央行第七波信用管制影響誰？首購與二房貸款寬限期規定全解析

央行第七波信用管制措施的核心目標是抑制房市投機與囤房行為，重點包含名下已有房屋者第一戶購屋貸款不得有寬限期、自然人第二戶購屋貸款最高成數降至50%且擴大至全國、第三戶及以上購屋與法人購置住宅貸款最高成數降至30%、以及餘屋貸款最高成數降至30%，藉此迫使資金流向更理性，降低房市過熱風險。

1、央行第七波信用管制政策具體內容與執行限制

中央銀行於2024年9月推出的第七波信用管制，明確制定了四大關鍵限制，旨在透過金融槓桿的調控來冷卻過熱的房地產市場：

● 第一戶購屋貸款寬限期規範

針對自然人（個人名義）名下已經擁有房屋者，申請第一戶購屋貸款時，銀行將不再提供寬限期。這意味著借款人從貸款開始的第一個月就必須同時償還本金與利息，無法僅繳納利息，直接增加了購屋者的每月現金流壓力，以此遏止投機客利用寬限期短期炒作房產。

● 第二戶購屋貸款成數調整

自然人購買第二戶住宅的最高貸款成數，由原本的60%下調至50%，且該規範從特定地區擴大至全國範圍實施。全國性的一致性標準，排除了購屋者跨縣市進行第二屋購屋套利的可能性，使得購屋門檻在全台範圍內顯著提高。

● 第三戶及法人購置住宅貸款限制

針對第三戶及以上購屋貸款，以及公司法人購置住宅貸款、高價住宅貸款，中央銀行將最高貸款成數由原本的40%進一步下調至30%。這項政策直接重擊了長期持有大量房產的囤房族以及以公司法人名義進行不動產投資的行為，極大程度增加了這些族群的購屋自有資金需求。

● 建築業餘屋貸款成數限制

餘屋貸款（建商蓋好房子後，尚未售出的房屋所申請的抵押貸款）的最高成數由40%下調至30%。此舉對建商的資金運用造成巨大壓力，旨在迫使建商必須加快推案銷售速度，減少長期囤屋待價而沽的現象，進而影響整體市場的供給節奏。

2、購屋族群受影響程度分析

房市信用管制措施對不同購屋需求者的影響程度存在顯著差異，換屋族與多屋族面臨的資金挑戰明顯大於首購族與高資產人士。

● 換屋族面臨的資金斷鏈風險

計畫換屋者若名下已有舊屋尚未售出，在申貸時會因第七波政策被視為有屋族，導致申請新屋貸款時無法享有寬限期，甚至可能面臨貸款成數不足的情況。這類群體需要準備更充裕的自備款，以應對計畫變動帶來的資金短缺，相較於過往，換屋的節奏與門檻變得更加嚴苛。

● 多屋族與投資者的退場壓力

對於持有三戶以上房產的投資者，貸款成數被壓縮至30%，這意味著每購買一間房需準備高達70%的自備款。在資金成本大幅攀升的情況下，投資報酬率被劇烈壓縮，預期將導致部分多屋族選擇將房產釋出市場，降低持有數量。

● 首購族與高資產人士的相對優勢

符合首購資格（名下無房）的購屋者，目前尚未受到上述嚴格限制，依然能按照既定計畫進行購屋。而手頭資金相當寬裕的資產階級，由於本身自有資金比例高，對於貸款成數的依賴度較低，政策對此類群體的實質影響相對有限，市場購買力結構預期會出現分化。

3、建築業者受限與未來房市走勢

建築業在本次政策中被限制餘屋貸款成數，長期來看將會增加建商的財務負擔，並促使房市結構產生去化壓力。

● 建商餘屋銷售壓力激增

餘屋貸款最高成數降至30%，意即建商對於未售出的預售屋或成屋，需承擔高達70%的資本成本負擔。這將迫使資金鏈較為緊張的建商，不得不採取降價促銷、提供更多購屋優惠或調整推案策略，以加速現金回流，避免財務出現缺口。

● 市場降溫的可行性評估

長期來看，隨著購屋族群的融資成本與門檻雙重提高，以及供給端的去化壓力，市場交易量預期會呈現明顯放緩。雖然短期內價格反應可能會有僵持，但透過資金面與供給面的雙重管制，房市過度投機的現象有望逐步緩解，市場趨向更為穩健的供需平衡。

4、常見問題

● 第一戶購屋貸款沒有寬限期，具體影響什麼？

這代表從房貸核撥的第一個月起，借款人就必須償還本金與利息。相較於有寬限期僅需付息的情況，購屋者的每月房貸負擔將會顯著增加，且現金流壓力提前顯現。

● 名下已有房屋，再買第二戶貸款成數剩多少？

根據央行第七波信用管制，自然人名下已有房屋，再申請購買第二戶住宅時，最高貸款成數全國統一降至50%，且無法享有寬限期。

● 公司法人買房有比較嚴格的限制嗎？

有，法人購置住宅貸款的最高成數同樣被降至30%，且與第三戶住宅貸款同樣屬於受嚴格管控的對象，購屋門檻遠高於一般自然人。

● 這次政策會影響到還在賣的預售屋建案嗎？

會，建商持有餘屋的貸款成數由40%降為30%，這會大幅增加建商的資金運用成本，迫使建商需加快銷售速度以換取現金，可能進而調整售價或推出優惠。

● 換屋族想換房，該如何避免受衝擊？

換屋族若擔心新屋貸款受限，最穩妥的方式是先將原有的房屋賣出，待名下無房產後，再申請首購貸款，以確保能享有較佳的貸款條件與額度。

● 房市真的會因為這次管制降溫嗎？

市場預期交易量會明顯下滑，因為買方的融資門檻提高、賣方的資金壓力增加，市場供需結構將會調整，有助於抑制過度的投機與囤房行為，長期來看有利於房市回歸理性。

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本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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