楓江農地、塭仔圳建地、新北產業園區工業地怎麼選？價格與用途比較

「歐店長，楓江農地、塭仔圳建地、新北產業園區工業地，價格差這麼多，到底差在哪？」許多想買地的老闆，常在電話裡一次問這三個地方。

差別主要在「用途」與「時間成本」。

• 楓江農地（約 30 萬/坪）： 適合長期置產、賭未來開發。價格低，但目前無法直接蓋廠房建案，需耐心等都市計畫與徵收進程。
• 塭仔圳建地（600坪以上約 110 萬/坪）： 適合自建建案或企業總部。重劃進行中，可依個別土地的點交通知與建築申請條件規劃，並比較分區、容積與總投入成本。
• 新北產業園區工業地（約 120 萬/坪）： 適合企業立即設廠自用。具備合法廠房條件、可馬上投產，單價最高但即時效益最好。

以下為您拆解這三種土地的現況用途、等待程序與成本算盤：

楓江、塭仔圳、五股土地的價格、用途與開發條件比較

楓江農地每坪 30 萬，配回後成本怎麼算？

買楓江農地，核心就在用時間換空間，與精算未來配回條件。

新北市政府於 2026 年 1 月 23 日公告「擴大楓江都市計畫主要計畫」已通過市都委會審議，雖然為開發邁出關鍵一步，但後續仍需經過內政部都委會審議、報請內政部核定等程序，整體時間軸拉得相當長。

給老闆的建言與買地核對重點：

1. 分清「都市計畫範圍」與「區段徵收範圍」：整體都市計畫面積龐大（含新北產業園區等周邊區域），但實際列入區段徵收範圍僅約 122.80 公頃。買地前必須仔細核對地號，確認土地是否確實落在「區段徵收範圍」內，以免買在範圍外而無法參與開發配回。
2. 評估「持有期限與資金成本」： 都市計畫審議至實際拆遷、公共工程施作與土地點交（抵價地分配），動輒需要數年時間。資金必須屬於長期不急用的閒置資金，並須精算這段等待期發生的資金利息成本。
3. 試算「抵價地配回條件」： 區段徵收主要以「抵價地（配回建地）」方式分回土地。買進時需預先評估配回比例、未來土地分區（產業用地、住宅區或商業區） 以及權利價值折算，才能精準掌握最終的實質成本與獲利空間。

配回面積的成本情境試算

買楓江農地，我習慣先幫客戶做好抵價地配回成本的情境拆解。

假設當前農地購入價為 30 萬元/坪，依據《土地徵收條例》第 39 條規定（抵價地總面積以 50% 為原則，最低不得少於 40%；經農地重劃區不得少於 45%），簡化後的土地成本推估如下：

這是面積比例的情境試算，不能當成個別地主的保證。《土地徵收條例》第 39 條規定，整體抵價地總面積以徵收總面積的 50% 為原則，特殊情形經核准可調整，但不得少於 40%；曾經農地重劃的地區部分，不得少於 45%。

個別地主實際配回的面積、位置與分區，須依權利價值及核定分配結果確認，不能直接套用上表比例。試算也未計入持有期間的稅費、利息與其他支出。

歐金政觀點：60～75 萬真的比塭仔圳 110 萬便宜嗎？

很多買方一看到折算成本 60～75 萬元，第一反應都是：「那比塭仔圳每坪 110 萬便宜多了啊！」

這時我都會提醒買方：千萬不能只看數字。 必須補齊以下兩大關鍵條件，兩者才有可比性：

1. 分區與容積率差異：配回的是住宅區、商業區還是產專區？容積率是 180% 還是 300%？容積高低直接決定了未來的開發價值與建築坪數。
2. 時間成本與點交時程：塭仔圳須依個別土地的點交通知與建築申請條件安排；楓江還需歷經內政部審議、徵收公告與施工點交。兩者的等待時間要分別估算，並把資金利息與持有成本列入比較。

把土地分區與時間價值補齊，這筆帳才算得真正精準。

買楓江農地前的四項確認

買楓江農地不是只看每坪價格，簽約前務必先核對這 4 個關鍵點：

1. 確認「計畫範圍」
   • 關鍵動作：拿確切地號對照最新都市計畫圖。
   • 重點：務必確認土地是否確實落在「擬辦區段徵收範圍」內，避免買在計畫區外而無法參與未來的抵價地配回。
2. 清查「產權狀態」
   • 關鍵動作：調閱謄本確認是「單獨所有」還是「持分」，並查明是否有抵押權或限制登記等權利負擔。
   • 重點：若屬於多為持分的土地，需先評估未來整合、分割的法規可行性與時間成本。
3. 釐清「地上物與租約」
   • 關鍵動作：實地勘查現況是否有鐵皮廠房、農舍或佔用情形，核對現有租賃契約與租期。
   • 重點：明確約定未來的點交責任與拆遷補償歸屬，避免徵收前夕產生搬遷糾紛。
4. 做好「持有與資金規劃」
   • 關鍵動作：區分買地目的是「家族資產傳承」還是「短期投資增值」。
   • 重點：都市計畫審議與徵收時程長，必須先精算等待期發生的地價稅、貸款利息與資金調度彈性。

楓江計畫的審議進度與買進評估、持有成本，這篇有我寫的完整整理👉🏻 泰山楓江農地可以買嗎？開發期程、土地使用與持有成本評估

塭仔圳建地每坪 110 萬，買方簽約前必對的「三大關鍵」

塭仔圳兩區已啟動換狀，公共工程持續施作。市府於 2026 年 2 月公布一、二區工程預計 2027 年完工，第一區自 2025 年 10 月 8 日、第二區自 2026 年 4 月 17 日起，無涉及異議且完成權利變更登記的土地已啟動換狀；異議個案另行處理。

但同樣喊價每坪 110 萬，為什麼有的土地建商搶著要，有的卻不能買？簽約前務必核對這 3 大條件：

1. 分區與容積率：決定你能蓋多少坪

依泰山塭仔圳細部計畫，不同分區的基準容積率差異巨大：

• 第三種住宅區（住三）：基準容積率 210%
• 第一種商業區（商一）：基準容積率 280%
• 第二種商業區（商二）：基準容積率 330%

歐金政試算給你看：同樣買 1,000 坪基地，住三的基準容積樓地板面積約 2,100 坪，商二卻可蓋到 3,300 坪！容積率高低直接決定未來的開發價值與總銷金額。

2. 基地規模與臨路條件：大坪數才有每坪 110 萬的價值

市場上每坪 105～110 萬的交易，多為 600 坪以上、具備完整開發效益 的大面積基地。

• 建商實價個案：
  • 華固建設（2026 年 9 月）：取得新莊環漢段約 1,089 坪，單價約 105.6 萬元/坪。
  • 國泰建設（2026 年 10 月）：取得泰山貴仁段約 1,118 坪，單價約 110 萬元/坪。
• 歐金政店長提醒：大建商買的是「街廓完整、臨路條件佳」的大基地，千萬不能把這個單價直接套用到小面積或持分土地。小坪數土地若無法獨立申請建築，價值會大幅折讓。

3. 權利登記與點交進度：確認土地交割無負擔

買進前必須逐筆調閱謄本與公文，核對以下細節：

• 登記與差額地價：核對新權狀、謄本、重劃分配通知書，並確認是否有「差額地價」尚未繳清。
• 點交與公設進度：確認實際土地交付時間點與周邊公共設施工程進度，才能精準排定未來的建築規劃與資金推案時程。

塭仔圳兩區進度、分配細節與歷年地價變化，我會另外寫在這一篇👉🏻 塭仔圳建地出售怎麼估價？基地面積、容積率與開發條件。

新北產業園區（五股工業區）：合法廠房與實戰買地 3 大查核點

新北產業園區（早期稱為五股工業區）擁有成熟的產業聚落與公共設施，是許多企業設廠自用的首選。

根據 2026 年 10 月統計：

• 市場價格行情：成交單價約每坪 120 萬～130 萬元以上。
• 歐店長提醒：評估價格時，務必分清是「純土地交易」還是「含建物廠房交易」。若含既有廠房，價格通常已計入建物的剩餘價值或重建成本。

歐店長經驗談：企業找廠房，合法是第一要件

我常跟找廠房的老闆強調：「正規經營的公司，一定要優先找合法廠房。」

如果預算與需求相符，新北產業園區絕對是優先名單。不過，無論是在五工路兩側或園區內部，除了單價外，現場實地勘查必須連同貨車進出動線、載重限制、電力容量與生產流程一起評估。

買園區工業地或廠房，簽約前必查 3 事

1. 查土地用途與管制
   • 核對地籍與使用地類別，確認是否符合目的事業主管機關之管制。
   • 特別提醒：園區內各分區管制不同（例如部分區域劃為「工業區住宅社區用地」），切勿直接套用單一建蔽率與容積率，必須以該地號最新個案規定為準。
2. 查建照、使照與現況
   • 仔細核對使用執照、核准用途及各樓層竣工圖，並對照現場實況。
   • 確認是否有違章增建，避免後續無法通過安檢或被開罰拆除。
3. 查產業登記與許可
   • 向新北市經發局查詢，確認貴公司的產業類別是否符合園區准入項目，並能順利辦理工廠登記或特定許可。

(註：楓江擴大都市計畫亦牽涉園區未來的周邊整體安排，相關背景可參考公展資料，但最終交易仍應以政府最新核定公告與個案謄本為準。)

預算或坪數需求不同，也可以把新莊光復路、化成路、福營路、新樹路一帶的個別廠房放進比較。路段選擇與用途查核，可以看這一篇完整整理👉🏻 新莊廠房買賣怎麼選？合法廠房路段與乙種工業區用途。

土地單價之外，還要算哪兩筆成本？

除了土地本身的「每坪單價」之外，評估土地價值與投資效益時，一定要同步精算以下這 兩筆關鍵成本：

1. 每坪可建樓地板分攤的土地成本（建坪土地成本）

只看「土地單價」容易產生錯覺，實際蓋成房子或廠房後，「每一坪建坪分配到多少土地成本」才是決定未來開發效益與房價/廠房底價的關鍵。

• 基礎計算公式：

  建坪分攤土地成本＝土地單價 ÷ 適用容積率

• 實例試算（以塭仔圳住三建地為例）：
  • 土地單價：110 萬元/坪
  • 基準容積率：210%
  • 計算：110 萬 ÷ 210% ≈ 52.4 萬元/坪
  • （意義：未來每蓋一坪基準容積的樓地板，光是土地成本就佔了約 52.4 萬元。）

歐金政店長觀點與提醒：

1. 容積差異巨大：若同樣是 110 萬/坪的土地，改買容積率 330% 的「商二」建地，每坪分攤成本直接降至約 33.3 萬元。因此買地一定要先鎖定個案容積率。
2. 未含獎勵與建造成本：此算法為基準容積的簡化試算，實際還需將「容積獎勵」、建築施工成本、銷售稅費與利息計入。
3. 分區與用途分開評估：住宅區、商業區與工業區的開發收益與買方族群完全不同；至於楓江農地，則必須等未來區段徵收「抵價地配回比例」與「分區容積」確定後，才能套用此公式計算。

2. 從買進到實際使用的「總投入成本」（時間與資金調度成本）

買地不是付清土地尾款就結束，從簽約購入到真正能取得土地、領照開工或設廠投產，中間會產生龐大的附隨成本與時間利息。

• 必須列入的總支出項目：
  • 購入總價：土地買賣總金額與相關交易稅費（印花稅、契稅/土地增值稅、代書費、仲介費等）。
  • 持有期利息：銀行購地貸款利息（等待期間每月發生的現金流支出）。
  • 持有期稅費：地價稅、房屋稅（如有地上物）及養地維護費用。
  • 整地與工程支出：拆遷費、地上物清除費、鑑界測量、整合與水土保持等整理支出。
• 對照預計可用時間（時間成本）：
  • 工業地（新北產業園區）：過戶點交後可立即使用投產，資金週轉與回收最快，時間成本極低。
  • 建地（塭仔圳）：須確認個別土地點交、公共設施與建照申請條件，再估算資金投入及持有期限。
  • 農地（楓江）：需等待都市計畫審議、徵收公告、施工與抵價地分配，屬長期（數年以上）等待，這期間累積的貸款利息與資金被套牢的機會成本最沉重。

同樣的資金預算，能不能配合您的資金調度期限，與使用/開發計畫，往往比單純比較每坪土地價格更能決定這筆交易的成敗。

我幫買方比較土地，會先把用途、期限和這兩筆成本放在一起。資料對清楚，才知道哪筆土地值得繼續談。

楓江、塭仔圳、新北產業園區土地常見問題

楓江農地比較便宜，可以直接買來蓋廠房嗎？

須依現行土地使用規定確認。未來開發規劃與現在可用的用途要分開核對；地上已有鐵皮或廠房，也須查其合法性。

買楓江農地，一定能配回四成土地嗎？

個別地主須依核定計畫與權利價值分配確認。法規所定的整體抵價地面積比例，不能直接當成每位地主的保證。

塭仔圳土地換狀後，就能立刻動工嗎？

還要確認土地點交、公共設施、臨路、基地規模與建築申請條件，換狀是其中一個程序。

新北產業園區工業地，和新莊乙種工業區一樣嗎？

兩者不能直接套用同一套用途與容積條件。應按個別地號核對土地管制資料，再確認建物核准用途與產業登記需求。

資料來源

查核日為 2026-10-31，2026-11-02 編輯時另核對市府楓江公告、土地徵收條例第 39 條及工務局工作手冊的適用範圍。

1. 新北市政府：擴大楓江都市計畫主要計畫市都委會審議通過，2026-01-23；區段徵收約 122.80 公頃、新北產業園區 140.55 公頃不納入區段徵收、劃設第一種產業專用區 91.94 公頃。
2. 土地徵收條例第 39 條，全國法規資料庫，現行條文。
3. 泰山區泰山段一小段土地實價登錄（591 土地實價頁），2026 年 5 月一筆每坪約 28.7 萬；該地號是否位於楓江區段徵收範圍未經地籍圖確認。
4. 經濟日報：華固取得新莊環漢段土地公告報導，2026-09-01；約 1,089 坪、單價約 105.6 萬元／坪。
5. 經濟日報：國建取得泰山貴仁段土地公告報導，2026-10-22；約 1,118 坪、單價 110 萬元／坪。
6. 城鄉局：泰山塭仔圳細部計畫實施公告，2024-05-31；計畫書列分區基準容積率、最小基地開發規模與獎勵。
7. 地政局：塭仔圳第一區啟動換狀，2025-10-08。
8. 地政局：塭仔圳第二區啟動換狀，2026-04-17。
9. 新北市政府：塭仔圳兩期工程預計民國 116 年完工，2026-02-06。
10. 經濟日報：新北產業園區土地交易單價，2025-12-08；高力國際統計 2024 年每坪突破 110 萬、近一年推升至 130 萬以上。
11. 新北市政府工務局建照科業務工作手冊 105 年版（區域計畫及非都市土地類），編號 02-01 案例為「新北產業園區工業區住宅社區用地」，不據此概括園區全部土地；相關管制另見非都市土地使用管制規則第 9 條。
12. 擬定泰山都市計畫（楓江附近地區）主要計畫書（公展版，第三方網站存檔），2021 年 9 月；第一種產業專用區「配合維持新北產業園區既有規劃及使用」。
13. 新北市政府經濟發展局：工廠登記。

歐金政協理｜太平洋房屋新莊加盟店-精業團隊

民國 100 年進入房仲業，深耕新北市新莊、泰山、樹林。土地與企業不動產是我的主力，塭仔圳重劃後建地、泰山楓江農地與新莊廠房，是我每天在處理的案子。

你正在比較這三種土地，可以把用途、預算、預計使用時間與看中的地號傳給我。我先幫你把分區、面積、可建條件與還要等的程序對一次，再一起看哪一種地合你的規劃。

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