共有房屋免稅有眉角

許多人出售自住房屋時，都知道房地合一稅有400萬元免稅額優惠，因此認為只要符合自住條件，不論出售多少持分，都可以直接扣除400萬元。

其實，這是一個很常見的誤解。

如果出售的不是整戶房地，而只是部分持分，自住房地免稅額並不是400萬元全額適用，而是必須依出售的權利範圍按比例計算。若誤以為可以全額扣除，可能因此遭到國稅局補稅。

依所得稅法規定，個人出售屬於房地合一稅課稅範圍的房屋、土地，只要符合自住房地優惠資格，就可以享有課稅所得400萬元免稅額。

若課稅所得在400萬元以下，可免納房地合一所得稅；超過400萬元的部分，則按10％稅率課稅。

不過，這項優惠並不是任何情況都能全額適用。

適用400萬元免稅額，必須符合三大要件

第一，房屋須由本人、配偶或未成年子女辦妥戶籍登記，並連續持有及實際居住滿6年。

第二，出售前6年內，房屋不得出租、供營業或執行業務使用。

第三，本人、配偶及未成年子女於出售前6年內未曾適用過這項400萬元免稅優惠。

只要同時符合以上條件，才能適用自住房地免稅規定。

很多人會認為，只要符合自住資格，不論出售幾成持分，都應該享有完整400萬元免稅額。

其實不是。

因為法律保障的是完整的一戶房地，而不是每一次出售的持分。

如果部分持分也能各自適用400萬元，未來同一戶房地分次出售，就可能重複享有多次400萬元免稅額，形成一屋享有數個400萬元免稅額的不合理情形。

因此，國稅局要求免稅額必須依出售的權利範圍按比例計算。

實際案例一次看懂

A先生106年間購買一戶房地，權利範圍為全部所有權。

112年間，他出售其中6成持分給自己的兒子。

出售後申報房地合一稅時，A先生認為自己符合自住資格，因此直接扣除400萬元免稅額，結果應納稅額為零。

但是國稅局查核後認定，A先生出售的只是6成持分，因此免稅額只能按比例計算。

400萬元乘以6／10，實際可適用免稅額只有240萬元。

因此，超過240萬元的課稅所得仍須依法課徵房地合一所得稅，最後補徵約10萬元稅額。

剩餘持分還能再用免稅額嗎？

答案是可以。

假設未來A先生再出售剩下4成持分，而且仍符合自住房地優惠規定，仍可以再適用剩餘160萬元免稅額，也就是400萬元乘以4／10。

換句話說，不是免稅優惠消失，而是依照每次出售的持分比例分配使用，總免稅額仍然維持400萬元。

出售共有房屋更要特別留意

如果房屋屬於夫妻共有、兄弟姊妹共有、繼承共有，或只是出售部分持分，都應先確認出售的權利範圍。

因為房地合一稅自住房地400萬元免稅額，將依出售比例計算，而不是直接全額適用。

若自行申報錯誤，很可能面臨補稅，甚至產生滯納金或相關處罰。

房地合一稅的400萬元自住房地免稅額，是許多自住的重要節稅優惠，但前提除了符合自住資格外，如果出售的是共有房地或部分持分，免稅額一定要依出售權利範圍按比例計算。

建議出售房地前，先確認持分比例、持有年限及自住資格，再正確計算免稅額，才能安心享受合法節稅優惠，避免因申報錯誤而遭補稅，影響自身權益。