想買楓江農地的朋友，打電話來最常先問我這一句：「歐店長，楓江那邊政府到底什麼時候要開發？」
擴大楓江計畫總面積 309.03 公頃，2026 年 1 月 23 日通過新北市都市計畫委員會審議，下一步是送內政部都委會。其中 122.80 公頃要用區段徵收開發，主要是新五路兩側的農地。截至 2026 年 10 月底，內政部審議與核定的結果還沒有公告，所以區段徵收的時程和地主可以配回的比例，現在都還沒定案。
對想進場或手上已經有地的人來說，這代表楓江的開發方向已經在市府這一關定下來，產業、住宅、商業用地各放在哪裡都公布了；還在等的是中央審議和時程。下面我把範圍、進度、區段徵收和農地現況一段一段講清楚。
楓江計畫的範圍，北邊以國道 1 號為界，東邊到二重疏洪道，南邊接新莊副都心與知識產業園區，西邊接泰山、五股既有的都市計畫區。以泰山為主，另有一小部分在五股、新莊。
| 範圍組成（2026 年市都委會通過版） | 面積 | 開發方式 |
| 計畫總面積 | 309.03 公頃 | 擴大都市計畫 |
| 區段徵收範圍 | 122.80 公頃 | 區段徵收，新五路兩側農地為主 |
| 新北產業園區 | 140.55 公頃 | 已開發園區，不納入區段徵收 |
| 原社區用地 | 12.43 公頃 | 劃為住宅區（附），以都市更新開發 |
資料：新北市政府 2026-01-23 新聞稿，其餘面積為道路、河川等用地。
2021 年公展版的計畫書，泰山約 295.95 公頃、五股約 8.97 公頃、新莊約 4.10 公頃。[2] 所以大家講「泰山楓江」沒有錯，只是門牌上有少數幾塊不在泰山。
五股交流道下來就是新五路，楓江的農地就在新五路兩側。機場捷運 A3 新北產業園區站、A4 新莊副都心站已經通車，計畫書也把環狀線北環段 Y19A 站、五泰輕軌 F11、F12 站列為臨接的大眾運輸，這兩條線還在興建或規劃階段，通車時間以捷運主管機關公告為準。
你看這張地圖，計畫範圍裡的新北產業園區已經是成熟的產業聚落，南邊的新莊副都心有商場與中央合署辦公大樓，塭仔圳重劃區兩區已公告土地分配結果，無涉及異議的土地已完成權利變更登記並啟動換狀，公共工程持續施作；異議個案另行處理。楓江剛好是這幾塊中間還沒開發的農地。我常跟客人講，這中間沒有開發的農地，就是楓江未來可以開發的地方。
市都委會通過，代表主要計畫完成地方審議的重要一關。後面還有中央審議、核定與發布實施，以及區段徵收相關程序，才能逐步進入開發與土地分配。
| 階段 | 已知進度與後續觀察 | 狀態 |
| 2017 年 12 月 | 新北市區域計畫公告實施，楓江列入發展策略區 | 已完成 |
| 2021 年 9 月 | 主要計畫與細部計畫公開展覽 30 天，收到 315 件陳情 | 已完成 |
| 2023 至 2025 年 | 市都委會專案小組審查，到 2025 年 2 月已開 9 次 | 已完成 |
| 2026 年 1 月 23 日 | 新北市都委會審議通過 | 已完成 |
| 內政部都委會審議 | 截至 2026 年 10 月底，審議結果尚未公告 | 進行中 |
| 核定、發布實施 | 內政部審議通過後辦理 | 規劃中 |
| 區段徵收計畫報核、公告徵收 | 都市計畫發布實施後辦理 | 規劃中 |
| 地主申請抵價地、工程、配地 | 公告徵收後依程序辦理 | 規劃中 |
很多地主、很多買方擔心政府不曉得什麼時候要開發。那我們翻過歷史來看，隔壁塭仔圳在民國 57 年被劃進洪水平原管制區，一路到 2020 年才發布細部計畫、核定重劃，中間等了五十年。
楓江從 2017 年列入區域計畫，到今年通過市都委會，走了九年。程序一關一關往前走，每過一關，土地的條件就更明確一點。
區段徵收是政府把範圍內的土地全部徵收、整體開發，再把一部分可以蓋房子的土地，依原來土地的權利價值，以「抵價地」配回給申請的地主；不申請的地主領現金補償。依土地徵收條例第 39 條，抵價地總面積以徵收總面積的 50% 為原則，特殊情形經核准可以降低，但不得少於 40%；曾經辦過農地重劃的地區，不得少於 45%。
楓江實際採用的比例，官方還沒有公布。2021 年公展時，地方討論的數字是 40% 到 45%，當時也有居民陳情，希望比照塭仔圳改用市地重劃。
| 項目 | 楓江（區段徵收） | 塭仔圳（市地重劃） |
| 土地怎麼處理 | 政府徵收後整體開發 | 地主保有土地，重新分配 |
| 地主拿回什麼 | 申請抵價地，或領現金補償 | 扣除共同負擔後分回土地 |
| 配回比例 | 法定原則 50%，最低 40%，楓江比例待公告 | 重劃負擔上限 45%，預估負擔約 44.7% |
資料：土地徵收條例第 39 條、塭仔圳重劃計畫書。
抵價地是按權利價值配回，實際分到多少要看區段徵收計畫書。如果只用面積粗估，以每坪 30 萬的農地來看，配回 50% 時，換算每坪成本約 60 萬；配回 40% 時約 75 萬。這是自行試算，沒有計入稅費與權值差異，用來理解比例的影響。完整的算法和三種土地的價差，我會在〈楓江農地與塭仔圳建地價差〉一文整理。
等正式分配規定公布後，先查最小分配面積、合併申請條件，以及自己的權利價值是否足以分配抵價地。面積小、共有持分或有租約的土地，都需要個別核對。
如果你手上有楓江的地，可以先把權狀、謄本和地號整理起來。公告出來時，就有資料可以對照。想先知道自己的地落在哪個範圍，可以打 0928-803-597，或在 LINE 用這支號碼搜尋加我，我先幫你對地號位置，把持分、面積這些之後要對照分配規定的條件列出來。
楓江範圍包含都市計畫農業區與非都市土地，新五路兩側也有既有廠房、鐵皮與倉儲使用。土地目前能做什麼，要依現行使用分區、編定、地上物合法性及相關管制逐筆確認。
我看這類土地，會先對下面四項：
| 查核項目 | 需要確認的內容 |
| 計畫位置 | 地號是否落在區段徵收範圍，現行分區或編定為何 |
| 地上物與租約 | 廠房、鐵皮是否合法，是否出租，租期與稅籍如何處理 |
| 產權與持分 | 單獨所有或共有，是否有抵押、限制登記或分割需求 |
| 持有目的 | 預計持有多久，資金如何安排；涉及農用認定或贈與時，另向主管機關、地政士確認 |
一般來講，買楓江農地的有兩種人。我常說：「第一個是投資的人，那麼第二個就是有資產，然後要轉移給子女。」兩種人要算的東西不一樣，我會在〈楓江農地買家要先確認什麼〉一文分開講。不管是哪一種，看地時先把下面四項對清楚：
我常跟有資金的朋友講：「就是因為現在還在模糊地帶，你才有機會買進比較便宜的價錢。」模糊換來的是比較低的進場價，付出的是時間和配回比例要等官方定案，這兩件事要一起算進去。
楓江換到的是較低的單價，加上市府已經定案的開發方向；付出的是時程還沒公布，持有期間要照現行使用分區或編定的規定使用。
可以把塭仔圳已經換好權狀的建地一起放進比較名單，條件明確，單價也比較高。
現在把權狀、持分、地上物和租約整理好，等區段徵收計畫書一公告，就能很快判斷要申請抵價地還是領補償。
我們在投資就是買未來。楓江是一塊開發方向已經畫好、正在等中央審議的土地，接下來要看的是內政部審議、區段徵收計畫公告，和配回比例這三件事。
公展計畫書的民國 125 年是計畫年期。工程與配地日期，要看後續核定計畫和各階段公告。
要再對照區段徵收範圍。整體計畫約 309.03 公頃，規劃區段徵收約 122.80 公頃，兩者範圍不同。
依法可申請抵價地折抵地價補償，申請期限、審查與分配條件依徵收公告及相關規定辦理。先確認個別土地的權利狀況，再評估適合的方式。
民國 100 年進入房仲業，深耕新北市新莊、泰山、樹林，專攻土地與企業不動產。塭仔圳建地、泰山楓江農地與新莊廠房，是我每天在處理的案子。
你手上有楓江的地，或正在看楓江農地，可以把地號或物件資料傳給我。我先幫你核對範圍、地上物與持分，再一起看後續要準備什麼。
我是歐金政，新莊、泰山、樹林在地房仲，太平洋房屋新莊加盟店。 民國 100 年我二度就業轉進房仲，到今年 15 年。一開始賣房子、賣店面，後來一路做到土地開發。專攻：塭仔圳重劃後的建地、泰山楓江一帶的農地，還有新莊、泰山的廠房。 土地跟廠房和住宅不一樣。一塊地能不能蓋、持分怎麼算、地上物怎麼處理，一個環節沒看清楚，買的人跟賣的人都會吃虧。所以客人來找我，我會先把產權跟條件攤開來看，再談價格。 想在新莊副都心或塭仔圳一帶買電梯大樓的買方，我也一樣服務。 別人賣房，我專攻土地與企業不動產。複雜的案子，就交給歐金政。
上一篇
塭仔圳重劃區進度：新莊、泰山開發範圍與土地分配重點
下一篇
楓江農地、塭仔圳建地、新北產業園區工業地怎麼選？價格與用途比較
