塭仔圳重劃區進度走到哪裡？對地主與買地的人來說，先把土地分配、換狀與工程點交分開看，才知道手上的地下一步能怎麼安排。
塭仔圳市地重劃約 397 公頃，以中正路為界分成兩區。中正路以北的第一區，2025 年 10 月已經開始換發新權狀；中正路以南的第二區，2026 年 4 月也開始換狀。兩區已公告土地分配結果，無涉及異議的土地已完成權利變更登記並啟動換狀；涉及異議的個案，仍要等處理結果。道路、排水與公園工程持續推進，市府公布的兩區工程目標為 2027 年（民國 116 年）完工，實際土地點交日期另看通知。
對地主來說，先確認新地號、分配結果和登記是否完成，再安排出售或保留；對買方來說，還要接著查土地使用分區與工程點交。換狀、接管土地和申請建築各有程序，這三件事分清楚，開發時間才排得出來。
塭仔圳重劃區跨新莊、泰山兩區，重劃面積約 397 公頃，官方分成第一區、第二區，兩區都是新北市地政局公辦。
| 項目 | 第一區 | 第二區 |
| 位置 | 中正路以北 | 中正路以南 |
| 行政區 | 泰山、新莊兩區都有 | 新莊區 |
| 重劃面積 | 約 276.6 公頃 | 約 120.7 公頃 |
| 主要邊界 | 東側特二號道路、北側貴子坑溪，南側輔仁大學與中正路 | 東側特二號道路、西側建國一路東側、北側中正路 |
| 土地使用 | 住宅區、第一種與第二種商業區、產業專用區等 | 住宅區、第二種商業區等 |
資料：兩區重劃計畫書；面積為約數。
「塭仔圳」是這一帶沿用的區域名稱，官方重劃案也持續使用。查重劃後土地的位置、謄本與實價登錄時，則要用新的地段名稱與地號。第一區共有五個新段，第二區有三個，合計八個。[14]
| 重劃區 | 行政區 | 重劃後地段 |
| 第一區（中正路以北） | 新莊區 | 新輔段、莊福段 |
| 第一區（中正路以北） | 泰山區 | 興仁段、貴仁段、新貴段 |
| 第二區（中正路以南） | 新莊區 | 福泰段、環漢段、環河段 |
看土地資料時，可以先把「行政區＋段名＋地號」記完整，再對照重劃分配圖確認街廓位置。像新莊環漢段與泰山貴仁段，都在大家說的塭仔圳一帶，卻分屬不同重劃區；比較行情時，把位置、使用分區與面臨道路一起列出來，才有比較基礎。
機場捷運 A3 新北產業園區站、A4 新莊副都心站、A5 泰山站、A6 泰山貴和站都在重劃區周邊，新北大道從區內穿過，特二號道路是東側邊界。
我在塭仔圳、泰山楓江看土地，也會把旁邊的新莊副都心放進來看。不過，看一筆土地離哪一站近，還是得從地號位置走到實際出入口，沿途道路、過街和轉乘一起算。泰山楓江計畫的開發範圍與進度，會在另一篇整理。
截至 2026 年 10 月 30 日，兩區都已啟動換狀，公共工程仍在推進。查進度時，把「配地結果」「登記換狀」「工程與點交」分成三欄，比只問第一區或第二區快多少更有用。
| 階段 | 第一區（中正路以北） | 第二區（中正路以南） |
| 土地分配 | 已公告結果，涉及異議的個案另行處理 | 已公告結果，涉及異議的個案另行處理 |
| 登記與換狀 | 無涉及異議土地完成登記，2025 年 10 月 8 日（民國 114 年）起申辦換狀 | 無涉及異議土地完成登記，2026 年 4 月 17 日（民國 115 年）起申辦換狀 |
| 公共工程 | 分 1-1、1-2 工區施作 | 道路、排水等工程持續施作 |
| 完工與土地點交 | 市府公布兩區工程預計 2027 年完工，個別土地點交依通知 | 同左，不能由啟動換狀推定已完成點交 |
兩區換發重劃後土地所有權狀均免收登記規費，可就近到新北市任一地政事務所申辦。申請時依換狀通知書與辦理須知備妥文件；不便臨櫃的地主，也可利用通信申請或跨縣市代收辦畢郵寄到家的服務。[2][3]
地主的進度怎麼對： 先拿換狀通知，向新莊地政事務所確認該筆土地的登記結果，再向地政局確認點交安排。如果查到的仍是預定日期，就把後續用地時間保留彈性，等個案通知再往下排。
我在 2026 年 10 月觀察到，第一區整地已經做得差不多，街廓的變化看得出來。土地能何時接管、何時開發，則要接著看工程與個案程序。已通車的領航路、莊泰路部分路段，讓新街廓開始連回既有道路；通行仍依現場開放路段與施工指引。
重劃後的土地是「重新排過的地」。舊地籍經調整後，依重劃分配結果辦理新地號登記。分配涉及重劃前後地價、受益程度與共同負擔；未達最小分配面積的土地，也可能採現金補償，個別結果要看通知。
拿到新權狀後，先對三件事。新地號在哪一個街廓、面的是哪條路；分回面積和分配結果公告對不對得上；是單獨所有還是跟人共有。這三件事對清楚，後面要賣、要合建、要自己留，談的基礎都一樣。
交易前再對一次：把新權狀、最新土地登記謄本與分配通知放在一起核對。請地政士確認所有權人、持分、他項權利、限制登記及差額地價繳納情形；分配結果仍有異議，或文件內容對不上時，先請地政事務所釐清，再安排買賣條件。
剛換好狀、想確認土地條件的話，打 0928-803-597，或在 LINE 用這支號碼搜尋加我，把新地號傳給我，我先幫你對分區、面臨道路與後續需要的文件。
塭仔圳建地的價值，主要看三件事：土地使用分區、基地面積，以及面臨的道路。
| 分區 | 基準容積率 |
| 第三種住宅區 | 210% |
| 第一種商業區（僅第一區） | 280% |
| 第二種商業區 | 330% |
資料：泰山塭仔圳細部計畫所列基準容積率；個別土地須核對所屬新莊或泰山計畫及後續變更，建蔽率另依適用規定確認。
同樣 100 坪的地，第三種住宅區以 210% 試算，基準容積樓地板約 210 坪；第二種商業區以 330% 試算，約 330 坪。
這是土地面積乘上基準容積率的自行試算，只代表計入容積的樓地板面積，實際可建規模還要看退縮、建蔽率、都市設計及獎勵條件。比單價前，先把分區對清楚。
部分街廓有最小基地開發規模，須拿地號對照適用的細部計畫與分布圖。以 2024 年 5 月 31 日實施的泰山塭仔圳細部計畫為例，門戶中心與多功能商業區列 1,500 平方公尺，部分毗鄰大型公園、主要道路的街廓列 600 平方公尺；這些單位都是平方公尺。
土地若未達適用門檻，先請建築師評估鄰地整合與開發方式，再談買進後的用途。
同一份泰山計畫，仍列有大面積整合開發的分級獎勵，適用條件要區分有無指定最小基地規模的街廓。
坪數較大，還要配合所在街廓與申請條件，才能計算可申請的獎勵；商業區綜合設計獎勵的上限，也不能直接套用成每塊地都能取得的容積。請建築師依該筆土地現行計畫試算，買地預算才有共同基礎。
建商買地看的就是可蓋面積。2026 年兩家上市建商購地的公告報導可作對照：9 月 1 日華固公告新莊環漢段約 1,089 坪、每坪約 105.6 萬；10 月 22 日國建公告泰山貴仁段約 1,118 坪、每坪約 110 萬。我在 2026 年 10 月談到的 600 坪以上建地，接觸到的成交大概在每坪 110 萬上下。這是我的接案觀察，上述兩筆則是特定基地的交易資訊；比較時要把成交時間、位置、分區與點交條件列在一起。面積、分區、路寬不同，單價就會不同，小面積或共有持分的地，要另外算整合成本。
地價這幾年怎麼走，我會在《塭仔圳土地價格怎麼變？重劃前後地價與開發階段分析》一文整理。
要評估塭仔圳現在的土地條件，得將早年的積水記憶與現在的重劃工程放在一起對照。記憶中，早年開車走國道高速公路，大雨過後兩側一片積水是常見的景象。
因此，這次重劃特別將「區域排水」列為工程重點。判斷未來的防洪實力，核心在於整體設施的施作與銜接情形：
從過去中港大排整治後變身為居民散步的生活廊道，到如今全區防洪基礎設施的逐步落實，這是我近年在塭仔圳親眼見證的轉變。
看地或看屋時，可以查水利署公開的淹水潛勢資料，再問問附近住戶或店家近幾年大雨時的狀況。淹水潛勢圖呈現設定降雨情境下的模擬，可用來找出要多問的地點；再對照基地高程、周邊排水出口與設施啟用狀況，確認這筆土地遇到大雨時，雨水往哪裡走。看得到新設施，也要把它是否接上完整系統問清楚。
想知道某一筆地大雨時的狀況，可以打 0928-803-597，或在 LINE 用這支號碼搜尋加我，給我地號，我先幫你套淹水潛勢資料，標出還要去問周邊住戶的位置。
如果用一句話來形容塭仔圳目前的發展狀態，那就是「骨架已經出來，生活機能正在逐步補上」。
若你正在關注這裡，建議從以下幾個層面來評估生活機能的落實程度：
機場捷運 A3 到 A6 四個站點、新北大道與特二號快速道路（台65線）建立了完整的聯外主軸，加上領航路與莊泰路部分路段已通車。
塭仔圳接下來的變化，可以拆成公共工程、新建案、商圈三條時間軸，每一條要看的訊號不同。
打算在塭仔圳自住的話，三個時間點分開估：工程完工代表道路接通，建案交屋代表搬得進去，商圈成形代表日常採買能在區內解決。
大型採買、醫療與學校等生活需求，目前主要還是搭配新莊副都心、新莊舊市區以及泰山既有的成熟商圈。
街廓一樓的超市、餐飲與診所，要等住戶陸續入住、人流撐得起來才會進駐，所以商圈通常最晚成形。觀察商圈進度，看區內已交屋的社區有幾個、一樓店面開了多少家，比看規劃圖準。
若想了解周邊既有機能的細節，可以延伸參考〈新莊副都心生活圈：捷運、宏匯廣場與公園機能解析〉。
如果你是塭仔圳地主： 已收到換狀通知的話，先對清楚分配、登記與點交狀態。出售可依目前土地條件談價；想合建或保留，要再確認基地規模與共有情形。先把分區、面積、路寬對出來，再決定走哪一條。打算出售的話，建地怎麼估價、賣之前要看哪些門檻，可以閱讀：塭仔圳地主賣地前的估價方式。
如果你想買塭仔圳建地： 新地號、登記結果與適用分區能讓比較更具體。文件一致、個案異議已處理，再往價格與用途談；需要整合的基地，先把整合時間和費用算進預算，再與可單獨開發的地比較。預算還在楓江農地、產業園區工業地之間猶豫的話，三種地的價差我在楓江農地、塭仔圳建地和工業地差在哪那篇有試算。
如果你想在塭仔圳自住： 你換到的是新規劃的街廓與公共設施空間，現階段則要搭配周邊商圈安排生活。更在意下樓就有完整商圈的話，可以把隔壁的新莊副都心一起放進比較名單。
「我們在投資就是買未來」，是我的看法。放到塭仔圳，要追的是工程點交、個案開發和生活需求怎麼接起來，分階段看，才排得出自己的持有與用地時間。
依新北市政府公布的工程目標，塭仔圳兩區工程預計在 2027 年（民國 116 年）完工。兩區已啟動換狀，涉及異議土地仍須依個案處理。公共工程與土地點交分開確認，日期以地政局公告及個別通知為準。
塭仔圳市地重劃約 397 公頃，分為中正路以北的第一區（約 276.6 公頃，跨泰山、新莊）與中正路以南的第二區（約 120.7 公頃，位於新莊）。
個案須先確認登記、異議及移轉限制，才能安排交易。兩區啟動換狀，代表已有土地進入新地籍登記階段；買賣前仍請地政士核對謄本、差額地價與共有情形，並向地政局確認點交安排。
依重劃計畫書預估，第一區平均負擔約 44.72%、第二區約 44.75%，這是全區平均預估，各筆負擔比例、分回面積及差額地價，以個別分配結果為準
原稿公開資料查核日為 2026-10-30；換狀申辦提醒與八個新段名於 2026-11-05 補充查核。
民國 100 年進入房仲業，深耕新北市新莊、泰山、樹林。別人賣房，我專攻土地與企業不動產，塭仔圳重劃後建地、泰山楓江農地與新莊廠房是我每天在處理的案子。
你手上有塭仔圳的地，或正在看塭仔圳的建地，可以把新地號或物件資料傳給我。我先幫你把分區、面積、路寬和近期成交對一次，你再決定要賣、要留，還是要買哪一塊。打電話或在 LINE 用我的手機號碼搜尋，就找得到我。
我是歐金政，新莊、泰山、樹林在地房仲，太平洋房屋新莊加盟店。 民國 100 年我二度就業轉進房仲，到今年 15 年。一開始賣房子、賣店面，後來一路做到土地開發。專攻：塭仔圳重劃後的建地、泰山楓江一帶的農地，還有新莊、泰山的廠房。 土地跟廠房和住宅不一樣。一塊地能不能蓋、持分怎麼算、地上物怎麼處理，一個環節沒看清楚，買的人跟賣的人都會吃虧。所以客人來找我，我會先把產權跟條件攤開來看，再談價格。 想在新莊副都心或塭仔圳一帶買電梯大樓的買方，我也一樣服務。 別人賣房，我專攻土地與企業不動產。複雜的案子，就交給歐金政。
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泰山楓江計畫進度到哪？開發時程、範圍與區段徵收解析
