換屋節稅攻略｜土地增值稅重購退稅怎麼算？跟房地合一稅差在哪？

賣掉永和老公寓，換買中和電梯大樓，兩種稅都能退嗎？

假設你賣掉一間住了20年的永和老公寓，準備換到中和有電梯、平面車位的大樓。

賣房時繳了土地增值稅，房子如果適用房地合一新制，也可能需要繳房地合一稅。

這時候不少屋主會問：

「我只是把舊房換成新房，原本繳的稅有沒有機會拿回來？」

答案是：符合條件時，土地增值稅與房地合一稅都可能適用重購退稅，但兩種制度的規定不一樣。

尤其土地增值稅有一個很容易忽略的限制：

舊房賣2000萬、新房買2500萬，不代表土地增值稅一定能退。

因為土地增值稅重購退稅，看的不是整間房子的成交價格。

土地增值稅與房地合一稅，重購退稅差在哪？

我把幾個最重要的差異整理如下。

第一，計算基礎不同。

房地合一稅：原則上依新舊房地交易價額比例計算可退稅額。

土地增值稅：比較新舊土地依法認定的地價，以及舊土地已繳納的土地增值稅。

第二，夫妻登記名義不同。

房地合一稅：符合條件時，可以先生賣房、太太買房。

土地增值稅：新舊土地原則上必須是同一位所有權人。

第三，土地面積限制不同。

土地增值稅重購退稅，新購自用住宅用地有都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺的適用面積上限。

房地合一稅沒有這項相同的土地面積限制。

第四，自住條件不同。

房地合一稅的設籍與實際居住資格，涉及本人、配偶或未成年子女。

土地增值稅的自用住宅用地資格，設籍親屬範圍還包括直系親屬。

兩種制度不能混在一起判斷。

土地增值稅重購退稅，有哪6個重要限制？

1. 先買後賣、先賣後買，原則上都要在兩年內

兩種順序都可能符合資格。

但土地增值稅的期間計算，涉及所有權移轉登記、訂約及申報土地移轉現值的規定，不宜只憑簽約日自行判斷。

如果購屋時間接近兩年期限，最好先請地政士向稅捐機關確認。

2. 新舊土地所有權人原則上必須相同

這點我認為最重要。

例如：

永和舊公寓登記先生名下。

中和新大樓卻登記太太名下。

即使是夫妻、而且兩間都是自住房屋，土地增值稅重購退稅仍可能因為所有權人不同而不符合資格。

換屋之前，先確認新房要登記誰的名字，可能比事後研究如何退稅更重要。

3. 新舊房屋都要符合自用住宅用地條件

需要確認戶籍及住宅使用情況。

舊房出售前一年內不能出租或供營業使用，新購住宅也必須符合自用住宅用地規定。

若是先買後賣，重購時原本就必須持有供自用住宅使用的舊土地。

不是賣房前臨時遷入戶籍，就一定符合資格。

4. 新買的土地有面積限制

新購土地適用上限：

都市土地：300平方公尺。

非都市土地：700平方公尺。

這裡指的是土地面積，不是房屋權狀坪數。

對中永和電梯大樓而言，要留意的是土地持分及相關登記資料。

5. 新購土地地價必須符合退稅門檻

這部分不能只看房屋成交總價，我們下一段直接用數字說明。

6. 退稅後五年內不能隨意出售、出租或改變用途

例如重購後把房子出租、轉售、贈與，或遷出戶籍而不再符合自用住宅用地條件，都可能被追繳退還的土地增值稅。

因此，重購後的五年居住計畫，也必須一起考量。

土地增值稅重購退稅，到底怎麼算？

假設有一個換屋案例：

舊土地出售的申報移轉現值：450萬元。

原本繳納土地增值稅：50萬元。

新土地重購的申報移轉現值：430萬元。

退稅計算：

430萬－（450萬－50萬）＝30萬元。

如果其他條件都符合，就有機會退回30萬元土地增值稅。

如果新土地的申報移轉現值是500萬元：

500萬－（450萬－50萬）＝100萬元。

但原本只繳50萬元，所以最多退還50萬元。

如果新土地申報移轉現值只有380萬元：

380萬－（450萬－50萬）＝負20萬元。

就不符合這項退稅的地價門檻。

以上是簡化的稅務試算；實際地價仍應依土地稅法及稅捐機關核定的數額計算。

所以房子買得比較貴，不一定代表新購土地的申報移轉現值也比較高。

這在從永和老公寓換到中和電梯大樓時，尤其值得注意。

房地合一稅的重購退稅，計算方式有什麼不同？

假設舊房賣2000萬元，原本繳了60萬元房地合一稅。

新房買2500萬元，符合資格時，有機會全額退還60萬元。

如果新房只買1500萬元：

60萬 ×（1500萬 ÷ 2000萬）＝45萬元。

符合條件時，有機會退還45萬元。

這也是兩種退稅制度很大的差別：

房地合一稅可以按房地交易價額比例計算；土地增值稅則不是直接用房屋成交總價計算。

另外，房地合一稅的重購退稅，與「自住連續滿6年、課稅所得400萬元內免稅」是不同優惠，不應混淆。

如果夫妻準備換屋，我會先注意什麼？

如果今天有一對夫妻準備賣永和公寓、買中和大樓，我會建議先確認三件事。

第一，新房準備登記誰的名字？

這可能直接影響土地增值稅重購退稅資格。

第二，舊房到底適用哪一種稅制？

不是屋齡40年的老公寓，就一定適用舊制。

要看取得日期、取得方式及相關規定。

第三，買賣時間與未來五年居住計畫是否確定？

先買後賣可能牽涉貸款與自備款，先賣後買可能需要安排搬家與過渡住所。

如果又希望申請重購退稅，就更應該事先規劃。

我的看法：換屋節稅，不能只看能退多少

做房仲25年，我認為換屋最需要掌握的，其實是整個交易安排。

舊屋賣多少？

新屋買多少？

貸款如何銜接？

新房要登記誰？

最後又能退回多少稅？

這些事情不是分開決定的。

尤其土地增值稅與房地合一稅，雖然都叫重購退稅，但條件並不相同。

我不會建議屋主為了省稅，急著買一間不適合的房子。

但如果原本就有換屋需求，能事先做好稅務規劃，該享有的優惠當然也不要錯過。

好的換屋規劃，不只是舊房賣得好、新房買得好，還要讓貸款、稅費與交屋時間都安排得好。

關於我

我是住商不動產 公和團隊 吳怡慶，從事房地產仲介工作25年，長期服務中和、永和地區。

對我來說，協助屋主換屋，不只是介紹房子，也包括了解成交行情、評估貸款、稅費及交易時程。

專業稅務認定仍以稅捐機關為準，但買賣之前先把問題想清楚，可以避免許多不必要的支出。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶

電話：0916-271-289

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資料來源

財政部稅務入口網｜自用住宅重購退稅有妙方
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-secret/PqK81rD

財政部稅務入口網｜如何減輕土地增值稅
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/land-value-increment-tax/VGE8YNL

土地稅法第35條、第36條
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340096

財政部稅務入口網｜房地合一稅重購自住房地扣抵或退稅
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-q-and-a/national/individual-income-tax/house-tax-and-land-tax-consolidation-question/app8KMl

財政部稅務入口網｜換房子的稅務說明
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-knowledge/3rmL7bk

本文依2026年11月現行公開規定整理，案例為簡化試算。實際退稅資格與金額，仍應依新舊房地取得方式、登記日期、土地移轉現值、持有名義及實際自住情況，由國稅局或地方稅捐稽徵機關認定。