換屋族最容易踩的稅務地雷

很多屋主在換屋時，都知道房地合一稅有所謂的「重購退稅」優惠，可以減輕換屋時的稅負壓力。不過，最近就有一位屋主因為誤解規定，原本申報扣抵稅額170萬元，最後卻被國稅局全部追回。

今天就用實際案例，帶大家一次看懂，什麼情況可以申請重購退稅？什麼情況又會被國稅局認定不符合資格？

有一位甲先生，他在112年6月先買了一間A屋，並且設籍自住。

後來因為家庭需求，甲先生又在113年12月購買了另一間B屋，同樣完成戶籍登記，也實際居住。

到了114年4月，甲先生決定出售B屋，並在申報房地合一稅時，自行計算申報重購自住房地扣抵稅額170萬元。

他認為，自己符合：

第一，有買房又賣房。

第二，兩間房屋都有設籍。

第三，也都有實際居住。

照理來說，應該可以適用重購退稅優惠。

然而，國稅局查核後卻發現，甲先生出售的竟然是後來購買的B屋，而不是原本先持有的A屋，因此認定其不符合「出售舊屋、重購新屋」的立法目的，最終將170萬元扣抵稅額調整為零，並補徵相關稅款。

財政部設計重購退稅制度，主要目的只有一個：

協助真正因居住需求而換屋的屋主，避免因出售舊自住房屋產生所得稅負擔，進而影響購買新自住房屋的能力。

換句話說，政府要協助的是「先有舊家，再換新家」的換屋族，而不是利用房屋買賣順序進行節稅規劃。

因此，「買新賣舊」可以，「先買再賣」也可以，但前提一定是出售原本持有且供自住使用的舊房地。

房地合一重購退稅必須符合的三大條件

一、出售舊屋與重購新屋必須在2年內完成

不論是先賣後買，還是先買後賣，都必須在出售及重購的移轉登記日間隔2年內完成。

二、本人、配偶或未成年子女必須設籍且實際居住

出售舊屋與購買新屋，都必須由本人、配偶或未成年子女完成戶籍登記，且確實居住。

三、房屋不得出租、營業或執行業務使用

出售及重購的房屋，都不能作為出租、營業或執行業務使用。

許多人誤以為，只要兩間房屋都有自住、都有設籍，就一定可以申請重購退稅。

其實，國稅局最重視的是：

「出售的房屋，是不是原本持有的舊自住房屋？」

如果是：

先買A屋 → 再買B屋 → 最後賣B屋

這種「買新賣新」模式，因為保留舊屋、出售新屋，不符合換屋需求，自然無法適用重購退稅。

反之，如果是：

先持有A屋 → 購買B屋 → 出售A屋

或者：

先出售A屋 → 再購買B屋

才符合重購退稅制度設計的核心精神。

換屋族申請重購退稅前，應先確認這4件事

第一，出售的是不是原本持有的舊自住房屋。

第二，出售與重購是否在2年期限內。

第三，是否已完成戶籍登記且實際居住。

第四，房屋是否曾出租、營業或執行業務使用。

只要其中任何一項不符合，都可能導致退稅資格被取消。

房地合一重購退稅的核心精神，在於協助屋主完成「舊屋換新屋」的居住需求，而不是提供所有房地交易的節稅工具。

因此，在規劃換屋前，應先確認買賣順序與適用條件，尤其要避免發生「買新賣新」的情形，否則不但無法享有重購退稅優惠，還可能面臨補稅風險。

提醒所有換屋族，在出售房屋前，建議先向專業地政士、會計師或稅務機關確認適用資格，才能真正達到合法節稅與保障自身權益的目的。