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張元澤｜工商地產顧問
我是張元澤（阿澤），昱達工商地產・工商地產顧問，專營桃竹苗工商不動產、廠房、工業地、農地、房產買賣及稅務規劃。 這個頻道整理我在第一線最常被問的事：使用分區能不能設廠、貸款怎麼抓、稅要繳多少、租約哪裡要小心。寫給需求明確、要買、賣、租廠房的企業主，把每一筆交易的成本、風險與定價判斷，算清楚、講明白。 桃竹苗為核心，全台服務中。在售案件與各工業區整理，在官網「澤的工商筆記」。
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觀音工業地沒有臨路還能買嗎？民法第 787 條有通行權，但多半要付償金
發佈時間：2026/10/16 · 更新時間：2026/10/12
觀音工業地沒臨路不代表完全進不去。民法第 787 條給袋地通行權，但有 3 個限制：成因、範圍、償金，出價之前要先算。👉 延伸閱讀（官網）：桃園工業地各區選址總表。
限制 1：袋地是怎麼來的。第 787 條第 1 項：土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，土地所有人得通行周圍地以至公路；但因土地所有人的任意行為所生的情形除外。自己造成的沒路可走，這一條不保護。
限制 2：只能在必要範圍內，而且要付錢。同條第 2 項：有通行權人應於通行必要的範圍內，擇周圍地損害最少的處所及方法，並對通行地所受的損害支付償金。第 788 條：必要時可以開設道路，一樣要付償金；通行地損害過鉅時，對方可以請求你用相當的價額買下通行地與因此形成的畸零地，價額談不攏由法院判決。工廠要走的是貨車，需要多寬才算「通常使用」，條文沒有給數字，是個案認定。
限制 3：因分割或部分出售造成的袋地，規則不同。第 789 條：因土地一部的讓與或分割而與公路無適宜聯絡的，只能通行受讓人、讓與人或其他分割人的土地，而且無須支付償金。所以先查這筆地是怎麼變成袋地的，答案決定你該找誰談。另外，能通行和能不能申請建築執照是兩件事，後者要向建管單位另外確認。
「張元澤 × 觀音工業地臨路」會先調地籍圖和分割沿革，再看現場那條路是誰的地、有沒有書面的通行約定。
我是張元澤。沒臨路的工業地如果開價比較低，那個價差有一部分反映的是通行的成本與不確定性；把償金、路寬和建築的可行性算進去，再決定值不值得。
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——張元澤｜澤的工商筆記 yuanbuyhouse.com｜LINE：0908-660-212
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