2026中永和繼承房屋後出售，要繳45%房地合一稅嗎？父母持有30年的房子怎麼算？

父母留下40年老公寓，今年繼承、明年出售，就要繳45%嗎？

這是中永和很值得注意的稅務問題。

假設父母在永和買了一間公寓，持有30多年，今年由孩子繼承，明年準備出售。

不少人會擔心：「我才繼承一年，不就是持有不到兩年，要繳45%房地合一稅？」

我的答案是：不一定，而且不能只看你哪一年繼承。

首先，要確認被繼承人當初取得房子的日期，判斷適用舊制還是房地合一新制。

如果適用新制，計算持有期間時，原則上還可以合併被繼承人的持有期間。

父母2010年買的房子，2026年繼承後出售呢？

假設父親在2010年買進永和公寓，孩子於2026年繼承，2027年出售。

這類情況，原則上是以父親2010年的取得日期判斷適用舊制，而不是單純因為孩子2026年才登記繼承，就認定一定適用房地合一稅。

但舊制不代表完全不用繳稅。

出售時仍可能涉及土地增值稅，以及房屋部分的財產交易所得稅。

我認為最容易犯的錯，就是把繼承登記日期當成唯一的課稅依據。

如果父母2020年買的房子呢？

假設父親2020年購入中和電梯大樓，2026年由子女繼承，2027年出售。

這時原則上適用房地合一新制，但持有期間可合併父親2020年至2026年，以及子女繼承後的期間。

因此，不應直接用子女繼承後一年來套用45%稅率。

另外，繼承取得房屋的課稅成本計算，也不同於一般買賣取得。依規定通常以繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，經物價指數調整後認定，還要依法計算其他可減除項目。

父親當年買多少錢，不代表繼承人出售時，就能直接拿那個成交價作為課稅成本。

三兄弟共同繼承一間房，怎麼賣？

假設三兄弟共同繼承永和一間老公寓。

這時最需要先討論的，可能不是房價，而是三件事：

第一，大家是否都同意出售？

第二，要先辦理分割繼承，還是維持共有出售？

第三，各自的持分、稅務及最後分配金額是多少？

如果其中一人想留房子，另外兩人想換現金，也可以評估由一人承接其他人的持分。但不能只顧著分配價金，忽略可能涉及的稅費與登記問題。

我給繼承屋主的建議

我做房仲25年，覺得繼承房屋的出售，比一般中古屋多了一層家庭與稅務問題。

尤其在中永和，許多老公寓是父母辛苦持有幾十年的資產。

不要因為聽到45%就不敢賣，也不要因為房子繼承來的，就以為出售不用繳稅。

先確認取得日期、繼承關係、共有狀況及適用稅制，再決定何時出售。

這樣比先談好成交價，才發現稅務問題，更實際。

關於我

我是住商不動產 公和團隊 吳怡慶，從事房地產仲介工作25年，長期服務中和、永和地區。

處理繼承房屋時，我認為除了價格，更重要的是釐清產權、稅務及家人之間的出售共識。

住商不動產 公和團隊｜吳怡慶

電話：0916-271-289

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資料來源

財政部｜出售連續繼承取得之不動產，持有期間如何計算
https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=39a107c50da449b493476cccabffa5dd

財政部｜房地合一稅持有期間計算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-q-and-a/national/individual-income-tax/house-tax-and-land-tax-consolidation-question/vvgxP3j

財政部｜繼承房地之交易所得計算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/7pj08ZB

本文為一般繼承房屋案例分析；涉及連續繼承、不同持分取得方式或特殊交易者，應分別確認適用稅制及成本。