賣房附贈家電小心補稅

很多人在出售房屋時，都會跟買方談：

「房子裡面的冰箱、洗衣機、電視、冷氣，我全部送給你。」

雙方談得很順利，房子也順利成交。

但是到了申報房地合一稅時，問題來了。

賣方可能會想：「這些家電也是跟房子一起交給買方的，當初買這些東西也花了不少錢，應該可以列入房屋交易成本吧？」

答案是：不一定，而且一般情況下不能。

今天帶大家看清楚「出售房屋、土地時，哪些費用可以列成本，哪些不能列」。

第一個重點：房地交易所得不是全部售價直接課稅

個人出售房屋、土地，在計算房地合一稅或舊制財產交易所得時，並不是單純拿「賣價」來課稅。

原則上，可以減除原始取得成本，以及因取得、改良及移轉而支付的相關費用。

也就是說，真正要計算的是：

房地交易收入，減掉取得成本及符合規定的相關費用，才是交易所得。

所以很多賣方在申報時，都會仔細整理裝修費、改良費、移轉費用，希望合法降低課稅所得。

但是這裡有一個很容易搞錯的地方：

不是「只要花過錢」，就可以列入房地交易成本。

第二個重點：能列成本，要符合什麼條件？

依所得稅相關規定，不動產取得後，如果在使用期間支付的費用，是屬於能增加房屋價值或效能，而且不是2年內就會耗竭的增置、改良或修繕費用，並且有相關證明文件，才有機會在計算交易所得時列入成本。

這裡其實有三個重要概念。

第一，要跟房屋本身有關。

第二，要能增加房屋的價值或效能。

第三，要有相關證明文件可以證明。

所以不是看到發票、收據就全部拿來申報。

費用本身的性質，也非常重要。

第三個重點：為什麼冰箱、洗衣機不能列？

現在回到最常見的問題。

假設賣房時，跟買方約定：

「房子裡面的冰箱、洗衣機、電視、冷氣、抽油煙機全部留下。」

很多人會認為，這些東西既然隨房屋一起交給買方，就應該算房屋交易的一部分。

但國稅局的判斷並不是看「有沒有一起交屋」，而是看這些物品本身的性質。

像冰箱、洗衣機、電視、美術燈、抽油煙機及廚房用品等，如果屬於可以獨立於房屋主體之外，而且可以拆卸、搬遷的動產，原則上就不是房屋本身的固定物。

因此，即使賣房時把這些家電「隨屋附贈」給買方，也不代表購買這些家電的金額，就可以列入房地交易成本。

這是很多人在申報房地合一稅時容易忽略的地方。

第四個重點：隨屋附贈，不等於房屋成本

這裡可以用一個簡單的觀念來理解。

房地合一稅是在計算「房屋、土地交易產生的所得」。

而冰箱、洗衣機、電視等家電，本身是可以獨立使用、移動的動產。

即使最後賣方把它們留在房子裡送給買方，它們的法律及經濟性質，並不會因此變成房屋的一部分。

所以「隨屋附贈」和「房屋成本」是兩件不同的事情。

這也是為什麼國稅局在查核時，會看申報的成本究竟是不是房地交易所必要的成本。

第五個重點：實際案例，一筆20萬元家電被剔除

甲君在113年6月出售一筆房地，這筆房地是在105年9月取得，因此適用房地合一稅，稅率為20%。

甲君原本申報房地合一稅的課稅所得是462萬元。

依20%稅率計算，申報應納稅額為92.4萬元。

但是國稅局查核時發現，甲君申報可以減除的成本裡面，包含了隨屋附贈給買方的家電用品，共20萬元。

問題就出在這裡。

國稅局認定這些家電屬於可以移動的動產，不是房地交易的必要成本，因此將20萬元剔除。

結果課稅所得從462萬元增加到482萬元。

以20%計算，應納稅額變成96.4萬元。

最後甲君必須補繳4萬元。

第六個重點：舊制財產交易所得也一樣要注意

這個觀念不是只有房地合一稅才需要注意。

如果出售的房屋屬於104年12月31日以前取得，適用舊制財產交易所得，在計算房屋交易所得時，同樣必須符合「取得、改良及移轉房屋所支付的必要費用」。

因此，隨屋附贈的冰箱、洗衣機、電視、冷氣等可移動家電，如果本質上屬於獨立的動產，同樣不能因為「跟房子一起送給買方」，就直接列為房屋交易成本。

換句話說：

房地合一稅要注意。

舊制財產交易所得也要注意。

第七個重點：真正能不能列，關鍵在「費用性質」

所以以後出售房屋，在整理房地合一稅成本時，不要只問：

「這筆錢是不是我以前花出去的？」

更重要的是問：

「這筆錢是不是因為取得、改良或移轉房屋而支付的必要費用？」

以及：

「這項支出是否增加房屋價值或效能？」

最後還要確認：

「有沒有相關合法憑證可以證明？」

這樣才是正確的判斷方式。

第八個重點：賣房前，成本憑證一定要整理好

最後提醒準備出售房屋的屋主。

國稅局對房地合一稅及舊制財產交易所得的收入、成本與費用，都會核實審查。

所以在出售房屋之前，就應該把相關契約、發票、收據及其他證明文件整理好。

尤其是裝修、改良、修繕等支出，更要確認是否符合可以列入成本的規定。

不要等到房子賣掉、準備申報稅款時，才開始回頭找資料。

最重要的是，不要把「隨屋附贈」誤認為「房屋成本」。

總結今天的重點：

第一，出售房屋、土地時，符合規定的取得、改良及移轉費用，可以列入成本。

第二，能否列入成本，不是看有沒有花錢，而是要看費用性質及是否符合相關規定。

第三，冰箱、洗衣機、電視、冷氣、美術燈、抽油煙機等可移動家電，即使隨屋附贈給買方，原則上也不能直接列為房地交易成本。

第四，這項觀念不只適用房地合一稅，舊制財產交易所得同樣要注意。

第五，出售房屋前，務必把相關成本及費用憑證整理完整，申報時才能真正做到合法減除，避免被國稅局剔除後補稅。

賣房子不是成交、拿到錢就結束。

真正容易出問題的，往往是在最後的「稅務申報」。

成本能不能扣、哪些費用可以列、哪些費用會被剔除，事前搞清楚，才能避免房子賣掉之後，才發現還要多繳一筆稅。