2026中永和換屋，房地合一稅可以退嗎？先買後賣、先賣後買，重購退稅怎麼算？

賣掉永和舊房，換買中和新房，房地合一稅可以退嗎？

假設你在永和有一間三房，住了幾年，最近因為孩子長大，想換一間有電梯、車位的房子。

舊房子賣了2,000萬元，也繳了60萬元房地合一稅。

接著，你在中和買了一間2,500萬元的新房子。

這60萬元的稅，可以拿回來嗎？

答案是：如果符合自住房地重購退稅的條件，有機會全額退還60萬元。

而且不一定要先賣後買，先買後賣也可以。

但我先提醒：不是只要賣掉一間房子、再買一間房子，就一定能退稅。

其中最重要的是「兩年期限、自住事實、戶籍登記」及「重購後五年的使用限制」。

先買後賣、先賣後買，哪種可以退稅？

兩種都有機會。

第一種：先賣後買

例如2026年3月賣掉永和舊房，2027年購入中和新房。

符合條件時，可以在買進新房後，申請退還原本繳納的房地合一稅。

第二種：先買後賣

例如2026年先買中和新房，2027年再賣永和舊房。

符合條件時，可以在申報出售舊房的房地合一稅時，申請扣抵應納稅額。

重要的是兩間房子的所有權移轉登記時間，原則上必須相差兩年以內。

不是看簽約日期，也不是看實際搬家日期。

因此，如果準備換屋，我建議先把預計的買賣時程列出來，避免因為交屋時間安排不當，錯過節稅機會。

退稅可以退多少？換大屋與換小屋有差嗎？

這部分我直接用數字說明。

假設舊房出售2,000萬元，原本繳納房地合一稅60萬元。

情況一：舊房賣2,000萬，新房買2,500萬

如果符合資格，新房價格高於舊房，原本繳納的60萬元有機會全額退還。

情況二：舊房賣2,000萬，新房買1,500萬

因為新房價格較低，依比例計算：

60萬 ×（1,500萬 ÷ 2,000萬）＝45萬元。

符合資格時，可以退還45萬元。

所以有個觀念一定要釐清：

房地合一稅重購退稅，不是只有小屋換大屋才有優惠。

大屋換小屋，也可能按比例退稅。

但前提是原本出售的房子確實有房地合一稅應納稅額，而且符合自住房地重購資格。

以上為假設案例，非特定交易案件。

房子是自己住的，為什麼還不能退稅？

這是我覺得屋主最容易誤會的地方。

依房地合一稅重購退稅規定，原則上必須符合：

1. 舊房與新房都供自住使用。
2. 本人、配偶或未成年子女已在新舊住宅辦妥戶籍登記，並有實際居住事實。
3. 舊房出售前一年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。
4. 出售舊房與購買新房的所有權移轉登記時間，相差在兩年以內。
5. 重購房地由本人或配偶取得，並符合相關規定。

要特別注意：

這項重購退稅優惠，與上一篇提到的「自住滿6年、課稅所得400萬元內免稅」，是不同制度。

不能把兩種優惠的條件混在一起。

另外，房子有設戶籍，不代表就一定符合資格，還要有實際居住事實。

買預售屋，也可以申請重購退稅嗎？

這題現在很值得注意。

假設屋主賣掉永和的中古屋，再去買中和預售屋。

是不是只要預售屋在兩年內簽約，就能退稅？

不一定，而且這種安排特別需要小心。

財政部2026年8月特別提醒，交易中的預售屋通常尚未完工，無法辦理戶籍登記並實際居住，因此不能直接當成符合資格的重購自住房地。

如果是購買預售屋、等完工後取得成屋，還需要檢查新舊房屋的登記日期及實際使用情況。

我會建議：

先確認退稅資格，再安排換屋時間，不要以為簽了預售屋契約就一定符合兩年期限。

已經退稅成功，五年內還有哪些限制？

這點非常重要。

重購的自住房地，在重購後五年內，如果發生下列情況，可能被追繳已退還或扣抵的稅款：

• 將新房出售或再行移轉。
• 將房子出租。
• 改作營業或其他不符合規定的用途。
• 沒有維持符合規定的戶籍登記與實際居住。

舉個例子：

原本換屋成功，退回60萬元。

但住了兩年，因為工作調動，把新房出租。

這時可能不只要處理租賃問題，還可能面臨原本60萬元退稅被追繳。

節稅不是退到錢就結束，後面的使用限制一樣要注意。

房地合一稅重購退稅，要去哪裡申請？

如果是先賣後買，符合條件者，可於新房完成移轉登記次日起五年內，向國稅局申請重購退稅。

通常需要準備：

• 房地合一稅申報或核定相關資料。
• 新舊房屋買賣契約及價款證明。
• 新舊房地所有權相關資料。
• 戶籍資料及實際居住證明。
• 國稅局要求的其他文件。

先買後賣則應在出售舊屋申報房地合一稅時，依規定辦理扣抵。

提醒屋主：

房地合一稅重購退稅，與土地增值稅重購退稅是兩套不同制度，不能混為一談。

兩者申請機關、計算方式與資格不同，換屋時應分別確認是否適用。

做房仲25年，我給換屋族的建議

換屋最麻煩的，往往不是找不到喜歡的房子。

而是舊房什麼時候賣、新房什麼時候買，還有貸款、稅金與交屋時間能不能順利銜接。

例如你原本住永和公寓，想換到中和有電梯、平面車位的大樓。

假設先賣舊屋，可能需要考慮搬家與暫住安排。

如果先買新屋，又要確認銀行貸款、自備款，以及舊屋能不能如期出售。

這時候，如果還有幾十萬元的重購退稅，當然值得事先規劃。

但我不建議只為了退稅，就急著買一間不適合的房子。

買賣時程、稅務優惠、貸款條件，以及未來五年的居住安排，最好一起考慮。

我的看法是：

換屋不是只比哪間房子比較好，而是要讓舊屋賣得合理、新屋買得適合，該享有的節稅優惠也不要錯過。

關於我

我是住商不動產 公和團隊 吳怡慶，從事房地產仲介工作25年，長期服務中和、永和地區。

對我來說，協助換屋不只是介紹新房子，也包括舊屋行情、買賣時程、貸款及交易成本的整體規劃。

稅務部分仍應以國稅局認定為準，但在買賣前先把條件弄清楚，可以減少很多不必要的麻煩。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶

電話：0916-271-289

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資料來源

1. 財政部稅務入口網｜什麼是重購自住房地扣抵稅額？
   https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-q-and-a/national/individual-income-tax/house-tax-and-land-tax-consolidation-question/app8KMl
2. 財政部｜房地合一重購退稅按重購價額比例計算
   https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=1f000481806343e39c56200c47cd3970
3. 財政部｜預售屋不符自住要件，不適用重購退稅優惠（2026年8月27日）
   https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=261074d70aae45d4a811f49cc834c6fe
4. 我的E政府｜個人房屋土地交易所得稅重購退稅申辦服務
   https://www.gov.tw/News_Content_2_513428

本文依2026年11月可查詢的財政部公開規定整理，主要說明個人適用房地合一新制的自住房地重購退稅。實際是否符合資格，應依取得方式、所有權登記日期、戶籍及實際居住情形，由國稅局認定。