因此，屋主不能只看出價高低，也要評估交易條件與履約風險。

透過斡旋金或要約書等方式進行協商時，應先了解文件的法律效果、有效期限及相關約定，避免還沒確認清楚就做出承諾。

05｜成交！簽訂買賣契約：成交不是結束，而是履約的開始

雙方對價格及交易條件達成共識後，就會進入正式買賣契約簽訂階段。

簽約時通常由地政士協助核對產權及相關文件，並確認交易的重要約定。

屋主應特別注意：

• 成交總價與各期付款時間。
• 房屋及車位的產權標示。
• 附贈設備、家具及現況交付內容。
• 買方貸款與付款條件。
• 原有房貸清償及抵押權塗銷安排。
• 交屋日期、稅費負擔與違約責任。

尤其當房屋仍有貸款、正在出租，或存在特殊使用狀況時，更應該在簽約前釐清處理方式。

重要原則：所有影響買賣雙方權益的特殊約定，盡量以書面明確記載。

若交易採用價金履約保證機制，也應詳閱履保契約，確認價金保管、撥款條件、相關費用與保障範圍。

06｜用印備證・稅費辦理：賣房要繳哪些稅？

賣房時，屋主最容易忽略的事情之一，就是成交價不等於實際能拿回的金額。

一般成屋出售可能涉及土地增值稅、房地合一稅或舊制房屋交易所得稅，以及代書費、仲介服務費、履保費用等交易成本。

賣房適用房地合一稅，還是舊制所得稅？

一般而言，105年1月1日以後取得的房地，出售時通常適用房地合一稅制；更早取得者，則可能適用舊制，但仍須考量特殊取得情形及法規規定。

符合房地合一稅課稅範圍的個人，原則上須在完成所有權移轉登記次日起30日內申報，即使計算後沒有應納稅額，通常仍有申報義務。

如果符合特定自住條件，也可能適用房地合一稅400萬元免稅額及超過部分10%稅率的優惠，但不是住過六年就一定符合。

雙采提醒：建議在委託出售前，就先估算稅費及貸款餘額。

因為真正需要知道的，不只是房子賣多少，而是賣掉之後實際可以留下多少資金。

07｜產權移轉（過戶）：賣方還有貸款怎麼辦？

完成必要的稅費申報、繳納及文件準備後，地政士會依程序向地政事務所申請所有權移轉登記。

如果賣方的房屋還有銀行貸款，通常需要安排原貸款清償及抵押權塗銷程序。

實務上可依交易契約、銀行作業及履保安排，利用交易價款清償既有房貸，並辦理後續款項結算。

如果買方也需要貸款，還會涉及銀行抵押權設定與撥款作業，因此買賣雙方的付款、過戶及貸款程序需要妥善配合。

需要注意的是，完成產權過戶，不代表所有交易款項已經結清，也不代表交屋程序已經完成。

屋主仍應確認原貸款清償情況、買方付款狀態及履保專戶的相關撥款安排。

08｜費用結清・安心交屋：完成點交，讓交易有個好結尾

來到最後一步，屋主就要準備將房屋正式交給新買方。

交屋前，通常需要確認房屋已依約整理或騰空，並核對水費、電費、瓦斯費、管理費及其他約定費用的結算方式。

若契約有約定保留冷氣、熱水器、廚具或其他設備，也應逐項核對。

最後依雙方約定完成款項結清、鑰匙與門禁卡移交，以及相關文件點交。

若有費用尚未結清，或房屋現況與約定不符，應在點交前協調並留下書面紀錄。

對屋主而言，真正安心的成交，不只是房子順利賣出，而是款項、產權與責任都清楚完成交接。

賣房前必看！屋主最容易忽略的3件事

1. 開價之前，先計算真正的到手金額

預估售價還需要扣除未清償貸款、應負擔稅費與交易成本，才能評估出售後實際可運用的資金。

尤其是換屋族，更應提前安排買賣兩邊的資金與交屋時間。

2. 屋況有問題，事先說明比事後爭議更重要

漏水、增建、設備故障及其他重要屋況，應依實際情形如實揭露。

即使買方同意現況交屋，也不代表賣方可以隱瞞已知瑕疵或當然免除所有法律責任。

3. 找房仲，不只是找人幫忙刊登廣告

從市場分析、物件整理、行銷曝光，到帶看回饋、價格溝通與成交後的交易協調，都是房仲服務的重要環節。

選擇房仲時，建議多了解其實際服務內容、專業能力及溝通方式。

FAQ｜賣房流程常見問題

Q1：賣房流程大概要多久？

賣房時間可以分成「找到買方」及「成交後完成交屋」兩個階段。

找到買方的時間會受到開價、屋況、地段及市場需求影響，沒有固定天數。成交後的簽約、貸款、稅費、過戶與交屋，則常以約一至兩個月作為初步安排，但實際仍依個案進度及契約約定為準。

Q2：委託房仲賣房，一般約和專任約哪個比較好？

沒有絕對答案。一般約具有多家委託的彈性；專任約則有機會讓銷售策略與對外資訊更集中。

建議依照屋主需求、房仲服務內容及契約條款選擇，而不只是比較委託形式。

Q3：房子還有貸款，可以賣嗎？

可以。房屋仍有貸款不代表不能出售，但交易時需要確認剩餘貸款金額，並安排清償及抵押權塗銷等程序。

若房貸餘額較高，應提前評估成交價款是否足以支付清償金額及相關交易費用。

Q4：賣房一定要繳房地合一稅嗎？

不一定。是否適用房地合一稅，須依房地取得日期、取得原因及相關法規判斷。

適用房地合一稅的案件，即使沒有應納稅額，原則上仍須依規定辦理申報。符合特定條件者，可能享有免稅或優惠稅率。

Q5：賣房收到的錢，可以直接拿來還原本的房貸嗎？

交易實務上可以依契約及銀行作業安排，以買賣價金清償賣方原有房貸，但清償方式、撥款順序及抵押權塗銷程序，應由相關銀行、地政士及履保機構配合確認。

Q6：有使用價金履約保證，賣房就完全沒有風險嗎？

不是。價金履約保證主要依約管理交易款項，協助降低部分價金交付風險，但不能保證買方一定取得貸款，也不代表可以排除所有契約、產權或屋況爭議。

因此，仍須仔細確認買賣契約及履保契約內容。

🏡 雙采觀點｜賣房不只是賣個好價格，更要賣得安心

我們知道，對很多屋主來說，一間房子不只是資產。

可能是當初辛苦存錢買下的第一個家，也可能是陪伴家人生活好多年的地方。

當決定出售的時候，除了希望賣到理想價格，心裡難免也會有許多疑問與擔心。

房子現在賣合適嗎？價格怎麼訂？會不會賣太便宜？交易過程會不會有風險？

其實這些問題，都值得在開始銷售之前好好討論。

雙采認為，房仲不只是幫屋主找到買方，更重要的是提供市場第一線的資訊、分析與建議，協助屋主做出適合自己的決定。

我們也很重視銷售過程中的溝通。

從帶看前通知、帶看後回報，到沒有帶看時，也能定期分享廣告進度、市場反應與調整建議。

因為我們希望屋主不只是把房子交給我們，而是能清楚知道自己的房子目前賣得怎麼樣、買方有哪些回饋，以及下一步可以怎麼做。

好的服務，不該只有成交那一刻才看得見，而是從委託開始，到安心交屋，每個環節都能感受得到。

如果你正在考慮出售土城的房子，不管是新成屋、中古屋，還是重劃區的社區住宅，都歡迎先找雙采聊聊。

不一定要馬上決定出售，我們可以先從房屋行情、稅費及目前的市場狀況開始討論。

土城房仲找雙采，兩個人，認真做好家的每件事。❤️

太平洋房屋土城日月光加盟店
瓏聚不動產仲介經紀有限公司
土城雙采｜采蓁 × 采臣

文章參考出處

1. 內政部不動產資訊平台《不動產委託銷售契約書範本、成屋買賣契約書範本及應記載事項》
   https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/G1020
2. 臺北市政府地政局《買賣不動產流程》
   https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=95A199A90B170677
3. 財政部稅務入口網《賣房子》
   https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-knowledge/jJgjYPw
4. 財政部稅務入口網《個人交易適用房地合一稅制的房屋、土地，應如何辦理申報？》
   https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/05KVgzL
5. 我的E政府《自住房地：購買、持有、出售的稅務總整理》
   https://www.gov.tw/News_Content_26_597183

資料查核日期：2026年10月28日。

本文以台灣一般中古成屋買賣為主，涉及繼承、贈與、預售屋、共有不動產、特殊產權或其他情形時，應依個別事實及相關法規另外評估。