換屋這筆稅很多人忘了拿回來

做房仲常常會遇到客戶問：

「我舊房賣2,000萬，新房買2,500萬，買得比較貴，土地增值稅是不是可以全部退？」

我通常會先說：

「先不要拿2,000萬跟2,500萬直接比。」

因為土地增值稅重購退稅，算的是「土地」，不是整間房地的成交總價。

01｜新房買得比較貴，不代表一定退得到

我們買賣房子，習慣講整間房子的總價。

但一間房地裡面，其實包含土地與房屋。

土地增值稅重購退稅，計算的是土地部分。

所以舊房賣2,000萬、新房買2,500萬，只能告訴你新房總價比較高，不能直接判斷土地增值稅能不能退、可以退多少。

真正要看的，是符合規定的出售土地地價與重購土地地價。

02｜退稅金額到底怎麼算？

用一個簡單例子來看。

假設你出售自用住宅用地：

出售土地地價：500萬元
已繳土地增值稅：50萬元

先計算：

500萬減50萬等於450萬元

接著看你新買的自用住宅用地地價。

如果新購土地地價是480萬元：

480萬減450萬等於30萬元

代表新購土地地價，比「原出售土地地價扣除土地增值稅後的餘額」多30萬元。

在其他條件都符合的情況下，可退還的土地增值稅就是30萬元。

如果新購土地地價是520萬元：

520萬減450萬等於70萬元

雖然差額有70萬元，但你原本只繳了50萬元土地增值稅，所以最多就是退回50萬元。

也就是：

可退稅額等於新購土地地價減（出售土地地價減已繳土地增值稅）

但退稅上限，不會超過原本已繳的土地增值稅。

03｜先買後賣、先賣後買都有機會

有些客戶會問：

「是不是一定要先賣舊家，才能買新家？」

不是。

先賣後買可以，先買後賣也可以。

只要出售與重購自用住宅用地符合2年的期間，以及戶籍、自住、沒有出租或營業等相關規定，就有機會申請重購退稅。

04｜以前退過，還可以再退嗎？

可以，重點是這一次是否符合條件。

土地增值稅重購退稅不是一生只能申請一次。

但退稅之後，新購土地還有5年列管。

如果期間內再移轉，或改作不符合規定的用途，就可能被追繳原本退還的土地增值稅。

結論

所以客戶跟我說：

「舊房賣2,000萬，新房買2,500萬，可以退多少？」

光看這兩個數字，其實還算不出來。

因為那是整間房地的成交總價。

土地增值稅重購退稅真正要比較的是「土地地價」。

簡單記：

新購土地地價，如果大於「出售土地地價減掉已繳土地增值稅」的餘額，差額可以在原本已繳土地增值稅的範圍內申請退還。

所以換屋不要只比房價。

先把「房屋」跟「土地」拆開，重購退稅才算得準。