公司賣地最容易算錯這一筆

公司出售適用房地合一稅2.0的土地，最容易算錯的，不是成交價，而是「土地漲價總數額到底可以減多少」。

來看甲公司的案例。

甲公司112年以1,650萬元買進A土地，當時前次移轉現值為1,600萬元。

114年以2,000萬元出售，出售當年度公告土地現值為1,700萬元。

甲公司申報土地增值稅時，選擇以實際出售價格2,000萬元申報移轉現值，並繳納土地增值稅80萬元。

接下來計算房地合一稅，就要分成三個步驟。

第一步：先算土地交易所得

先用實際交易收入，減除取得成本及相關費用或損失。

本案例簡化計算：

2,000萬 減1,650萬等於350萬元

因此，土地交易所得為350萬元。

第二步：計算可以減除的土地漲價總數額

這裡是本案最重要的地方。

房地合一稅計算時，可以從土地交易所得中減除的「土地漲價總數額」，不是直接按照甲公司土地增值稅申報的2,000萬元計算。

依規定，應以出售當時的「公告土地現值」為上限，減除前次移轉現值。

因此：

1,700萬減1,600萬等於100萬元

所以本案可以從土地交易所得中減除的土地漲價總數額為100萬元，而不是甲公司原本申報的400萬元。

第三步：未減除部分所繳的土地增值稅，才可列成本費用

甲公司土地增值稅是按2,000萬元申報移轉現值，但房地合一稅計算土地漲價總數額時，只能計算到公告土地現值1,700萬元。

也就是說，超過公告土地現值部分所形成、且未從房地交易所得中減除的土地漲價總數額，其所繳納的土地增值稅，才可以依規定列入成本費用。

依國稅局核定結果，可增加認列的成本費用為60萬元。

因此最後計算：

土地交易所得350萬元
減可減除土地漲價總數額100萬元
減可認列成本費用60萬元
等於課稅所得190萬元

所以甲公司原本申報課稅所得0元，經國稅局調整後，核定課稅所得為190萬元。

結論

這個案例最重要的不是記住190萬元，而是把三個層次分清楚：

第一，實際售價減除取得成本及相關費用或損失，先算出土地交易所得。

第二，再減除依法計算、以公告土地現值為基礎的土地漲價總數額。

第三，只有「未自土地交易所得減除部分」所繳納的土地增值稅，才可以依規定列為成本費用，不能把已經透過土地漲價總數額減除的部分，再重複列為成本。

記住一句話：

房地合一稅不是直接拿「土地增值稅申報價格」來算減除額，而是先確認公告土地現值所對應的土地漲價總數額，再處理未減除部分的土地增值稅。