南港力麒村上爵士區值得買嗎？2026房價、A／B棟格局與實價登錄

南港力麒村上爵士區值得買嗎？2026房價、建築設計、A／B棟格局與實價登錄完整開箱

南港社區深度開箱系列15｜小蔡哥帶你買好房

作者：蔡育霖（小蔡哥）
資料更新：2026年11月2日

開箱前三問三答

Q1：力麒村上爵士區位於哪裡？是哪一家建商興建？

爵士區位於台北市南港區東明街26號、28號，由力麒建設開發、力拓營造施工、TMA三門聯合建築師事務所設計。2009年3月完工，地上15層、地下3層，共111戶住宅。

Q2：爵士區2026年成交行情是多少？

截至2026年11月2日，最新可核對的住宅成交為2026年4月東明街26號12樓，三房含車位總價6,156萬元，其中車位500萬元。扣除車位後，房屋面積約53.35坪，單價約106萬元／坪。2026年5月及6月另有車位交易，但不能當成住宅成交。

Q3：爵士區和力麒村上青春區有什麼不同？

青春區主要是20至30多坪的兩房、精緻三房；爵士區則以約45坪、54坪的家庭型住宅為主。兩者的空間需求、總價及買方客群不同，不應直接使用相同單價估價。

一、第一印象：南港車站生活圈的家庭型住宅

上一期我們介紹力麒村上青春區，這次換成同系列、但產品定位不同的爵士區。

力麒村上系列雖然都位於南港車站周邊，卻不是單一社區。

爵士區最鮮明的特色，是以較大坪數三房、四房為主要產品，提供家庭換屋所需要的室內空間。

對於希望有三間臥室、獨立書房，或需要更寬敞客餐廳的買方而言，爵士區比部分小坪數住宅具有不同的使用條件。

此外，爵士區還有戶外泳池、SPA、中庭花園及其他休閒公設的原始規劃。

但選擇這類住宅，不能只看建商、坪數與公設照片。

更重要的是個別格局、採光、車位、社區維護，以及與相近住宅相比是否具有合理價格。

二、爵士區社區基本資料

為什麼建商官方地址和社區現況不同？

力麒建設的「爵士」作品頁，目前將地址記載為南港路二段38巷37至39號。

但樂居、591、信義房屋、好房網及實際成交紀錄，均將爵士區辨識為東明街26、28號。

因此，本文以交屋後社區及實價登錄門牌為主要識別依據。

這項差異也提醒買方：查資料時，不能只用建案名稱，還必須核對地址。

三、三門建築師設計：都會型住宅與純住宅規劃

力麒村上爵士區由TMA三門聯合建築師事務所設計。

建商官方以「南港新都心國際都會住宅社群」介紹此系列，並提出一樓零住宅、零商店的原始規劃理念。

其設計方向，是讓地面層更集中於住宅入口、庭園與公共空間，而非以一般沿街店面為主要配置。

這種設計對住戶可能帶來較單純的出入環境。

不過，一樓實際使用狀況仍須以現場及使用執照為準。

左右對稱的A、B棟設計

公開社區介紹指出，爵士區採A、B兩棟配置，主力戶型朝向與坪數有所差異。

每棟每層約四戶，住宅以45坪及54坪級距為主。

與小套房密集的大樓相比，這類規劃更偏向家庭型居住需求。

但實際隱私、安靜程度與採光，仍須看個別戶別所在位置。

建築外觀與外牆維護

爵士區採二丁掛等外牆材料，外觀風格與同系列其他分區有所區別。

對已使用約17年的住宅而言，建築外觀除了設計感，也要注意外牆磁磚是否有空鼓、剝落，以及窗框周邊的滲漏水情形。

建議購屋時了解社區是否曾進行外牆檢查或修繕。

四、力拓營造與建築工法

爵士區由力拓營造施工，建築結構為RC鋼筋混凝土。

RC結構透過鋼筋與混凝土共同承受建築荷重，是台灣集合住宅常見的結構形式。

但不能只因為建築採RC，就直接判斷其耐震性能。

耐震安全仍涉及結構設計、地盤條件、施工品質及使用後維護。

有沒有特殊制震工法？

目前公開資料能夠確認RC結構、建築團隊、主要外牆材料及建築規劃。

但尚未取得足以證實爵士區使用特定專利制震器、隔震系統或特殊混凝土強度的正式工程文件。

因此，不應自行宣稱本案具有尚未查證的特殊制震工法。

屋齡17年，哪些地方應檢查？

買方應重視外牆、屋頂及窗框防水、地下室通風排水、電梯保養、消防系統及公共基金。

尤其爵士區有泳池、SPA等休閒設施，使用多年後的設備保養及更新，也會影響持有成本。

五、爵士區A、B棟格局：45坪與54坪差在哪裡？

爵士區的主要住宅面積約45坪及54坪，原始規劃偏向三房與四房。

信義房屋的社區介紹指出，兩棟均規劃每層四戶，朝南約45坪、朝北約54坪。

這是原始產品規劃概述，不代表每戶現況都具有完全相同的朝向及房間數。

約45坪三房：控制總價與生活空間的平衡

2023年10月有一筆東明街26號4樓之3三房交易。

房屋不含車位面積約44.6坪，含車位總價4,930萬元。

這類產品對需要三間臥室的家庭，具有一定實用性。

不過，仍要注意主臥與次臥大小、廚房動線、客餐廳採光，以及實際室內收納。

約54坪大三房：適合重視生活尺度的家庭

2026年4月最新成交，就是約53.35坪的三房住宅。

與45坪產品相比，買方可以進一步比較客餐廳、主臥、走道與其他活動空間的配置。

但坪數較大不代表動線一定比較好，仍須查看實際平面圖。

同社區有四房嗎？

有。

例如2023年11月東明街28號6樓之1，登載為四房，房屋不含車位面積約53.9坪。

因此，爵士區既有三房，也有四房產品，不能簡化成全部都是同一種戶型。

有沒有真正的A、B棟格局圖？

樂屋網及部分公開待售網站有格局參考圖，但部分圖面是程式推估，不宜直接當成正式建商平面圖。

正式購屋時，應取得對應門牌、樓層及戶別的建物圖面，並與現況隔間核對。

六、公共設施：泳池、SPA與家庭休閒空間

爵士區原始公共設施包括接待空間、中庭花園、戶外泳池、SPA、健身房、視聽室、KTV、圖書室、交誼廳、兒童遊戲室及韻律教室等。

信義房屋社區介紹指出，主要公設設於一樓，部分空間具有自然採光與通風。

這類規劃對家庭生活有一定吸引力。

尤其是泳池、SPA及休閒空間，可提供住戶多樣化的生活選擇。

但公設越多，後續保養、清潔與設備更新需求也可能越高。

購屋前應了解目前哪些設施正常開放、使用規則、管理費與公共基金。

另外，爵士區和其他力麒村上分區並非同一個單一社區，不能認為不同分區的所有公設都可以自由互用。

七、2023至2026年實價登錄分析

以下整理爵士區五筆代表性一般住宅交易，單價均採扣除車位後的計算方式：

以上是不同住宅的成交案例，不是同一戶的連續價格走勢。

2026年4月最新住宅成交：106萬元／坪

東明街26號12樓，三房兩廳兩衛，含車位總價6,156萬元。

其中兩個車位合計申報500萬元，扣除車位後，房屋成交價格為5,656萬元。

房屋面積約53.35坪，單價約106萬元／坪。

這是目前爵士區較新的家庭型住宅成交案例。

2026年5月與6月為什麼沒有列入？

公開實價登錄中，2026年5月有195萬元車位移轉，6月有159萬元車位移轉。

這些都不是完整住宅買賣。

因此，不能把2026年6月當成爵士區住宅最新成交月份，也不能拿單獨車位價格當房屋行情。

2024年2月53坪三房成交100.6萬元／坪

東明街28號3樓三房，含兩個車位總價5,866萬元。

扣除車位500萬元後，房屋單價約100.6萬元／坪。

與2026年4月12樓的106萬元相比，兩筆房屋面積相近，具有一定比較價值。

但樓層、面向、屋況及成交時間不同，不能單憑兩筆成交就直接計算社區整體漲幅。

2023年45坪三房單價為什麼比較高？

2023年6月及10月約44.6坪三房，單價分別約105.1萬元及104.9萬元。

與同年11月約53.9坪四房的100.1萬元相比，單價略高。

這反映不同坪數與總價級距，市場定價可能不同。

因此，評估爵士區時，應先區分45坪級距與54坪級距，避免只看整體平均單價。

八、目前待售行情怎麼看？

樂居部分頁面顯示爵士區待售物件，但不同查詢條件可能出現零至一筆，資訊會隨刊登狀態更新。

因此，不適合直接把單一平台待售數量當成全部市場供給。

評估待售價格時，應先確認是約45坪還是54坪住宅、附帶幾個車位、樓層及屋況如何。

尤其同一個約54坪住宅，含一個或兩個車位後，權狀總坪數與總價可能有明顯差異。

刊登開價不等於成交價，車位拆分也是估價的重要步驟。

九、南港車站生活圈的交通與機能

爵士區位於東明街26、28號，屬南港車站生活圈。

南港車站整合捷運、台鐵、高鐵與商業設施，對於市區通勤及跨縣市移動具有便利性。

周邊有CITYLINK南港、環球購物中心、全聯與其他生活商家，採買及餐飲選擇相對成熟。

但實際步行距離仍應由社區出入口測量，不能只看地圖直線距離。

另外，東明街不同路段的交通環境、車流及噪音情況，仍須依實際戶別現場觀察。

學區方面，公開社區資料列東新國小與南港高中國中部；正式入學資格仍以台北市教育局當年度公告為準。

十、爵士區的優點與限制

十一、小蔡哥房仲實務觀察

從南港住宅市場的角度來看，我認為爵士區最重要的是三個面向。

第一，產品定位是家庭型住宅，而不是精緻小宅。

爵士區主要約45與54坪，和青春區的兩房產品完全不同。

若家庭需要三間臥室、書房或較寬敞的客餐廳，爵士區值得深入比較。

但買方也應評估總價、貸款及未來轉售需求。

第二，54坪住宅的價格比較要先扣除車位。

2026年4月最新成交總價6,156萬元，但含兩個車位。

如果直接把總價除以全部76.8坪，會得到不同於房屋本身成交單價的結果。

因此，估價時必須先確認車位價值、車位面積與住宅面積，才能避免錯判。

第三，17年屋齡後，管理與公設維護是重要課題。

爵士區原始規劃有泳池、SPA及多項休閒設施。

這些設施若維護良好，能提升生活體驗；但若長期保養不足，也可能增加修繕負擔。

因此，買方應了解社區管理費、公共基金、設備更新紀錄與實際開放情況。

對屋主而言，合理開價應根據自己的坪數、樓層、車位與屋況，而不是直接使用其他村上分區的最高單價。

以上為公開資料及房仲實務分析，並非宣稱作者已親自勘查社區所有公設或參與相關成交。

十二、常見問題 FAQ

Q1：力麒村上爵士區2026年一坪多少？

最近可確認的住宅成交是2026年4月，東明街26號12樓，扣除車位後約106萬元／坪。實際價格仍須依戶別、樓層、格局及車位比較。

Q2：爵士區由誰興建、設計與營造？

由力麒建設開發、TMA三門聯合建築師事務所設計、力拓營造施工。

Q3：爵士區有幾戶、幾層？

主要社區平台列111戶，地上15層、地下3層。建商原始規劃列112戶，正式統計應以登記資料確認。

Q4：爵士區有三房和四房嗎？

有。主力坪數約45與54坪，歷史交易可見三房及四房。個別住宅可能經過裝修，正式格局仍須現場確認。

Q5：爵士區值得長期自住嗎？

如果重視南港車站交通、較大室內空間與完整的社區公設，可以列入比較。但仍應確認合理價格、屋況、採光、管理費及未來修繕成本，不能保證房價一定上漲。

十三、開箱結論：爵士區值得買嗎？

力麒村上爵士區，是南港車站生活圈中，以家庭型三房、四房為主要產品的住宅社區。

它由力麒建設開發、三門聯合建築師事務所設計、力拓營造施工，2009年完工。

約45與54坪的住宅產品、泳池及休閒公設，是爵士區與部分小坪數社區不同的特色。

不過，社區已使用約17年，公共設備、外牆、防水及修繕基金的維護狀況，也會影響未來居住品質。

真正選屋時，應確認A、B棟、戶別面向、實際格局及車位，並以同區近期成交建立合理價格。

買房不只看價格，更要看懂價值。

作者介紹與聯絡資訊

小蔡哥｜蔡育霖

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資料來源

資料更新：2026年11月2日

1. 力麒建設官方｜力麒村上爵士
   https://www.rhd.com.tw/classic/ins.php?index_id=63
2. 力拓開發事業｜力麒村上爵士工程實績
   https://www.ltcd.com.tw/project-detail/39/
3. 樂居｜力麒村上爵士區
   https://www.leju.com.tw/community/L8a91693851b8a
4. 591｜力麒村上爵士區實價登錄
   https://market.591.com.tw/5220/price?trans_type=1
5. 信義房屋｜力麒爵士社區資料
   https://www.sinyi.com.tw/communitylist/communityinfo/0007782
6. 好房網｜爵士區社區照片與建築團隊
   https://buy.housefun.com.tw/buy/building/63879
7. 永慶房屋｜爵士區交易明細
   https://community.yungching.com.tw/building/63879/price
8. 樂屋網｜爵士區格局及生活機能
   https://community.rakuya.com.tw/4627
9. 內政部實價登錄
   https://lvr.land.moi.gov.tw/

本文依建商、工程及公開不動產平台資料整理。建商作品頁部分地址與現況社區門牌不一致；正式交易應以個別建物登記、使用執照、原始實價登錄及現場查核為準。不同坪數與車位條件不能直接混算，刊登價格不等於成交價。