房價認知落差讓房子越來越難賣？房市面臨兩大抗力！中和、永和屋主該降價了嗎？

房價認知落差讓房子越來越難賣？房市面臨兩大抗力！中和、永和屋主該降價了嗎？

一、前言結論：不是沒人買房，而是買賣雙方價格談不攏

現在房市最大的問題，不一定是沒有買方，而是買方不願意追價，屋主也不願意降價，雙方對房屋價值的認知出現落差，讓成交變得更加困難。

目前房市面臨兩大抗力：

1. 買賣雙方價格認知落差：屋主仍期待過去的高價，買方則希望依照近期成交行情，以合理價格購屋。

2. 台股吸引市場資金：部分投資資金轉向股市，房地產投資買盤受到排擠。

另外，央行雖然在2026年9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調高至7成，但並不代表房貸全面解禁，銀行仍會審核借款人的收入、信用及還款能力。

我是裴哥，觀察中和、永和中古屋市場，現在買方看房更加謹慎，除了比較價格，也會仔細評估屋況、貸款及未來持有成本。

我的看法是，現在房市不是完全不能成交，而是屋主必須重新認識市場價格，買方也要根據實際行情合理出價。

二、三個常見 Q&A

Q1：現在房子為什麼越來越難賣？

主要原因包括買賣雙方價格認知落差、銀行房貸審核審慎，以及部分投資資金轉向股市。

屋主可能仍以過去房價高點作為開價依據，但買方更重視近期實價登錄及自身購屋能力。

如果價格沒有競爭力，即使有人看房，也不一定願意出價。

Q2：現在賣房子一定要降價嗎？不一定。

如果房屋地段好、屋況佳，開價又符合近期市場行情，就不一定需要降價。

但如果價格明顯高於同社區相近條件的成交紀錄，屋主就應該重新檢視定價。

裴哥建議，賣房前應比較近期實價登錄、附近競爭物件及買方實際回饋，而不是只參考過去的最高成交價。

Q3：現在是買房議價的好時機嗎？

對自住需求明確、資金準備充足的買方來說，目前可以多看房、多比較。

不過，並不是每間房子都有很大的議價空間。

地段好、屋況佳、價格合理的物件，仍可能有買方競爭。

真正重要的是確認合理成交行情，再依照屋況及市場條件提出價格，而不是一味追求低價。

三、文章主文

1. 房市第一大抗力：買賣雙方對房價認知差距擴大

房地產交易最常遇到的問題，就是屋主認為自己的房子值多少錢，不一定等於買方願意支付的價格。

過去房市熱絡時，部分屋主對房價形成較高期待，即使市場交易量降溫，也不一定願意調整開價。

但現在買方有更多時間比較不同物件，也會參考附近近期成交價格。

市場上容易出現幾種情況：

• 屋主認為房屋條件不錯，不願意降價。

• 買方認為市場選擇增加，希望爭取更多議價空間。

• 屋主參考過去高價成交，買方則參考近期實價登錄。

• 雙方都有交易意願，卻始終談不到可以接受的價格。

台經院產經資料庫總監劉佩真分析，目前房市交易要進一步擴大，買賣雙方能否縮小價格認知差距，是重要關鍵。

裴哥認為，現在賣房子不能只看屋主自己期待多少，也不能單純用買方出價判斷房屋價值。

真正重要的是房屋條件、區域行情及市場接受度。

2. 房市第二大抗力：台股吸引資金，房地產投資買盤受到影響

另一個值得注意的因素，是台股吸引市場資金。

近年AI、半導體及科技產業受到投資市場關注，部分投資人可能選擇將資金留在股市，而不是投入房地產。

這種資金配置變化，可能對房市產生影響。

首先，部分投資型買方會重新評估資金運用方式。

房地產需要準備較高的自備款，還有稅費、裝潢及持有成本。如果投資人認為其他投資工具更符合自己的資金需求，就可能暫緩購屋。

其次，投資型買盤轉趨保守，也會讓市場更加依賴首購、換屋及長期自住需求。

不過，台股吸金並不代表所有股市資金都會流出房市，也不能直接認定股市上漲就是房價下跌的原因。

裴哥認為，目前買方更加重視資金運用效率，房屋如果缺乏價格優勢，就更難吸引買方進場。

3. 央行放寬第二戶房貸，為什麼房市還是沒有全面回溫？

2026年9月17日，中央銀行宣布調整選擇性信用管制措施，自9月18日起實施。

其中一項重要措施，是將自然人第二戶購屋貸款最高成數上限，由原本6成調高至7成。

舉例來說，假設房屋價格為2,000萬元，單純以房價計算：

以上只是依貸款成數計算的示意，實際核貸仍須依銀行鑑價及授信結果決定。

另外，第二戶購屋貸款仍不得有寬限期。

這次政策調整，主要是協助有自住需求的第二戶購屋者及家庭換屋族，並不代表所有購屋者都能取得7成貸款。

對中和、永和有換屋需求的家庭來說，政策放寬確實增加部分資金調度空間，但仍應先確認原屋出售時間、新屋貸款條件及每月還款能力。

4. 中和、永和中古屋市場，屋主開價應該怎麼調整？

現在出售中古屋，裴哥建議屋主不要只看附近最高成交價，而是要比較真正具有參考價值的物件。

第一，參考同社區近期實價登錄

比較相近坪數、樓層、屋況及交易時間的物件，不要只拿幾年前的高價成交當作唯一依據。

第二，了解附近競爭物件

如果同一生活圈有多間條件相近的房子正在出售，買方自然會比較總價、屋況、採光及管理條件。

開價如果明顯高於其他選擇，就必須有足夠的房屋優勢支撐。

第三，確認房屋本身的優缺點

中和、永和有公寓、華廈及電梯大樓等不同產品。

• 老公寓應注意漏水、管線、屋齡及樓梯條件。

• 電梯大樓應比較管理費、公設、車位及社區管理。

• 小坪數住宅應注意室內實際空間及格局利用率。

不同產品不能只用每坪單價直接比較。

第四，觀察買方實際回饋

如果看屋後經常反映價格太高，屋主就應該重新檢視定價。

如果看屋量很少，也要檢查房屋照片、廣告曝光及產品定位。

賣房子不是一味降價，而是要先找出買方不願意出價的原因。

5. 現在中和、永和買方有議價空間嗎？

有機會，但必須依照個別物件條件判斷。

裴哥建議買方從以下幾個方向評估：

例如購買永和中古公寓，不能只看到開價低於附近物件，就認為一定划算。

如果房屋有嚴重漏水、管線老舊或產權問題，後續可能產生額外成本。

反過來說，地段好、屋況佳、價格合理的物件，也不一定有很大的議價空間。

我的建議是先找出合理成交價格，再決定出價，不要為了議價而錯過真正符合需求的房子。

6. 屋主想賣、買方想買，關鍵是建立合理價格共識

目前房市交易最大的挑戰之一，是雙方對價格的期待不同。

對屋主來說，房子是多年累積的資產，自然希望賣到理想價格。

但對買方來說，購屋是一筆長期支出，必須考慮頭期款、貸款及未來生活成本。

裴哥給屋主的建議：

• 先確認房屋近期市場行情。

• 不要只參考過去房價高點。

• 設定合理開價及可接受成交價格。

• 定期檢視帶看量及買方回饋。

給買方的建議：

• 先確認自備款及房貸能力。

• 比較同區相近條件的物件。

• 出價前確認屋況及產權。

• 不要只因期待房價下跌而無限期觀望。

房地產交易不是屋主一定要降價，也不是買方一定要追價。

雙方願意回到合理市場行情，才有機會讓交易順利進行。

四、重點整理：房市兩大抗力，買賣雙方都要調整策略

1. 房市第一大抗力是買賣雙方房價認知落差，屋主期待高價，買方希望合理價格。

2. 第二大抗力是台股吸引資金，部分投資資金轉向股市，可能影響房地產投資買盤。

3. 央行自2026年9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調高至7成，但仍不得有寬限期。

4. 中和、永和屋主應參考近期實價登錄、競爭物件及買方回饋，重新檢視開價。

5. 首購及換屋族應先確認貸款能力、房屋屋況及總價，不要只為議價而忽略真正適合的房子。

我是裴哥，房市有冷熱，買賣雙方也都有自己的立場。

現在賣房子，最重要的是了解市場願意接受多少價格；現在買房子，最重要的是找到條件合理、負擔得起的物件。

如果你正在考慮中和、永和買房或賣房，想了解附近房屋行情、合理開價及目前市場狀況，歡迎找裴哥討論。

買房裴不了｜中和永和裴你買房賣房

裴錦德（裴哥）

買屋、賣屋、房價諮詢：0980-415-607