2026中永和賣房，房地合一稅怎麼算？持有2年、5年、10年，稅金可能差多少？

房子買1800萬，現在賣2200萬，真的要繳180萬的稅嗎？

假設你在永和買了一間房子，當初成交1800萬元，現在有人願意出2200萬元。

帳面上賺了400萬元。

但如果房子才買一年多，就急著出售，房地合一稅可能高達45%。

400萬乘以45%，就是180萬元。

看到這個數字，很多屋主可能會嚇一跳。

不過，我先講結論：

房地合一稅不是直接拿買賣價差乘以稅率，還要扣除符合規定的成本、費用及土地漲價總數額等項目。

而且持有時間不同，稅率可能差很多。

所以賣房前，我認為最值得先做的事，就是把稅算清楚。

2026房地合一稅，持有幾年要繳多少？

以一般適用房地合一稅2.0的境內居住個人為例：

持有2年以內：45%

持有超過2年、5年以內：35%

持有超過5年、10年以內：20%

持有超過10年：15%

注意！這裡最容易弄錯的就是時間。

持有剛好2年，仍屬45%；剛好5年，仍屬35%。

必須超過規定年限，才會進入下一個稅率級距。

持有期間原則上依房地取得及交易的法定日期計算，不能單純用入住日期判斷。

另外，房地合一稅一般適用於2016年1月1日以後取得的房地；較早取得的房子，可能適用舊制或有特殊規定，不能直接套用上述稅率。

同樣賺300萬，持有時間不同，稅金差多少？

我們用一個簡單案例試算。

假設：

買進價格：1800萬元

出售價格：2200萬元

買賣價差：400萬元

可認列成本及相關費用：100萬元

本例另假設沒有其他可扣除項目及土地漲價總數額，課稅所得為300萬元。

依不同持有期間計算：

持有2年以內，稅率45%：135萬元。

持有超過2年至5年，稅率35%：105萬元。

持有超過5年至10年，稅率20%：60萬元。

持有超過10年，稅率15%：45萬元。

看出差別了嗎？

同樣300萬元課稅所得，適用45%與20%的稅率，稅金就差了75萬元。

但這只是用相同獲利做比較的情境試算，不代表多持有幾年一定比較划算。

因為等待期間還有房貸利息、持有成本與房價波動風險。

我不會只因為稅率即將降低，就直接建議屋主一定要等。

還是要把房價與整體成本一起比較。

房地合一稅有哪些費用可以扣除？

這是我覺得屋主最應該了解的部分。

有些人以為買1800萬、賣2200萬，就是賺400萬，實際上未必如此。

依規定及相關證明文件，可能可以認列的項目包括：

1. 買進時符合規定的契稅、印花稅、代書費、規費及仲介費。
2. 出售時支付的仲介費等必要交易費用。
3. 符合規定、可以增加房屋價值或效能的改良及修繕支出。
4. 其他依法可以減除的取得或交易成本。

但不是所有花在房子上的錢都可以扣。

例如一般居住期間的管理費、房屋稅、地價稅及房貸利息，通常不能直接當成出售時的必要費用扣除；特定取得期間的借款利息則另有規定。

如果無法提出完整的移轉費用證明，依現行規定，符合條件時可按成交價3%認列，最高以30萬元為限。

這不是說2200萬成交，就一定可以扣66萬元。因為還有30萬元上限。

實際申報要區分原始取得成本、可認列的其他成本，以及出售費用，並保存相關證明。

所以我會建議屋主：

裝潢、修繕及交易文件，不要賣房時才開始找。

自己住的房子，賣掉也要繳45%嗎？

不一定。

如果符合房地合一稅的自住房地優惠條件，有機會適用：

課稅所得400萬元以內免稅，超過400萬元部分按10%計算。

但不是房子自己住，就一定符合。

主要條件包括：

本人、配偶或未成年子女在該房屋設有戶籍，並且持有、實際居住連續滿6年。

交易前6年沒有出租、供營業或執行業務使用。

本人、配偶及未成年子女在交易前6年內，沒有使用過這項自住房地租稅優惠。

所以買房時就應留意設籍與實際使用情況。

尤其是中永和不少家庭，可能因為孩子學區、家庭成員安排而設籍在不同地方。

房子是自己的、自己有住，跟符合房地合一稅400萬元免稅優惠，是兩回事。

這部分我會建議屋主在出售前先向國稅局確認資格。

房子快滿5年了，要不要等一下再賣？

這是很實際的問題。

假設一間永和中古大樓，距離持有滿5年只剩幾個月。

屋主現在有買方願意出價，但又擔心適用35%的房地合一稅。

這時候，我不會直接說：

「等到5年就好了。」

因為超過5年才可能適用20%，不是剛好滿5年就適用。

還要考慮買方願不願意配合交易時程、房價會不會改變，以及持有成本。

如果市場行情正在變化，等到稅率降低，卻少賣了更多房價，也不見得划算。

我認為比較好的方式，是先試算兩種情境：

現在出售，扣稅後可以拿回多少？

等到適用較低稅率再出售，扣掉期間成本後，又能拿回多少？

真正要比較的是稅後淨收益，不是只比較稅率。

中永和屋主最常問的3個問題

Q1：賣房沒有賺錢，是不是不用申報？

不一定。

一般適用房地合一稅的新制交易，即使沒有獲利、甚至虧損，原則上仍須依法申報。

個人出售已完成產權登記的房地，通常應在所有權移轉登記日次日起30日內申報。

不要以為沒有稅金就可以不處理。

Q2：以前買的40年老公寓，現在賣也適用房地合一稅嗎？

不一定。

重點是取得日期，不是建物屋齡。

例如永和一間45年公寓，如果屋主早在2010年就已取得，可能適用舊制。

但如果2023年才購入同一間老公寓，通常就要依新制判斷。

另外，繼承、贈與等取得方式也有特殊規定。

Q3：賣房後馬上買另一間，可以退房地合一稅嗎？

符合自住房地重購退稅條件時，有機會申請。

但要注意買賣時間、設籍、實際居住及重購後的使用限制。

不是只要賣舊房、買新房，就一定可以退稅。

這部分我們下一篇可以再深入介紹。

我的看法：賣房不要只想成交多少，也要算最後拿回多少

做房仲25年，我認為屋主準備賣房，最重要的不只是訂開價。

還要先知道自己的取得時間、貸款餘額、可能的稅額，以及最後真正能拿回多少錢。

例如兩間永和房子都賣2200萬元。

一間持有不到2年，另一間持有超過10年。

即使賣價相同，稅後拿回的金額也可能差很多。

所以我通常會建議：

賣房之前，先把稅算清楚，再決定什麼時間、用什麼價格出售。

但也別為了節稅而節稅。

如果等待的成本比省下的稅更多，就失去原本的意義。

房子賣得高不一定代表賺得多，最後實際拿回多少，才是屋主真正該關心的事。

關於我

我是住商不動產 公和團隊 吳怡慶，從事房地產仲介工作25年，長期服務中和、永和地區。

我認為房屋買賣除了行情、屋況及議價，出售前的稅費估算同樣重要。

希望透過實際的買賣經驗，協助屋主更清楚了解交易成本，做出適合自己的決定。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶

電話：0916-271-289

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資料來源

財政部稅務入口網｜個人房屋土地交易所得稅適用稅率
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/individual-house-land-transaction-tax/m75JLQo

財政部稅務入口網｜房屋土地交易所得及課稅所得計算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-q-and-a/national/individual-income-tax/house-tax-and-land-tax-consolidation-question/bD1Kz5A

財政部稅務入口網｜自住房地租稅優惠適用條件
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-q-and-a/national/individual-income-tax/house-tax-and-land-tax-consolidation-question/zVYM8j0

財政部稅務入口網｜房地合一稅申報期限及文件
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/05KVgzL

財政部稅務入口網｜房地交易可減除費用說明
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/E8nlpLa

本文依2026年11月可查詢的財政部公開規定整理，以一般境內居住個人適用房地合一稅2.0的情況為主要說明對象。實際稅額仍須依取得方式、持有期間、成本證明、土地漲價總數額及優惠資格計算，特殊案件建議先向國稅局或專業稅務人員確認。