農地出售節稅關鍵解析

很多人以為出售農地，只要繳了土地增值稅，申報房地合一稅時就能全部列為成本或費用，其實這是非常容易弄錯的地方。今天就用一個實際案例，帶大家一次搞懂未作農業使用農地出售時，土地增值稅與房地合一稅的正確計算方式，避免申報錯誤而遭補稅。

如果出售的是未作農業使用的農地，而且屬於房地合一稅課稅範圍，就必須依規定申報房地合一所得稅。

不過，在計算課稅所得時，土地增值稅並不是全部都可以直接扣除，這也是許多地主最容易誤解的地方。

房地合一稅計算時，可以自課稅所得中減除的土地漲價總數額，只限於自己持有土地期間所產生的漲價部分。

如果土地在前手持有期間也有土地增值，那一部分並不能直接從房地交易所得中扣除。

這項規定可以避免同一筆土地漲價利益重複享受扣除，讓課稅更加公平合理。

那是不是前手期間所負擔的土地增值稅就完全不能扣除呢？

答案不是。

依規定，屬於前手持有期間土地漲價部分所負擔的土地增值稅，可以依比例列為房地合一稅的移轉費用減除。

也就是說，不能扣除土地漲價總數額的部分，仍有機會透過移轉費用方式降低課稅所得。

這也是許多人容易忽略的重要節稅規定。

實際案例一次看懂

例如甲先生112年買進一筆農地，115年出售，成交價1,000萬元。

自己持有期間土地漲價總數額為80萬元，但整筆土地從前手107年取得到出售時，累積土地漲價總數額已達200萬元，土地增值稅共繳40萬元。

因此，甲先生只能減除自己持有期間80萬元的土地漲價總數額。

至於屬於前手持有期間所負擔的土地增值稅24萬元，可以列為移轉費用扣除。

如果沒有其他移轉費用證明，還可以另外適用成交價3%的設算費用，上限30萬元。

因此，本案可扣除的移轉費用共計54萬元，大幅降低房地合一稅的課稅所得。

三大申報重點一定要記住

第一，只能減除本人持有期間的土地漲價總數額。

第二，前手期間負擔的土地增值稅，可依規定按比例列為移轉費用。

第三，若沒有其他費用證明，還可適用成交價3%、最高30萬元的設算費用。

最後，出售未作農業使用的農地，不只是計算土地增值稅而已，房地合一稅的申報方式更需要特別留意。尤其土地漲價總數額與土地增值稅的扣除方式完全不同，如果沒有正確計算，很容易多繳稅或遭國稅局補稅。

提醒大家，只要交易屬於房地合一稅課徵範圍，應於交易日次日起30日內完成申報，並妥善保存相關成本及費用證明，才能合法降低稅負，保障自身權益。